Construcţiile “pe persoană fizică”, un “artificiu” pe care statul vrea să-l elimine

1

Văzând că sectorul construcţiilor prosperă, uneori chiar şi prin metode de „fentare” a fiscalităţii, actualul Guvern vrea să „vâneze” dezvoltatorii persoane fizice şi să-i taxeze cu TVA

După 18 ani de vid legislativ în care vilele şi blocurile construite „pe persoană fizică” au invadat sectorul imobiliar din România şi au umplut buzunarele băieţilor descurcăreţi, guvernanţii susţin că vor să aducă piaţa tranzacţiilor cu locuinţe la „condiţiile concurenţei loiale”.
Interesant este că „minţile luminate” din Executiv vor să regleze o situaţie scăpată de sub control (tocmai datorită fiscalităţii excesive) prin –  surpriză! – obligarea la plata unor noi biruri la stat.
Iar când vine vorba de noi biruri şi de un buget mai gras (din care să se „înfrupte” cine trebuie), totul este posibil:  sistem de monitorizare a tranzacţiilor imobiliare în timp real, aplicaţii informatice de transmitere a informaţiilor on-line, într-un cuvânt tot ce trebuie pentru ca inspectorii fiscali să depisteze evazioniştii (sau, mai bine-zis, aceşti „infractori” care au tupeul să facă afaceri în ţara asta!).
Semne de întrebare în privinţa normelor de aplicare
Reprezentanţii Direcţiei Generale a Finanţelor Publice Judeţene (DGFPJ) Iaşi estimează că, până la sfârşitul lunii mai, Ministerul Economiei şi Finanţelor va emite un ordin care va reglementa plata TVA la tranzacţiile imobiliare efectuate de către persoanele fizice.
„Conform unei directive europene armonizată în noul Cod Fiscal, persoanele fizice trebuie să plătească TVA dacă tranzacţiile imobiliare depăşesc valoarea de 35.000 euro, numai în cazul în care există o continuitate a acestei activităţi, cu scopul obţinerii de profit.
Cu toate că prevederea este în vigoare de la începutul anului, inspectorii noştri nu au putut acţiona în acest sens întrucât nu există încă norme de aplicare. Nu ştim cum va arăta exact declaraţia şi ce acte trebuie să depună contribuabilul”, a declarat Maria Ţăran, purtător de cuvânt în cadrul DGFPJ Iaşi.
Un alt fapt important care trebuie reglementat este cum îşi va putea deduce persoana fizică devenită plătitoare de TVA, taxele achitate odată cu factura (dacă au factură!) la materialele de construcţii şi alte elemente care se regăsesc în valoarea imobilului vândut. Aceasta întrucât, legislaţia interzice reţinerea de TVA la un bun pentru care s-a mai plătit odată TVA.
Notariatele, Cadastrul şi primăriile vor da în vileag on-line tranzacţiile imobiliare
Reprezentanţii Fiscului atrag atenţia că această reglementare nu va fi impusă oricărei persoane fizice care vinde un imobil moştenit sau care înstrăinează o casă pentru a-şi achiziţiona una mai mare. Preşedintele Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală (ANAF), Daniel Chiţoiu, a precizat, în cadrul unei conferinţe de presă, că prevederea are drept scop diminuarea evaziunii fiscale, destul de frecvent întâlnită în cazul TVA datorat de persoanele fizice pentru tranzacţiile imobiliare.
„Dacă activitatea a fost realizată cu scopul de a obţine profit şi există o continuitate, se plăteşte TVA. În baza declaraţiilor anuale de venit se poate observa dacă există continuitate. La prima tranzacţie din anul respectiv, situată peste plafonul special de scutire de 35.000 euro, nu se plăteşte TVA, dar la următoarele da. În funcţie de numărul de tranzacţii se face o analiză de risc şi sunt selectate persoanele care vor fi controlate”, a explicat preşedintele ANAF, în cadrul aceleiaşi conferinţe de presă.
În scopul urmăririi mişcărilor pe piaţă a bunurilor imobile înstrăinate într-un an, ANAF va implementa un sistem de monitorizare a tranzacţiilor imobiliare în timp real, pentru identificarea transferurilor care presupun plata TVA.
