Brett Christophers este profesor în cadrul Institutului pentru locuințe și cercetare urbană de la Universitatea Uppsala și autorul cărții „Our Lives in Their Portfolios: Why Asset Managers Own the World” (De ce managerii de active dețin lumea)
Recenta agitație din jurul fondului de investiții imobiliare al lui Blackstone a servit ca o reamintire oportună a uneia dintre cele mai notabile evoluții din domeniul financiar din ultima vreme – trecerea pe scară largă a instituțiilor de investiții în proprietatea lumii fizice din jurul nostru.
Zilele în care managerii de active dețineau doar active financiare sunt demult apuse.
Acest lucru contează, bineînțeles, dintr-o mulțime de motive, dar mai ales pentru că, deținând „active reale”, managerii de active influențează în mod direct viața de zi cu zi a oamenilor într-un mod care nu este valabil în cazul deținerii de active financiare. Cei care controlează activele care furnizează servicii de care pur și simplu nu ne putem lipsi – cum ar fi energia, adăpostul și apa – sunt deosebit de puternici.
O întrebare cheie – la care nu este ușor de răspuns – este cât de mult din aceste lucruri fizice esențiale pe care managerii de active le dețin de fapt?
Ei bine, o estimare recentă a evaluat activele administrate de cei mai mari 100 de administratori de investiții în infrastructură din lume la peste 1,65 miliarde de dolari. Asta înseamnă că infrastructura pe care o dețin valorează 1,65 miliarde de dolari? Nu, de fapt este mult mai mult decât atât.
AUM se referă la valoarea de piață a capitalurilor proprii investite, dar majoritatea investițiilor de gestionare a activelor în infrastructură vor fi cu efect de levier. În mod conservator, să presupunem un efect de levier mediu de 45%. Aceasta ar însemna că aceștia controlează active fizice de 3 miliarde de dolari.
Locuințele sunt mai greu de controlat. Surprinzător de greu. Dar, prin inginerie inversă din datele de la INREV, Asociația Europeană pentru Investitori în Imobiliare necotate, precum și de la administratorii de active individuale, cum ar fi Axa Investment Managers și Blackstone, și probabil că ne uităm la un număr undeva la nord de $1tn.
Așadar, dacă putem estima în mod prudent valoarea locuințelor și a infrastructurii controlate de administratorii de active la 4 mld. dolari, întrebarea evidentă care urmează este cum va afecta „noua” eră a inflației și a ratelor dobânzilor mai mari. Vor rămâne investitorii, se vor răsuci sau se vor retrage?
Există un argument că se vor retrage. La urma urmei, unul dintre cele mai mari motive pentru care investițiile în locuințe și infrastructură au explodat în anii de după criza financiară a fost atractivitatea relativă a randamentelor constante într-un mediu cu rate scăzute ale dobânzii. Acum puteți obține aproape 5% în obligațiuni corporative cu rating triplu A. În plus, efectul de levier pe care un manager de active l-ar folosi pentru a obține randamente mai mari nu mai este la fel de ieftin.
Dar iată care este problema. Nu există (cel puțin pentru moment) nicio dovadă că investitorii s-au repliat în ceea ce privește locuințele sau infrastructura, sau chiar și doar lipirea. Dimpotrivă; se pare că se dublează.
Aproape că nu trece o zi fără să apară știri despre un investitor sau altul care își mărește alocarea pentru locuințe, infrastructură sau ambele. Alocarea medie actuală pentru infrastructură a fost de 4,6% la sfârșitul anului 2021, dar alocarea medie țintă a crescut cu 6,6%, potrivit Institutional Investor.
Este logic că investitorii doresc să continue să pompeze bani în locuințe și infrastructură. Imobiliarele rezidențiale sunt cu siguranță o acoperire mai bună împotriva inflației decât proprietățile comerciale. Iar infrastructura este o acoperire și mai bună, în special în cazul activelor reglementate, unde creșterile de rate legate de inflație sunt adesea garantate prin contract.
Între timp, oricine a crezut că majorarea costului datoriei s-ar putea dovedi un obstacol, în mod clar nu a luat în calcul ingeniozitatea nesfârșită a managerilor de active. ‘Sursele noastre tradiționale de îndatorare sunt mai scumpe? Bine, atunci vom furniza noi înșine datoria!”.
În 2018, șeful Brookfield Asset Management, Bruce Flatt, a declarat pentru mainFT că ne aflăm la doar un deceniu într-o „transformare” de jumătate de secol a lumii infrastructurii și a prezis că, în 50 de ani, „cea mai mare parte a infrastructurii din lume va fi transferată în mâini private”.
Pe scurt, lumea ar trebui să fie pregătită pentru mai multe investiții ale managerilor de active în bazele fizice ale economiei globale și ale propriilor noastre vieți – nu mai puține.
Sursa – www.ft.com