Managerii de fonduri avertizează cu privire la problemele tot mai mari din industria imobiliară comercială din SUA de 5,6 miliarde de dolari, care s-ar putea dovedi dureroase pentru creditorii deja zguduiți de turbulențele din sectorul bancar.
Creșterea ratelor dobânzilor, scăderea prețurilor și scăderea cererii de spații de birouri în urma pandemiei au tensionat piața imobiliară comercială. Dar aceste probleme s-au intensificat după ce falimentele din acest an ale Silicon Valley Bank, Signature Bank și First Republic au stârnit îngrijorări cu privire la alte bănci regionale care reprezintă cea mai mare parte a împrumuturilor imobiliare comerciale.
„Piața privată nu a început să marcheze puternic imobiliarele”, a declarat copreședintele Apollo Global Management, Scott Kleinman, pentru Financial Times.
„Capitalul propriu va fi primul. Acesta este următorul pantof care va cădea în SUA. La fel ca orice altceva, prețurile au fost stabilite atât de strâns și nu a mai existat o criză imobiliară comercială în SUA din anii ’90.”
Anne Walsh, directorul de investiții al Guggenheim Partners, a declarat că durerea va fi concentrată în anumite regiuni din SUA, inclusiv în marile centre urbane, cum ar fi San Francisco și New York, precum și în clădirile de birouri de clasa a doua care au nevoie de reparații.
„Probabil că vom intra într-o recesiune imobiliară, dar nu pe întreaga piață imobiliară”, a declarat Walsh. „Creditorii vor fi foarte pretențioși cu privire la împrumuturile pe care sunt dispuși să le acorde”.
Ea a remarcat că unii creditori cereau garanții personale de la proprietarii de imobile – în care împrumutații își angajează propriile active pentru a garanta un credit ipotecar – un semnal al înăspririi standardelor de creditare și al faptului că băncile se retrăgeau. Într-un sondaj al Rezervei Federale publicat luni, majoritatea băncilor americane au declarat că au înăsprit standardele de creditare pentru împrumuturile garantate cu proprietăți nerezidențiale în primul trimestru, în timp ce niciuna nu a relaxat standardele.
Un zid de datorii este, de asemenea, programat să fie rambursat în următorii ani. „Există o prăpastie de maturitate pentru o mare parte din aceste proprietăți imobiliare în următorii ani, o parte semnificativă fiind finanțată de băncile regionale”, a declarat directorul general al unei mari bănci americane.
„Imobiliarele comerciale sunt o pârghie pe pârghie pe pârghie pe pârghie … dacă oamenii sunt forțați să se debaraseze rapid de această pârghie, aceasta poate apărea în alte locuri.”
Timp de mulți ani, dezvoltatorii imobiliari s-au bazat pe împrumuturi ieftine și pe investirea banilor pe o piață a prețurilor activelor în creștere.
Acum, a declarat, Mathieu Chabran, co-fondator al managerului de active alternative Tikehau Capital, în valoare de 43 de miliarde de dolari, „Vedem o furtună perfectă de creștere a ratelor dobânzilor care forțează activele să se reevalueze în jos, combinată cu o scădere structurală a ratelor de ocupare și cu activele îmbătrânite”.
Luna trecută, vicepreședintele Berkshire Hathaway, Charlie Munger, a avertizat cu privire la o furtună care se pregătește pe piața imobiliară comercială din SUA, spunând că băncile sunt „pline” de „credite neperformante”.
„O mulțime de proprietăți imobiliare nu mai sunt atât de bune”, a spus Munger. „Avem o mulțime de clădiri de birouri cu probleme, o mulțime de centre comerciale cu probleme, o mulțime de alte proprietăți cu probleme. Există o mulțime de agonie acolo.”
Munger a adăugat că problemele nu au fost la scara crizei financiare din 2008.
La adunarea generală anuală a Berkshire din Omaha de sâmbătă, partenerul lui Munger, Warren Buffett, a remarcat că creditorii au fost cei care au sfârșit adesea cu proprietăți nedorite.
„Băncile au tendința de a extinde și de a pretinde”, a spus el. „Există tot felul de activități care decurg din dezvoltarea imobiliară comercială care au loc pe scară largă, dar toate acestea au consecințe și începem să vedem consecințele oamenilor care ar putea împrumuta la 2,5% și descoperă că nu funcționează la ratele actuale”.
Sursa – www.ft.com