Imobiliarele comerciale pe muchie de cuțit
Spații de birouri: în imobiliarele comerciale
Un turn de birouri din San Francisco, în valoare de 300 de milioane de dolari, care ar putea fi vândut pentru câțiva cenți la un dolar, investitorii care predau cheile proprietății creditorilor lor și o criză care face ca băncile regionale din SUA să se retragă de la acordarea de împrumuturi.
Dacă există un subiect inevitabil pentru managerii de fonduri și directorii de pe Wall Street, acesta este reprezentat de problemele care se pregătesc în industria imobiliară comercială (CRE) de 5,6 miliarde de dolari din SUA, relatează Ortenca Aliaj, Antoine Gara și Eric Platt de la DD.
CRE se află în centrul furtunii, cu rate ale dobânzilor în creștere, evaluări imobiliare în scădere și scăderea cererii de spații de birouri care se așteaptă să facă ravagii în acest sector. Într-un sondaj al Rezervei Federale publicat luni, majoritatea băncilor americane au declarat că au înăsprit standardele de creditare pentru împrumuturile garantate cu proprietăți nerezidențiale în primul trimestru, în timp ce niciuna nu a slăbit standardele.
Acest lucru ar putea sfârși prin a fi o mare problemă pentru CRE, deoarece băncile regionale contribuie cu o parte semnificativă a împrumuturilor acordate proprietarilor de imobile, până la două treimi conform unor măsuri.
Cu mai mult de un trilion de dolari de datorii CRE scadente înainte de sfârșitul anului 2025, proprietarii de proprietăți ar putea începe să aibă dificultăți în a împrumuta mai mulți bani și, chiar dacă pot, se confruntă cu costuri de împrumut semnificativ mai mari.
„Piața privată nu a început să marcheze puternic imobiliarele”, a declarat copreședintele Apollo Global Management, Scott Kleinman. „Capitalul propriu va fi primul. Acesta este următorul pantof care va cădea în SUA.”
Vicepreședintele Berkshire Hathaway, Charlie Munger, a avertizat că vor urma probleme pe piața imobiliară comercială din SUA, băncile fiind „pline de” ceea ce el a spus că sunt „credite neperformante”, în condițiile în care prețurile proprietăților scad © Bloomberg
Kleinman nu este singurul. Vicepreședintele Berkshire Hathaway, Charlie Munger, a avertizat asupra unei furtuni care se pregătește pe piața imobiliară comercială din SUA, spunând că băncile sunt „pline” de „credite neperformante”.
Dar unele colțuri de pe Wall Street cred că riscurile sunt supraevaluate.
Brian Kingston, directorul executiv al afacerii imobiliare a Brookfield, unul dintre cei mai mari jucători din acest sector, a subliniat că există probleme cu proprietățile tradiționale de birouri. Clădirile mai noi și alte active, cum ar fi clădirile multifamiliale și comerțul cu amănuntul de lux au rezistat bine. „A face generalizări largi despre imobiliarele comerciale poate fi periculos”, a spus el.
Realitatea este că este dificil de știut exact în ce formă se află piața proprietăților comerciale. După cum a subliniat recent Barclays într-un raport, doar o mică parte din CRE este securizată, astfel încât este dificil să se obțină date exacte despre modul în care se comportă.
Cu toate acestea, ceea ce nimeni nu vrea să facă este să subestimeze cât de rău ar putea deveni lucrurile. După cum a subliniat directorul general al unei bănci importante din SUA: „Imobiliarele comerciale sunt o pârghie pe pârghie pe pârghie pe pârghie … dacă oamenii sunt forțați să se debaraseze rapid de această pârghie, aceasta poate apărea în alte locuri”.
Arcurile ruginite de sub o afacere cu saltele de 4 miliarde de dolari
Fuziunile și achizițiile din domeniul saltelelor sunt, de obicei, un motiv pentru jocuri de cuvinte jalnice legate de lenjeria de pat, iar afacerea de 4 miliarde de dolari anunțată marți de Tempur Sealy pentru a cumpăra Mattress Firm nu este diferită.
Cel mai mare producător de paturi din America și un mare retailer se bagă sub pătură – groan. Dar, sub idiomurile săltărețe, această afacere specială are o istorie destul de întunecată, scrie Joseph Cotterill de la FT într-o expediție DD din Africa de Sud.
Acest lucru se datorează faptului că vânzătorul principal al tranzacției, cu un interes economic de 45% în Mattress Firm, este Steinhoff, retailerul cotat la Frankfurt și Johannesburg.
