Există un argument de clickbait că, deoarece Rezerva Federală a crescut ratele dobânzilor din SUA atât de mult și atât de repede, băncile mici – care oferă aproape 70% din împrumuturile imobiliare comerciale – este probabil să vadă rate semnificative, iar atunci când aceste împrumuturi vor merge rău, se vor confrunta cu probleme de solvabilitate. Dar, parafrazându-l pe Mark Twain, „rapoartele privind moartea băncilor sunt mult exagerate”.
CRE prezintă riscuri pentru creditorii americani, dar acestea ar trebui să fie gestionabile. Potrivit analiștilor de la Bloomberg, băncile și băncile de economii din SUA dețin 39% din datoria imobiliară comercială în curs. Dintre acestea, creditorii mici – definiți de Rezerva Federală ca fiind cei care nu se află în afara primelor 25 de active – dețin aproximativ două treimi. Aproximativ 32% din totalul datoriei CRE este reambalată în titluri de valoare garantate cu ipoteci comerciale (CMBS) deținute de agențiile federale și de fondurile ipotecare. Iar aproximativ 10% din creditele CRE sunt deținute de companiile de asigurări.
Deoarece băncile sunt în continuare cea mai mare categorie de creditori CRE și, prin urmare, cea mai expusă la risc, falimentele bancare de la mijlocul lunii martie și recentele neplăți de profil înalt din SUA de către giganți imobiliari precum Brookfield și Pimco au subliniat potențialul de stres. Potrivit S&P Global, în ultimele trei luni ale anului trecut, numărul băncilor care au depășit orientările de reglementare privind concentrarea creditelor CRE a crescut pentru al șaptelea trimestru consecutiv.
Imobiliarele comerciale se confruntă cu o triplă provocare. Creșterea ratelor dobânzilor a redus valoarea actuală netă a proprietăților și a crescut costurile ipotecare. Conform indicelui național RCA CPPI National All-Property Index, prețurile proprietăților comerciale din SUA au scăzut cu 9% în ultimele șapte luni consecutive. Această scădere, atunci când este anualizată, este cea mai mare din 2010 încoace. Potrivit Trepp, 270 de miliarde de dolari în credite ipotecare comerciale deținute de bănci vor ajunge la scadență în acest an, cel mai mare nivel înregistrat vreodată. Ratele mai mari ale dobânzilor înseamnă că reînnoirea acestor datorii va fi costisitoare. În consecință, volumele de vânzări au scăzut la niveluri nemaiîntâlnite în ultimul deceniu (excluzând perioada de profunzime a pandemiei). În cele din urmă, chiriile din sectorul CRE au fost scăzute, deoarece trecerea la munca la domiciliu a redus cererea de spații de birouri.
Este ușor să te gândești la imobiliare și să ai automat flashback-uri la 2008, când creditele ipotecare rezidențiale au îngenuncheat sistemul financiar global. Dar imobiliarele comerciale reprezintă doar aproximativ 30% din piața ipotecară din SUA, potrivit Capital Economics. Sumele totale împrumutate pentru clădirile comerciale sunt mult mai mici decât împrumuturile acordate pentru finanțarea locuințelor oamenilor.
S-ar putea să dureze ceva timp până când se vor materializa neplățile. Modelul Strategas al celor 25 de bănci cu cel mai mare procent de împrumuturi CRE arată că doar una dintre ele are un risc ridicat de neplată în următoarele 12 luni și doar alte două prezintă riscuri ridicate. Restanțele au rămas scăzute, în parte datorită faptului că creșterea chiriilor – deși slabă – s-a stabilizat, iar gradul de ocupare a continuat să se îmbunătățească după pandemie.
Bancherii au învățat, de asemenea, lecțiile împrumuturilor subprime din 2008. Sondajul Senior Loan Officer Opinion Survey al Fed arată că aproape 70% dintre bănci au înăsprit standardele de creditare pentru creditele CRE în ultimul trimestru al anului 2022. Mai mult de jumătate dintre bănci se așteaptă ca condițiile de creditare să continue să se înăsprească în acest an pentru toate categoriile de CRE.
În cele din urmă, nu toate CRE sunt la fel. Împrumuturile pentru birouri sunt cele mai expuse riscului, în special cele cu rate variabile împrumutate pentru zgârie-nori înalți. Potrivit Bloomberg, 10% din creditele CMBS pentru birouri care ajung la scadență în curând sunt deja în dificultate, iar alte 32% se află pe lista de supraveghere. Dar marii lucrători din clădirile de birouri nu se mai întorc și tind să se afle în orașe mari, precum San Francisco și New York, unde împrumuturile CRE sunt adesea atrase de la bănci mai mari. Testele de rezistență ale Fed arată că băncile mari ar trebui să aibă rezervele de capital și lichidități necesare pentru a absorbi pierderile din tranzacțiile care nu merg bine.
Băncile mai mici tind să aibă cunoștințe locale despre condițiile imobiliare și relații puternice cu debitorii. Băncile comunitare, în special, tind să fie mai expuse la creditele pentru clădiri suburbane mici și la creditele acordate constructorilor de locuințe garantate cu terenuri. O mare parte din „împrumuturile CRE” ale acestora sunt pentru proiecte precum cabinete medicale și birouri de avocați – afaceri care este puțin probabil să intre în incapacitate de plată în actualul mediu economic.
Unele împrumuturi vor merge întotdeauna prost în vremuri dificile, iar recentele oscilații ale băncilor au declanșat îngrijorări cu privire la CRE ca fiind următorul pantof care va cădea. Ar trebui să ne așteptăm la unele neplăți pe măsură ce ratele dobânzilor continuă să crească. Dar natura împrumuturilor CRE sugerează că temerile legate de o reluare a anului 2008 sunt, de asemenea, foarte exagerate.
Sursa – www.ft.com