Piaţa imobiliară aproape de zero, în 2009

1

Anul 2009 a fost, practic, un an fara piata imobiliara, cu tranzactii in cadere libera pe toaste segmentele – rezidential, comercial, industrial, cu creditari reduse drastic. Flacara plapânda de relansare imobiliara s-a numit ,,Prima Casa”, program ce se va incheia in 2010.

La inceputul anului 2009, in România, analistii apreciau, sau sperau, ca blocajul pietei imobiliare tine, mai degraba, de un sentiment de incertitudine care planeaza asupra pietei, decât de limitarea accesului la finantarea bancara. Previziunile pietei anuntau un apogeu al crizei in aprilie¬mai, când toata lumea se asteapta ca preturile sa scada si cu 80%. Cumparatorii asteptau ca dezvoltatorii sa isi sacrifice profitul, insa finele anului 2009 arata ca in timp ce pietele ating pragul minim, se manifesta o reticenta in ceea ce priveste vânzarea.

Comparând situatia Bucurestiului cu cea inregistrata de alte capitale din Europa Centrala si de Est se poate observa ca volumul tranzactionat local, in primul trimestru al anului 2009, reprezinta 12,5% din valoarea inregistrata de capitala ceha pentru aceeasi perioada. O situatie mai pesimista a fost remarcata la Budapesta, unde nu a existat nicio tranzactie investitionala.

Pe o piata imobiliara lips ita de reper, Guvernul a aprobat, pe 20 mai 2009, programul Prima Casa, al carui scop declarativ a fost oferirea unui sprijin celor care vor sa-si cumpere o locuinta, dar nu au fonduri suficiente sau nu prezinta sufic iente garantii. Pe 8 iulie 2009, este cumparata oficial prima casa prin acest program. În octombrie, un numar de 6.500 de locuinte erau nevândute in Bucuresti din cauza preturilor mari, deci greu accesibile prin Programul “Prima Casa”.

Pâna la 30 noiembrie, fusesera eliberate 9.467 de garantii si 311 promis iuni de garantare pentru locuinte le ce urmau sa fie finalizate in ,,Prima Casa”. La final de an 2009, scaderea drastica a ritmului vânzarilor la apartamentele din ansamblurile rezidentiale noi a determinat multi dezvoltatori imobiliari sa amâne sau chiar sa anuleze proiectele incepute.

Pe segmentul comercial, volumul tranzactiilor a scazut, in primele 9 luni ale lui 2009, cu 75% fata de anul 2008, iar cererea s-a prabusit cu peste 50%. Recent, fonduri de investitii precum NBGI Private Equity sau Azora Europe au anuntat ca se reorienteaza spre piete din Polonia si Cehia, amânând pentru cel putin un an dezvoltarea oricaror proiecte in România.

În 2010, din executarile silite ale unor proiecte de catre bancile finantatoare, vor putea fi facute investitii numai in cladiri cu probleme, si nu in cladiri care au chiriasi cu probleme. Astfel, nici in 2010 nu vor exista prea multe tranzactii pe segmentul spatiilor de birouri sau al celor comerciale, mai ales ca in rândul investitorilor riscul pietei imobiliare este perceput, inca, prea ridicat.

Piata imobiliara româneasca nu se va revigora, pe termen scurt, din cauza creditarii prea scumpe si a rezistentei la pret a dezvoltatorilor. Rata de neocupare, pe piata de birouri, in cladirile de clasa A si B a crescut de la 4,5% la finele anului 2008 la 14% la finele trimestrului 3 din 2009, “un procent normal pentru alte piete, dar dramatic pentru piata locala”.

Stocul total de spatii de birouri clasa A si B a ajuns la 2,2 milioane de metri patrati, iar in primele 9 luni din 2009 au fost adaugati 300.000 mp. În 2010, conform previziunilor, este posibil sa apara o piata secundara activa formata din acei investitori care au cumparat mai multe spatii in primele faze ale unor proiecte dezvoltate in urma cu doi-trei ani si care doresc acum sa le vânda, fiind presati de banci sau de incertitudinea pietei.

Rezultatele unui studiu realizat de departamentul de investitii al Kiwi Finance si pe baza datelor INSSE arata ca evolutia pretului pe metrul patrat va creste in urmatoarea perioada. Luând in calcul o suprafata de 55 mp si al unui salariu mediu lunar de 480 euro, pretul unei locuinte/mp in 2009 este de 1.000 euro/mp. Luând in calcul un salariu mediu lunar de 530 euro in 2010, la aceeasi suprafata, pretul locuintei pe metrul patrat va ajunge la 1.200 euro in 2010.

Dincolo de predictii, de estimari, de minusurile perioadei de criza ramân realizarile pe care se consolideaza planurile de viitor ale tuturor actorilor – dezvoltatori, finantatori si utilizatori finali. Dupa un an marcat de cele mai multe procese intentate dezvoltatorilor de cetatenii care nu s- au putut muta in casele lor, la Brasov s-a finalizat prima etapa a condominiului Bellevue Residence, o investitie de 30 milioane de euro materializata in noua imobile, cu un total de 148 de apartamente.

Situat pe Dealul Warthe, pe drumul dintre Brasov si Poiana Brasov, Bellevue Residence este o dezvoltare imobiliara care ar putea pretinde, pe drept cuvânt, premiul anului pentru seriozitate in sectorul rezidential. Tot proiectul a demarat la inceputul anului 2006 cu realizarea studiilor de fezabilitate, iar in martie 2007 a fost obtinuta autorizatia de construire.

Finantarea proiectului a avut, de asemenea, o structura echilibrata, 30% bani proprii ai dezvoltatorului, proveniti din afacerea de distributie pe care o detine, 30% finantare de la Alpha Bank si 33% bani proveniti de la clienti din vânzarea proiectului in faza “virtuala”. Pentru infrastructura rutiera, un podet de 115 metri si doi kilometri de drum dezvoltatorul a cheltuit circa trei milioane euro. La lucrarile de constructie au fost adusi, in momentele de vârf ale santierului, circa 450 de muncitori români care lucrau in strainatate, in Spania, Italia, Germania si Austria.

Dintr-un grup numeros de concurenti cu proiecte imobiliare pe segmentul comercial-retail (AFI Cotroceni Park -75.000 mp, Sun Plaza – 76.000 mp, Grand Arena Mall – 50.000 mp, faza I din Mega Designer Outlet si finalizarea extinderii Plaza România – 6.000 mp, primul centru comercial cu branduri exclusiv de lux, Cocor Luxury Store – 10.000 mp), finalul lui 2009 arata un singur câstigator al sectorului – AFI Cotroceni Park, care, printr-o investitie de peste 300 milioane de euro, a devenit cel mai mare centru comercial din România, cu o suprafata totala de 215.000 mp.

loading...
Citește și
1 Comentariu
  1. Ionut spune

    Un fals total! Preturile vor scade in urmatoarea perioada, criza economica se adancesteste. Manipularea cu ajutorul acestor tipuri de articole a atins cote grotesti. Singurii care mai spun ca preturile vor creste, sunt vanzatorii ingropati in datorii care se gandesc ca poate mai tine vrajeala asta, poate poate .

Spune ce crezi

Adresa de email nu va fi publicata

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.