„Astfel, notariatele, Cadastrul şi primăriile vor fi obligate să completeze on-line informaţiile privind respectivele tranzacţii. Sistemul va fi funcţional până la sfârşitul primului semestru”, a garantat Chiţoiu.
În acest scop se va implementa o aplicaţie informatică, însemnând un model de declaraţie, care să fie completat de fiecare instituţie şi să poată fi accesată on-line de către Fisc. Inspectorii fiscali vor compara aceste date cu cele din declaraţiile persoanelor fizice cu scopul depistării cazurilor de evaziune.
„Declaraţiile anuale de venit ale persoanelor fizice se corelează cu cele ale notarilor şi se observă dacă sunt corecte, dacă au înregistrat tranzacţiile la administraţiile financiare, dacă au plătit impozitul şi TVA pentru tranzacţiile repetate mai mari de 35.000 euro”, a explicat Maria Ţăran.
Constructorul-persoană juridică „suferă” din cauza concurenţei neloiale
Faptul că numeroase persoane fizice dezvoltă adevărate proiecte rezidenţiale în nume propriu este permis de lege, mai bine spus de o scăpare a ei.
„Cu toate acestea ar trebui să existe o pârghie prin care un proiect de mare anvergură care cuprinde cartiere întregi de vile, case, blocuri să nu poată primi autorizaţie de construcţie dacă este dezvoltat de o persoană fizică”, a declarat Radu Botez, membru al Comisiei de Urbanism din cadrul Consiliului Local Iaşi şi administrator al unei firme de construcţii implicată în numeroase proiecte imobiliare în zona Iaşului.
Acesta a adăugat faptul că, la fiecare şedinţă a Comisiei de Urbanism, se pun în discuţie astfel de proiecte în care mulţi ieşeni cer să li se aprobe construirea de blocuri turn în nume propriu.
„Dacă proiectul respectă toate cerinţele legale şi este în regulă din punct de vedere al normelor de urbanism, nu avem ce face şi trebuie să-i dăm aviz favorabil. Este anormal şi încalcă principiile unei concurenţe loiale pe piaţă”, s-a arătat indignat Radu Botez, administratorul SC „Construct Design” SRL.
Reprezentanţii Serviciului de Urbanism din cadrul Primăriei Iaşi, direct responsabili de acordarea autorizaţiilor de construcţie, dezmint cele afirmate de constructorul ieşean. „De regulă, documentaţiile de urbanism, adică Planul Urbanistic Zonal (PUZ) şi Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) sunt solicitate de persoane fizice întrucât ele sunt proprietarele terenului, în baza contractului de vânzare-cumpărare, încheiat, de regulă, tot cu o persoană fizică.
În schimb, documentaţiile pentru autorizaţiile de construcţie sunt cerute de către beneficiari persoane juridice, adică societăţile din spatele acelor persoane fizice care deţin terenul. Nu îmi vine acum în minte nici un proiect imobiliar de anvergură, mai ales blocuri de locuinţe, care să fi primit autorizaţie în numele propriu al dezvoltatorului”, ne-a spus Ana-Maria Târziu, şef Serviciu Urbanism din cadrul Primăriei Iaşi.
Peste 60%, diferenţa de profit net dintre tranzacţia pe persoană fizică şi cea juridică
Cu toate acestea, zeci de ieşeni cu iniţiativă construiesc pe terenuri de 2.000-3.000 de metri pătraţi, „minicartiere” de vile pe care le vând apoi bucată cu bucată, aplicând un adaos comercial care poate ajunge şi la 100%. Ulterior, cu banii încasaţi cumpără şi lotizează o altă parcelă de teren pe care ridică în grabă alt „minicartier” de 5-10 case, făcând astfel, o afacere de anvergură, fără a fi împovărat de către stat cu taxele şi impozitele care se percep oricărei societăţi comerciale din România.
„Dacă eu, ca şi agent economic, dezvolt un cartier de vile sau un bloc, plătesc pentru fiecare tranzacţie, 16% impozit pe profit şi TVA 19%. În acelaşi timp, pentru un proiect similar, dezvoltatorul persoană fizică plăteşte doar 2,5% impozit pe venit”, a explicat Radu Botez.
