# Piața imobiliară înghețată

>   Recesiunea imobiliară sau vechea recesiune pur și simplu, în contextul comparativ, aproximativ două treimi dintre americani au o mare parte din valoarea lor netă legată de piața imobiliară, ...

Publicat: 1 martie 2023, 06:52 · Autor: Ana Dragomir · Categorie: [Economie](https://financiarul.ro/economie/index.html.md) · Pagina web: https://financiarul.ro/economie/piata-imobiliara-inghetata/ · Publicație: Financiarul

 

Recesiunea imobiliară sau vechea recesiune pur și simplu, în contextul comparativ, aproximativ două treimi dintre americani au o mare parte din valoarea lor netă legată de piața imobiliară, aceasta ne spune ceva despre cum se simt mulți oameni din punct de vedere financiar - un sentiment care influențează performanța tuturor celorlalte piețe.

Deoarece, acum piața imobiliară este sensibilă la rata dobânzii, aceasta ne spune ceva despre transmiterea politicii monetare în economia reală, o chestiune crucială în acest moment.

Povestea pieței imobiliare începe întotdeauna cu ratele ipotecare, care și-au schimbat direcția în ultima vreme, urmărind așteptările inflaționiste din nou în sus. Acest lucru reflectă, în parte, creșterea randamentelor Trezoreriei pe 10 ani.

Dar care reprezintă diferența dintre randamentele Trezoreriei și ratele ipotecare. Această diferență, după cum ne-a arătat Jack Macdowell de la Palisades Group, specialist în credite rezidențiale, este cu 130 de puncte de bază mai mare decât de obicei. Acest lucru reflectă volatilitatea așteptată a ratelor. Atunci când creditorii ipotecari cred că ratele ar putea să se miște rapid, aceștia construiesc un amortizor în prețurile lor:

## Atunci când ratele cresc, accesibilitatea locuințelor scade

În prezent, ratele mai mari creează nu o prăbușire a prețurilor, așa cum ne-am putea aștepta, ci o piață înghețată. Măsurate de indicele Zillow al valorii locuințelor, prețurile au scăzut față de vârful din august, dar au scăzut doar cu un modest 1%:

Prețurile pot fi stabile, dar tranzacțiile sunt în scădere, deoarece atât oferta, cât și cererea simt răceala. În ceea ce privește cererea, șocul ratei ipotecare îi sperie pe potențialii cumpărători de locuințe, ceea ce duce la scăderea noilor cereri de ipotecă. Scăderea de scurtă durată a ratelor din acest an a dat un impuls cererilor, dar nu a durat:

Lipsa de cumpărători dispuși la prețurile actuale înseamnă că locuințele existente de vânzare pur și simplu nu sunt vândute. Inventarul stă mai mult timp. Casa unifamilială mediană listată pe Zillow are mai mult de două luni, cea mai lungă de la începutul anului 2020. Contrastând stocul în creștere de case existente de vânzare - care reprezintă aproximativ 90% din vânzările de case - cu câte sunt vândute efectiv. Cantitatea de locuințe existente pe piață a revenit la nivelurile de dinaintea pandemiei de coronavirus.

Cu toate acestea, vânzările de case existente lâncezesc la o fracțiune din nivelurile din 2019. Graficul de la Renaissance Macro arată atât vânzările de case existente, cât și cele în așteptare (în așteptare tinde să conducă cele existente). Deși vânzările de case în așteptare au sărit în ianuarie, acest lucru reflectă probabil scăderea ratelor ipotecare, care a revenit. Puse împreună, vânzările de case existente par un pic blocate:

Povestea este la fel de mult despre ofertă ca și despre cerere. Ratele ipotecare ridicate, care urmează unor rate foarte scăzute, creează un efect de blocare. Proprietarii de locuințe (inclusiv un anume Rob Armstrong) se agață pentru viața lor dragă de creditele ipotecare cu rată fixă sub 3 procente. Ar fi nevoie de foarte mult pentru a-i face să se mute. Acest lucru limitează cât de mult din stocul de locuințe existent va ieși pe piață. O piață a forței de muncă puternică înseamnă, de asemenea, puțini vânzători în dificultate care încearcă să se debaraseze de casele lor la preț redus. Cu excepția cazului în care economia se prăbușește (s-ar putea întâmpla!), piața locuințelor existente ar putea fi înghețată pentru o vreme.

Ar trebui să recunoaștem aici că piața locuințelor noi pare mai sănătoasă. Vânzările de locuințe noi sunt în creștere și, datorită boom-ului de construcție pandemică, mai multă ofertă intră în funcțiune. Constructorii de case, la rândul lor, nu au de ales decât să mute inventarul, și repede. Potrivit lui Rick Palacios de la John Burns Real Estate Consulting, aceștia au redus prețurile, iar cei care au ramificații de creditare ipotecară oferă rate mai mici pentru a aduce oamenii în case. Constructorii de case ar putea foarte bine să fure cotă de piață ca de pe piața locuințelor existente.

