Britanicii expatriați în țările UE se străduiesc să găsească opțiuni accesibile pentru a-și reîmprumuta casele din Marea Britanie, pe fondul ratelor ridicate ale dobânzilor, deoarece marii creditori s-au retras din segmentul de piață în urma Brexit.
Mulți proprietari de locuințe din Marea Britanie trimiși în posturi corporative în străinătate își închiriază adesea casele în timp ce se află în străinătate. Creditorii vor insista ca împrumuturile lor rezidențiale standard să fie convertite în „credite ipotecare buy-to-let de consum”, care vin de obicei cu rate ale dobânzii mai mari. Acestea au crescut brusc în ultimele luni, pe măsură ce au crescut așteptările că Banca Angliei va trebui să mențină rata oficială mai mult timp la un nivel mai ridicat pentru a combate inflația.
Cu toate acestea, concurența în acest sector s-a diminuat după ce multe bănci mari au încetat să mai ofere credite ipotecare pentru expatriați de la începutul anului 2020, când ieșirea Regatului Unit din UE a impus noi obstacole de reglementare pentru băncile britanice care oferă servicii financiare în întregul bloc.
Pe măsură ce împrumutații expatriați ajung la sfârșitul unui acord cu rată fixă și caută să se refinanțeze, se confruntă cu rate ale dobânzii la fel de mari ca 8 sau 9 la sută, potrivit creditorilor și brokerilor ipotecari. Unele bănci refuză solicitanții de refinanțare a creditelor ipotecare pentru expatriați sau cererile pentru o ipotecă mai mare. Altele, dar nu toate, oferă în continuare transferuri de produse, prin care un debitor primește o nouă ofertă de rată la același creditor – dar la rate mult mai mari decât înainte, au spus aceștia.
Lorraine McLean, șefă a creditelor ipotecare buy-to-let la banca Skipton International cu sediul în Guernsey, care rămâne activă pe piața creditelor ipotecare buy-to-let pentru rezidenții din afara Marii Britanii, a declarat că banca a văzut un aflux de cereri din partea debitorilor al căror creditor existent le-a oferit „o rată ridicolă” la reînnoire sau deloc.
Banca a declarat că a înregistrat o creștere cu 40% a finalizărilor în primele trei luni ale 2023, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Finalizările din anul până în prezent au depășit totalul pentru 2022, a spus acesta.
Ea a dat exemplul unui solicitant expat recent, cu o casă de familie de 475.000 de lire sterline în nord-vestul Angliei, care a spus că a fost cu un creditor timp de cinci ani ca expat cu o rată de 4,5 la sută pentru buy-to-let. Când a venit momentul refinanțării, cea mai bună rată care i s-a oferit a fost de 8,5%. „Și asta era o rată variabilă. Având în vedere că ratele de bază au crescut din nou de câteva ori de când am vorbit, acum ar putea fi mai aproape de 10%”, a spus ea.
Când Marea Britanie a părăsit piața unică pentru servicii financiare, creditorii cu sediul în Regatul Unit au pierdut așa-numitele drepturi de „pașaport” care le permiteau să facă afaceri în orice țară din UE cu o autorizație suplimentară minimă.
Un director de la un creditor important, care a cerut să nu fie numit, a declarat: „Înainte de Brexit, creditorii britanici pentru persoanele fizice cu sediul în UE – indiferent dacă erau cetățeni britanici sau europeni – trebuiau doar să se asigure că respectă regulile de creditare din Regatul Unit. Acum trebuie să demonstreze că au respectat și reglementările din țara de reședință a împrumutatului, chiar dacă acesta este cetățean britanic. Nu există capacitatea sau apetitul de a face acest lucru.”
Creditorul a continuat să ofere transferuri de produse pe ipotecile buy-to-let pentru expatriați, a spus el, dar a încetat să mai acorde împrumuturi noilor clienți expatriați sau să permită clienților existenți să își extindă împrumuturile ipotecare.
Cercetările efectuate de Hamptons International, un agent imobiliar și compania-mamă a Skipton International, au sugerat că cererea internațională pentru buy-to-lets din Marea Britanie este în scădere. Acesta a constatat că proporția persoanelor cu sediul în străinătate în rândul proprietarilor buy-to-let a scăzut la 4,1% în anul în curs, comparativ cu 6,5% anul trecut și 8% în 2012.
Excluzând din aceste cifre cetățenii care nu sunt cetățeni britanici, cum ar fi proprietarii australieni sau din Hong Kong cu proprietăți în Marea Britanie, expatriații britanici au reprezentat 1,1% dintre proprietarii de locuințe până în prezent în acest an, comparativ cu 4,2% în 2012.
Majoritatea expatriaților care doresc să continue să dețină și să își închirieze locuința din Marea Britanie în timp ce se află în străinătate, după ce au locuit mai întâi în ea în baza unui credit ipotecar rezidențial, li se oferă un credit ipotecar buy-to-let de consum după o perioadă de grație de aproximativ 12 luni de la momentul plecării. Spre deosebire de împrumuturile contractate inițial ca buy-to-let, acest tip de credit ipotecar este reglementat de Financial Conduct Authority.
Cei care dețin o ipotecă buy-to-let prin intermediul unei societăți cu răspundere limitată nu sunt afectați de modificările de reglementare – deși și acești debitori comerciali se vor confrunta cu rate mai mari ale dobânzii ipotecare la refinanțare.
Pentru expatriații obișnuiți, un obstacol în plus pentru a face o nouă ipotecă cu un nou creditor este cerința de a trece un test de rezistență ipotecară care să evalueze capacitatea lor de a rambursa în condițiile unor rate ale dobânzii mai mari decât oferta care le este oferită, pentru a reduce riscul de neplată viitoare. Cu toate acestea, testele de rezistență nu sunt necesare atunci când optează pentru un transfer de produs cu creditorul existent.
Ray Boulger, director tehnic la brokerul ipotecar John Charcol, a declarat că motivul pentru care unii creditori nu mai oferă transferuri de produse a fost fie din cauza costurilor ridicate de actualizare a sistemelor lor, fie din cauza convingerii că ar încălca reglementările.
„Pentru o mulțime de oameni, un transfer de produs ar funcționa de fapt mai bine”, a spus el. „Dacă ați luat un credit ipotecar acum trei sau patru ani, când ratele erau mai mici, ați fi putut trece testul de stres destul de ușor. Acum s-ar putea să constatați că nu puteți trece testul, astfel încât împrumutul maxim este redus.”
Sursa – www.ft.com