În cifre concrete, dacă ar fi să luăm în calcul un cost mediu pe metrul pătrat construit, la o locuinţă nouă, de aproximativ 500 euro + 95 euro (TVA) şi un preţ la vânzare de aproximativ 1.000 de euro plus TVA 19% (190 euro), în total 1.190 euro, persoana juridică varsă la bugetul de stat 190 de euro TVA, plus 80 de euro impozit pe profit (1.000-500) x 16%=80, adică 270 euro. Astfel, profitul net rămâne 325 euro. În cazul în care, la finalul exerciţiului financiar, această sumă va fi acordată ca şi dividende, atunci se mai aplică un impozit.
Pentru acelaşi imobil, construit de o persoană fizică şi vândut la acelaşi preţ al pieţei, de 1.190 euro/mp, dezvoltatorul plăteşte la stat doar 2,5% impozit pe venit, adică 29,75 euro. Astfel, profitul net al acestuia, după descărcarea cheltuielitor de 595 euro/mp, este 565,25 euro/mp. Conform acestui calcul simplist şi fără pretenţia de a avea „precizie elveţiană”, profitul în cazul antreprenorului persoană fizică este cu peste 70% mai ridicat decât în cazul firmelor.
Dincolo de posibilele avantaje ale unui antreprenor persoană fizică, cert este că statul nu susţine constructorii (indiferent dacă sunt firme sau persoane fizice) şi doar îi jecmăneşte, în timp ce pentru cumpărător este nesemnificativ numele şi statutul juridic al constructorului, din moment ce, în ambele situaţii, termenele nu se respectă, iar preţurile sunt la fel de exagerate…
Alte avantaje ale construcţiilor „pe persoană fizică”
Din informaţiile obţinute de revista economică FINANCIARUL de la „jucători” activi pe piaţa construcţiilor, printre principalele avantaje ale lucrărilor „pe persoană fizică” se numără:
– autorizaţiile şi aprobările se obţin mai uşor, instituţiile responsabile cu aceste avize/acorduri manifestând o scrupulozitate mărită (exagerată) în cazul firmelor;
– lucrările se efectuează în cea mai mare parte „la negru”: după sistemul „de ce să dau 1.000 RON la angajat (din care la acesta ajung doar 750-800 RON) plus 500 RON la stat (taxe şi impozite), când pot să plătesc 1.200 RON «la negru»”, antreprenorul şi lucrătorii „bat palma” pentru sume reciproc avantajoase, astfel că nivelul cheltuielilor (salariale) ale persoanei fizice scad semnificativ faţă de cazul în care antreprenor este o persoană juridică;
– şantierele persoanelor fizice nu sunt „vizitate” de inspectorii de control ai diverselor instituţii, aşa cum se întâmplă în cazul firmelor, iar regula spune că persoanele care vin în control „nu pleacă cu mâna goală”, o amendă de numai câteva sute de lei fiind deja un chilipir pentru antreprenor.
ITM ameninţă că va controla „la sânge” toate şantierele
Conform directivelor europene privind securitatea şi protecţia muncii armonizate prin Legea nr.319/2006 revizuită, cu termen de conformare începând din 1 ianuarie 2007, orice beneficiar de construcţie trebuie să notifice Inspectoratul Teritorial de Muncă (ITM) cu privire la numărul muncitorilor aflaţi pe şantier şi statul de funcţii.
Acest demers se realizează printr-o „Declaraţie prealabilă”, emisă cu 30 de zile înainte de a începe lucrările, iar informaţiile de bază cu privire la normele de securitate în muncă trebuie să fie postate la vedere în incinta şantierului, fie pe aceeaşi plăcuţă de prezentare a obiectivului şi a beneficiarului, fie pe un panou separat.
„De anul trecut până în prezent, am lăsat un răgaz pentru ca toţi constructorii să-şi însuşească noile prevederi legislative. Cei serioşi s-au conformat imediat şi au venit să depună declaraţiile. De acum încolo, însă, vom începe controalele pe toate şantierele deschise, fie cu beneficiar persoană fizică, fie juridică, pentru a vedea dacă au depus notificarea şi dacă au înscrise datele cu privire la protecţia şi securitatea în muncă la loc vizibil”, a declarat George Albulescu, inspector-şef al ITM Iaşi.
