Povestea orașelor americane cu probleme care au rămas cu clădiri de birouri goale după pandemie este bine cunoscută. Ceea ce este mai puțin cunoscut este faptul că aceasta este de fapt o poveste a două orașe – centrul orașului și toate celelalte. În timp ce multe districte comerciale se luptă, inelele lor urbane exterioare sunt adesea înfloritoare. Numiți-l „efectul gogoașă”.
Academicienii Arjun Ramani și Nicholas Bloom – care au numit acest fenomen într-o lucrare de lucru recentă a NBER cu același titlu – au arătat că majoritatea persoanelor care părăsesc centrele orașelor nu se mută prea departe, ci mai ales în suburbiile și exurbii ale zonelor urbane în care locuiesc deja. New York-ul este un caz foarte bun: o hartă termică din documentul NBER arată mișcarea dinspre Manhattan spre cartierele periferice și Long Island.
Chiar dacă „efectul gogoașă” este cel mai puternic în orașe mari precum New York și San Francisco, îl puteți vedea și în altele, cum ar fi Chicago, care are unele paralele îngrijorătoare cu orașul „gogoașă” original – Detroit. Timp de zeci de ani, frumoasele clădiri din centrul orașului Detroit de la sfârșitul secolului al XIX-lea și începutul secolului al XX-lea au rămas aproape goale, datorită unei combinații de rasism, a pierderii predominanței industriei auto din SUA, a creșterii criminalității și a violenței și a fugii albilor către inelele exterioare ale orașului.
Centrul orașului Detroit și-a revenit într-o oarecare măsură în ultimii ani, în parte datorită eforturilor depuse de antreprenori precum fondatorul Quicken Loans, Dan Gilbert, de a renova clădirile comerciale vechi în spații de tip loft și de a aduce noi întreprinderi, precum și magazine, restaurante și hoteluri care atrag muncitorii mai tineri. Dar lipsa unui sistem de transport în comun funcțional face dificilă reconstrucția centrului orașului la scară largă.
Aceasta este una dintre multele lecții pe care Detroit le deține pentru orașele moderne de tip „gogoașă”: timpul de navetă contează, mai ales în epoca post-Covid, când a lucra la birou în fiecare zi este încă o alegere mai degrabă decât o cerință pentru mulți. Tracy Hadden Loh, cercetător la Brookings Institution, specializat în imobiliare comerciale, infrastructură, justiție rasială și guvernare, observă că, deși cercetările privind orașele care eșuează sau prosperă după pandemie sunt încă incipiente, o variabilă care pare să conteze este ușurința de tranzit. Acesta ar putea fi unul dintre motivele pentru care centrul Londrei și al Parisului pare vibrant în comparație cu multe orașe din SUA.
Nu este surprinzător pentru mine că un loc ca New York, care are un sistem de transport public care funcționează rezonabil de bine (deși în declin), are mai multă activitate economică în centrul orașului (măsurată prin utilizarea telefonului mobil) decât Chicago sau Los Angeles, unde o astfel de infrastructură este notorietatea slabă. Aceste din urmă orașe sunt, de asemenea, reținute de cartiere foarte segregate și de centrele orașelor care suferă nu numai de criza imobiliară comercială, ci și de un declin al divertismentului sau al facilităților care ar atrage oamenii în centrul orașului pentru altceva în afară de muncă.
Astfel de probleme sunt susceptibile să se înrăutățească înainte de a se îmbunătăți. Raportul de stabilitate financiară al Rezervei Federale de săptămâna trecută a indicat expunerea instituțiilor financiare la imobiliarele comerciale ca fiind una dintre principalele amenințări la adresa economiei americane, deoarece spargerea bulei abia a început. Rezerva Federală a avertizat că, întrucât ipotecile garantate cu proprietăți de birouri și de comerț cu amănuntul din centrul orașului tind să reprezinte aproximativ o treime din deținerile CRE, „în condițiile în care evaluările CRE rămân ridicate, magnitudinea unei corecții a valorilor proprietăților ar putea fi considerabilă și, prin urmare, ar putea duce la pierderi de credit din partea deținătorilor de datorii CRE”. Pe măsură ce aceste piese de domino cad, ar putea să cadă și altele din sistemul financiar.
Cum să evităm „efectul gogoașă” în masă? Conversia imobilelor comerciale în spații rezidențiale sau cu utilizare mixtă a ajutat la întinerirea unor părți din centrul orașului Detroit. Dar, după cum spune istoricul Tom Sugrue, autorul cărții Originile crizei urbane: Race and Inequality in Postwar Detroit, clădirile de birouri ale orașului din anii 1920 au fost mult mai ușor de modernizat decât zgârie-norii de astăzi. Acesta este unul dintre motivele pentru care chiriile și prețurile locuințelor din inelele exterioare ale unor orașe precum New York au crescut atât de mult de la pandemie încoace. „Există o mulțime de cartiere intermediare care nu s-au golit, iar acestea sunt adesea cartierele de imigranți sau cartierele mai mult ale clasei muncitoare care nu s-au închis niciodată cu adevărat”, spune Sugrue.
Din nefericire, acest lucru duce acum la o criză și mai amplă a costului vieții pentru oamenii care lucrează și la chirii mai mari pentru întreprinderile mici în zone precum Queens sau Brooklyn. Simpla împingere a problemelor din Manhattan – sau din Union Square din San Francisco – la periferie nu este o soluție, mai ales dacă aceasta duce la impunerea unor taxe mai mari asupra locuitorilor care își pot permite cel mai puțin să le plătească. (Cele mai multe orașe mari, inclusiv New York și San Francisco, se bazează deja mai mult pe încasările din impozitele pe proprietățile rezidențiale decât pe impozitele pe imobilele comerciale pentru a finanța serviciile publice).
Așadar, ce este de făcut? Eu aș lua o pagină din cartea activistei urbane Jane Jacobs și aș lua în considerare utilizarea mixtă. Poate că munca de birou nu va mai fi niciodată ceea ce a fost, dar cinematografele și spectacolele de pe Broadway au revenit, hotelurile sunt în plină expansiune, iar salariile din sectorul serviciilor sunt substanțial peste nivelul de dinainte de Covidiu, potrivit datelor de la Apollo. Oamenii doresc în continuare să locuiască și să viziteze marile orașe – doar că vor să o facă în moduri noi.
Sursa – www.ft.com