Propria achiziție de 3,8 miliarde de dolari a lui Steinhoff în 2016 a fost o etapă importantă pe drumul spre prăbușirea sa în cea mai mare fraudă corporatistă din Africa de Sud, puțin peste un an mai târziu.
Intrarea în America a fost parte a unui val de tranzacții pentru dominația mondială a mobilierului de către fostul director executiv al Steinhoff, Markus Jooste, care a cumpărat, de asemenea, Poundland din Marea Britanie, printre alte active internaționale. Dar în curând a explodat.
Vânzările firmei Mattress Firm au eșuat (a avut, de asemenea, o dispută cu un furnizor cheie – un anume Tempur Sealy). Ani mai târziu, Jooste a declarat unui organism de reglementare din Africa de Sud că afacerea a fost un „dezastru”.
Până atunci, bineînțeles, Steinhoff însuși era un dezastru, după ce descoperirea neregulilor contabile i-a șters aproape complet acțiunile. Jooste, care neagă orice abatere, se confruntă cu anchete în Germania și Africa de Sud.
Steinhoff s-a angajat într-o încercare de ani de zile de a salva compania, care are datorii de 10 miliarde de euro. Mattress Firm însăși a petrecut o perioadă sub protecția falimentului în 2018 și a închis sute de magazine. Și-a retras planurile de a se lista la începutul acestui an.
În aceste zile, după o serie de vânzări de active, procese intentate de acționari și negocieri obscure cu creditorii, Steinhoff este în apă fierbinte.
Compania a revizuit recent un plan pentru a evita lichidarea după o revoltă a acționarilor în legătură cu termenii care i-ar fi lăsat fără capitaluri proprii după o delistare. Aceștia ar avea acum drepturi la o cincime din compania reconstruită, dacă planul este aprobat luna aceasta.
Steinhoff va putea cel puțin să folosească cei 1,2 miliarde de dolari în numerar pe care îi va primi de la Tempur Sealy pentru a plăti o parte din datorie (va deține, de asemenea, 7,5% din grupul fuzionat).
Totuși … vorbesc despre monștrii M&A de sub pat.
Situația dificilă a prețului capitalului privat
DD a mai scris înainte despre rândurile de cluburi ale capitalului privat și despre tendința sa profitabilă de a se vinde singur.
Practica oferă o sursă de flux de tranzacții pentru casele de achiziții bogate în numerar, precum și o cale de ieșire ușoară pentru firmele care doresc să-și monetizeze investițiile.
Totuși, în ultimele săptămâni, o mână de tranzacții atent monitorizate între firmele de capital privat din Europa au stagnat, deoarece cumpărătorii și vânzătorii s-au luptat să ajungă la un acord asupra prețului, relatează Will Louch și Ivan Levingston de la DD.
Vânzarea planificată de Advent a companiei de tehnologie biometrică IDEMIA, în valoare de mai multe miliarde de euro, nu a reușit să obțină o ofertă atractivă din partea potențialilor cumpărători. BC Partners’ VetPartners a atras oferte și a asigurat finanțarea, dar încă mai deliberează dacă ar putea vinde lanțul de clinici veterinare pentru un preț mai mare atunci când perspectivele economice se vor îmbunătăți, potrivit unor persoane familiarizate cu această chestiune.
Motivul pentru care aceste tranzacții nu se realizează este simplu, a declarat Saba Nazar, codirector al Bank of America pentru sponsori financiari la nivel mondial. „Matematica LBO nu funcționează – evaluările rămân umflate și costul împrumuturilor a crescut”.
Scoaterea în bursă a companiilor – o altă cale de ieșire preferată de fondurile de capital privat – este, de asemenea, dificilă. Ofertele publice inițiale din Europa au avut al doilea cel mai prost trimestru de la pandemia Covid-19, arată datele PitchBook.
Incapacitatea de a realiza câștiguri determină firmele să devină creative pentru a returna banii finanțatorilor lor. Una dintre tacticile utilizate implică așa-numitele fonduri de continuare, care pot ajuta investitorii să încaseze banii fără a fi nevoiți să vândă sau să listeze un activ.
Jocul de „pass-the-parcel” al capitalului privat a devenit atât de răspândit încât Vincent Mortier de la Amundi l-a comparat anul trecut cu o schemă Ponzi, previzionând o viitoare reglare de conturi.
Dacă mediul de încheiere a tranzacțiilor nu se îmbunătățește, acea zi ar putea veni mai devreme decât se așteaptă.
Sursa – www.ft.com