Beneficiarul lucrării este responsabil de accidentele de muncă
Albulescu a mai precizat că, potrivit directivei europene în domeniul protecţiei muncii, cel care este responsabil de respectarea normelor de siguranţă şi a legislaţiei muncii este beneficiarul lucrării, indiferent de forma sa juridică. „O persoană fizică poate să construiască, fie cu o firmă de specialitate, fie în aşa-numita regie proprie, care, din păcate, este încă acceptată de legislaţie pentru lucrările de mică amploare. În situaţia lucrului în regie proprie, responsabil de un nedorit accident de muncă, este beneficiarul lucrării. Dacă nu are încheiat un contract de muncă, înregistrat la ITM, pe baza căruia să se plătească taxe şi impozite, beneficiarul, şi nu statul, plăteşte eventuala pensie de invaliditate sau orice compensaţie prevăzută de lege, în cazul accidentelor grave”, a explicat şeful ITM Iaşi.
Manager de proiect, coordonator de securitate în muncă şi diriginte, pe orice şantier
Mai mult, orice lucrare de construcţii trebuie să aibă trei persoane desemnate care să se ocupe de bunul mers al activităţii pe şantier.
Este vorba despre un manager de proiect, care, de regulă, în cazul dezvoltatorilor persoane fizice este chiar beneficiarul lucrării, apoi trebuie să existe o persoană coordonator de securitate în muncă şi, potrivit Legii 50/1993 un diriginte de şantier, care se ocupă de calitatea lucrărilor.
„Coordonatorul de securitate în muncă nu poate fi decât un inginer constructor sau un arhitect care a obţinut, în prealabil, o calificare în domeniu, de la Direcţia de Muncă şi Solidaritate Socială. Existenţa acestor trei persoane desemnate este, de asemenea, verificată în cazul fiecărui şantier”, a punctat Albulescu.
În fapt, primii care ar trebui să vină în control la fiecare şantier sunt inspectorii de la Disciplina în Construcţii, din cadrul primăriei, instituţia care a eliberat autorizaţia de construcţie. Aceştia trebuie să verifice dacă obiectivul se realizează pe locul unde s-a dat autorizaţia.
Apoi, ar trebui „să vină în vizită” cei de la Inspectoratul de Stat în Construcţii, abilitaţi să verifice dacă se respectă normele tehnice în ceea ce priveşte organizarea de şantier, calitatea şi conformitatea materialelor şi procedurile de construire. „Noi, ITM-ul, ne ocupăm doar de partea de angajaţi şi de existenţa planului de prevenire şi protecţie împotriva accidentelor de muncă.
Rolul directivei europene armonizate la legislaţia naţională este tocmai acela de a impune securitatea în muncă pe şantiere. Concret, cele trei persoane desemnate trebuie să întocmească un plan comun al circuitelor şi manevrelor pentru a se putea evita incidentele nedorite. Cu cât lucrarea este mai complicată, cu atât planul este mai complex”, a punctat şeful ITM.
Citește și
1 Comentariu
  1. Cata Angela spune

    Din pacate , in Romania ,inspectoratul de constructii incaseaza numai bani de la autorizatia de constructie dar nu se deplaseaza pentru a verifica lucrarea din motive,spun ei,de insuficienta de personal.
    Am construit o casa in Rm Valcea, inspectoratul de constructi nu s-a deplasat niciodata la verificarea lucrarilor, iar in urma sesizarilor facute de mine catre ei ( avand prb cu firma de constructii) mi s-a spus ca ar fi trebuit sa fac o cerere de contolare a lucrarilor ( in urma platii unei alte taxe catre ei) si numai dupa, ei ar fi venit in control…!?
    Intrebarea mea a fost catre ei : de c’è nu mi s-a spus acest lucru in momentul in care am fost sa platesc taxa la inspectorat ? Ca persoana fizica am dreptul da a fi instiintata de drepturile mele ca cetatean si bun platitor la stat.

Spune ce crezi

Adresa de email nu va fi publicata

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.