Unul dintre cele mai mari planuri de pensii publice din SUA se pregătește să reducă valoarea portofoliului său imobiliar de 52 de miliarde de dolari, în cel mai recent semn că ratele mai mari ale dobânzilor și recentele turbulențe din sectorul bancar provoacă dureri în sectorul imobiliar.
Sistemul de pensii al profesorilor din statul California (Calstrs), în valoare de 306 miliarde de dolari, a investit o parte tot mai mare din activele sale în imobiliare în ultimii ani, în încercarea de a se diversifica de la acțiuni și obligațiuni și de a beneficia de randamentele superioare oferite cumpărătorilor de active private.
Dar directorul de investiții al fondului a declarat pentru Financial Times că acum se pregătește pentru deprecieri ale valorii activelor din portofoliul său imobiliar, pe fondul dovezilor din ce în ce mai numeroase că înăsprirea monetară rapidă a Rezervei Federale din ultimele 12 luni a făcut să scadă evaluările din acest sector.
„Imobiliarele de birouri au scăzut probabil cu aproximativ 20% din valoare, doar pe baza creșterii ratelor dobânzii”, a declarat Christopher Ailman. „Consultanții noștri imobiliari au vorbit cu consiliul de administrație luna trecută și au spus că au considerat că imobiliarele vor avea un an sau doi ani negativi”.
Calstrs nu este singurul care își face griji. Directorul executiv al State Street, Ron O’Hanley, a declarat luni pentru Financial Times că cea mai mare îngrijorare a băncii de custodie din SUA a fost „ce se întâmplă cu imobiliarele comerciale, în special cu birourile”.
El a prezis că problemele imobiliare comerciale vor contribui la o „ușoară încetinire” a economiei americane.
Pentru Calstrs, preocupările legate de proprietăți imobiliare marchează o abatere pentru una dintre clasele de active cu cele mai bune performanțe ale fondului. Imobiliarele au oferit randamente de două cifre pe o perioadă de 10 ani pentru planul de 1 milion de membri, conform unei actualizări din martie. Acesta a raportat o pierdere totală de 6,7% pentru întregul său portofoliu în 2022, într-un an în care atât piețele de obligațiuni, cât și cele de acțiuni au suferit pierderi grele.
Imobiliarele reprezintă 17% din activele totale ale Calstrs. Deținerile sale includ o investiție de 240 de milioane de dolari în 300 West Sixth, o clădire de birouri cu 23 de etaje din Austin, Texas, și o participație de 1 miliard de dolari într-un fond imobiliar european al Blackstone.
Birourile au apărut ca o preocupare cheie pentru piața imobiliară globală, pe măsură ce impactul combinat al creșterii ratelor, trecerea la lucrul hibrid și presiunea de a îmbunătăți eficiența energetică a clădirilor afectează proprietarii.
Potrivit unei previziuni a firmei de consultanță Capital Economics, valoarea birourilor din SUA ar putea înregistra scăderi de la un vârf la altul de aproximativ 30%, în timp ce prețurile din orașele cele mai afectate, precum San Francisco, s-ar putea înjumătăți.
Imobiliarele se reevaluează în general mai lent decât alte active, deoarece sunt relativ ilichide. Lipsa tranzacțiilor din ultimele luni a oferit evaluatorilor mai puține dovezi pentru prețul real al clădirilor.
Industria a beneficiat, de asemenea, de rezistența mai largă a piețelor de active private, în timp ce acțiunile și obligațiunile tranzacționate public s-au prăbușit anul trecut. Acest lucru a stârnit critici la adresa industriei de capital privat pentru că nu și-a evaluat cu exactitate deținerile și previziuni de scăderi mari pe măsură ce prețurile se vor alinia la realitate.
Ailman a spus că unele părți ale pieței proprietăților comerciale ar putea să se blocheze în timp ce prețurile se ajustează. „Cumpărătorii nu vor să intervină până când nu scade. Așa că este o piață nelichidă și va fi blocată pentru o vreme”.
Îngrijorările în jurul sectorului s-au intensificat în urma crizei de la Silicon Valley Bank.
Deși valoarea împrumuturilor imobiliare este în general mai mică decât înainte de criza financiară din 2009, băncile americane mai mici au o expunere deosebit de mare. „Există încă motive pentru care sectorul imobiliar ar putea fi o preocupare, în special prin expunerile băncilor regionale”, a declarat într-o notă Kiran Raichura, economist șef adjunct pentru proprietăți la Capital Economics.
Ailman a declarat că a fost „prudent” în ceea ce privește perspectivele pentru proprietăți, în parte din cauza riscului unei încetiniri puternice a economiei americane. În timp ce un declin recent al inflației i-a întărit încrederea că Fed ar putea reuși o „aterizare ușoară” – în care reușește să domolească inflația fără a induce o prăbușire economică – există „o șansă egală că încă ne îndreptăm spre o recesiune severă”, a spus el.
Ailman a declarat că fondul este un investitor pe termen lung și că va evita să vândă active imobiliare pe o piață în scădere.
„Dacă aveți contracte de închiriere pe termen lung și o finanțare solidă a datoriilor, pur și simplu veți păstra”, a spus el. „Portofoliul dvs. de birouri a fluctuat în valoare înainte. Veți continua să obțineți venituri”.
Sursa – www.ft.com
