Fondul de pensii al consiliului din Kensington și Chelsea investește sute de milioane de lire sterline în proprietăți comerciale într-un pariu controversat, în timp ce multe fonduri de pensii globale își descarcă sau își reduc participațiile imobiliare.
Schema de 1,6 miliarde de lire sterline, situată în cel mai bogat cartier din Marea Britanie, a cheltuit până acum aproximativ 150 de milioane de lire sterline în ultimul an și jumătate pe o serie de proprietăți din întreaga țară, inclusiv pe site-ul unui supermarket Morrisons din Hampshire, un hotel Travelodge din York și pe site-ul unui showroom de mașini Audi din Milton Keynes.
Această cheltuire rapidă vine după ce schema cu 10.000 de membri și-a cvadruplat alocarea imobiliară țintă de la 5% la 20%, finanțată prin reducerea expunerii la acțiuni.
„Proprietățile pe care le cumpărăm sunt bune, nu încercăm să generăm randamente supradimensionate”, a declarat consilierul Quentin Marshall, președinte al comitetului de investiții al schemei, care a descris locul showroom-ului Audi ca fiind „o investiție foarte, foarte blue-chip”.
„Majoritatea investițiilor noastre au avut loc sau vor avea loc în urma scăderii prețurilor de anul trecut, astfel încât, în general, noul mediu este net pozitiv pentru noi, deoarece cumpărăm la prețuri mai mici”, a adăugat el.
Kensington și Chelsea este cartierul londonez în care a fost situat Grenfell Tower, iar consiliul a fost criticat puternic pentru neglijarea proprietății, după ce un incendiu din 2017 a ucis 72 de persoane.
Pariurile pe proprietăți imobiliare comerciale s-au dovedit costisitoare pentru primării în trecut. În 2020, guvernul a interzis autorităților locale să cumpere proprietăți de investiții, după ce o criză de aproape 7 miliarde de lire sterline a lăsat multe dintre ele puternic îndatorate. Sistemele de pensii nu au făcut obiectul interdicției, deoarece sunt gestionate separat de autoritățile locale gazdă și au obligația legală de a investi pentru cele mai bune randamente.
Măsura luată de Kensington și Chelsea vine în contextul în care mulți investitori își reduc expunerea la proprietăți imobiliare. Săptămâna trecută, un sondaj lunar realizat de Bank of America a arătat că managerii de fonduri și-au redus alocările în domeniul imobiliar comercial la cel mai scăzut nivel de la criza financiară din 2008.
Fondurile de pensii la nivel mondial își reduc așteptările pentru deținerile lor imobiliare pe măsură ce creșterea ratelor dobânzilor și turbulențele bancare mușcă sectorul. Calstrs și Calpers, două dintre cele mai mari planuri de pensii publice din SUA, au declarat recent că se așteaptă la o reducere a participațiilor lor imobiliare.
Cu toate acestea, alocarea țintă a Kensington and Chelsea pentru proprietățile comerciale, de 20%, este substanțial mai mare decât fondurile primăriilor similare, care dețin de obicei în jur de 5 până la 10% din aceste active.
Phil Triggs, directorul de trezorerie și pensii al celor trei districte de la Westminster City Council, care coordonează operațiunile de investiții pentru patru fonduri de pensii ale primăriilor londoneze, inclusiv Kensington și Chelsea, a declarat că a fost finanțat printr-o schimbare de „peste 15%” din alocarea sistemului de alocare a acțiunilor globale mutate în proprietăți directe.
Steve Hodder, partener la LCP, o firmă de consultanță actuarială, a descris această schimbare ca fiind „o schimbare drastică”. El a adăugat: „Există foarte puține scheme de pensii corporative care cumpără proprietăți, majoritatea analizând cum și când să iasă”.
Marshall a spus că nu crede că alocarea de 20% a proprietății este „ridicată”, adăugând: „Nu cred că alocarea de 20% a proprietății este „ridicată”: „Acele fonduri ale consiliilor locale cu alocări mai mici pentru proprietăți: toate au rate de finanțare mai mici decât noi și au performat mai puțin bine decât noi”.
Kensington și Chelsea și-a stabilit pentru prima dată ambițiile în 2018 de a deține până la o cincime din portofoliu în proprietăți deținute direct, cu intenția de a construi dețineri de aproximativ 300 milioane de lire sterline, a declarat Triggs.
Vorbind la un eveniment al Consiliului Mondial de Pensii din Londra în această săptămână, Triggs a declarat că chiria din achizițiile recente de proprietăți – inclusiv acordurile cu alte scheme de pensii din Marea Britanie care se debarasează de active – a dus la un „flux semnificativ de venituri” pentru planul de pensii.
„A mutat fondul de pensii matur în mod solid în teritoriul pozitiv al fluxului de numerar, cu active reale care oferă protecție împotriva inflației, deci este o strategie extrem de reușită”, a spus el.
Sursa – www.ft.com