##  Casele noi reprezintă doar aproximativ 10% din piață

Ratele record ale locurilor libere ale proprietarilor de locuințe au epuizat în esență stocul de locuințe și au restrâns semnificativ oferta. Pe net, acest lucru implică un impact atenuat al finalizărilor asupra echilibrului actual al ofertei / cererii de locuințe și, în cele din urmă, asupra prețurilor. Chiar dacă fiecare locuință aflată în construcție ar fi finalizată și ar fi listată imediat pe piață, oferta de locuințe pe luni (raportul dintre stoc și vânzările anuale) ar fi în continuare sub mediile istorice.

Așadar, ce dezgheață piața imobiliară din SUA? Ei bine, cel mai ușor dezgheț ar veni de la scăderea ratelor dobânzilor, care ar restabili accesibilitatea și ar ajuta cumpărătorii și vânzătorii să se întâlnească la mijloc. Un alt motiv pentru a spera că zâna deflației va apărea în curând, fluturând o undă. Dar s-ar putea ca acest lucru să nu se întâmple, sau să nu se întâmple curând.

Ce ziceți de o scădere a prețurilor? Când ratele au început să crească, consensul între experții în domeniul imobiliar (din câte am putut afla) era că, deși creșterile de prețuri vor încetini sau se vor opri, o scădere a prețurilor era puțin probabilă. Argumentul era că scăderile substanțiale ale prețurilor sunt determinate de vânzătorii forțați, iar de data aceasta nu vor fi multe, deoarece există atât de puține credite ipotecare cu rată variabilă în prezent (mai puțin de 8 % din total) și deoarece calitatea creditelor ipotecare s-a îmbunătățit de la criza financiară încoace.

Acum, că ratele au ajuns atât de departe, mai mulți observatori prevăd doar o scădere mică a prețurilor - cu aproximativ 10 procente față de vârf. Acest lucru are sens, cu condiția să nu avem parte de o nouă creștere mare a ratelor (o posibilitate pe care nu am exclude-o). Oferta este limitată și, în plus, există și efectul de blocare. Nu mai suntem în 2008.

Dar chiar dacă ratele rămân ridicate, la un moment dat, perspectivele economiei ar trebui să devină puțin mai clare, iar volatilitatea așteptată a ratelor ar trebui să se stabilizeze. În acel moment, marja dintre ratele Trezoreriei și ratele ipotecare ar trebui să revină spre normal, sprijinind accesibilitatea. În combinație cu o scădere modestă a prețurilor, acest lucru ar putea provoca un dezgheț parțial al pieței.

Ce prevăd toate acestea pentru economia în general? Există două întrebări aici. Prima este, pur și simplu, cât de mult trage asupra economiei o activitate imobiliară mai scăzută. A doua este mai complicată: este locuințele doar partea economiei care este afectată mai întâi de ratele mai mari, urmând ca alte părți ale economiei să fie afectate în timp?

În ceea ce privește prima întrebare, Dhaval Joshi de la BCA Research susține că actuala recesiune din domeniul imobiliar va trage investițiile fixe în imobiliare rezidențiale în jos de la aproximativ 4% la 2% din PIB, cu ceva mai mult de jumătate din daunele deja făcute. Dacă această afirmație este corectă, lipsa de activitate în domeniul imobiliar va fi o povară perceptibilă, dar nu uriașă, pentru PIB. Argumentul lui Joshi este că investițiile în locuințe sunt destul de ciclice, dar revin la un nivel corespunzător numărului de gospodării din țară. Am depășit acest nivel în timpul boom-ului pandemic, iar acum suntem pe cale să îl depășim.

Întrebarea dacă recesiunea imobiliară este doar primul pas al unei prăbușiri determinate de rate este mai dificilă. Joshi susține că, din 1970, recesiunile din sectorul imobiliar (definite ca o scădere de 1% a contribuției investițiilor în locuințe la PIB) au fost întotdeauna urmate de recesiuni generale. Locuințele sunt "canarul din mina de cărbuni", spune el: nu ne vor antrena în recesiune, dar arată ce vor face ratele ridicate asupra restului economiei mai devreme sau mai târziu.

Tindem să fim de acord. Alte sectoare ale economiei sunt mai puțin sensibile la rate decât locuințele. Dar dacă economia nu se răcește de la sine - și nu se pare că o face - Fed nu va avea altă opțiune decât să înăsprească politica până când ceea ce s-a întâmplat în domeniul imobiliar se va întâmpla în altă parte.

 

Sursa - www.ft.com