Transformarea birourilor în apartamente: New York-ul după pandemie

De-a lungul ultimului sfert de secol, Nathan Berman a dobândit o măiestrie de savant în ceea ce privește o meserie specială în dezvoltarea imobiliară din New York: transformarea clădirilor de birouri demodate în turnuri rezidențiale.

Berman, acum în vârstă de 63 de ani, copil al unor supraviețuitori ai Holocaustului, a emigrat cu familia sa din Ucraina la vârsta de 14 ani și a urmat o cale sinuoasă spre imobiliare. A lucrat ani de zile ca negustor de artă, specializându-se în operele emigranților ruși, înainte de a se aventura în domeniul imobiliar în anii 1990.

Ceea ce l-a intrigat în legătură cu conversiile a fost realizarea faptului că putea da o nouă viață unei opere de artă care se stingea. Cele 18 proiecte pe care le-a finalizat de atunci, spune el, sunt un mod de a „aduce un omagiu priceperii, măiestriei și efortului pur” artizanilor anteriori.

În aceste zile, transformările sunt în atenția dezvoltatorilor imobiliari din oraș, iar Berman a devenit omul lor neașteptat al momentului. Colegii dezvoltatori, creditorii și urbaniștii caută cu toții expertiza sa, în timp ce se confruntă cu o listă tot mai mare de turnuri de birouri din New York City, devenite depășite de creșterea muncii la distanță.

„Asta e tot ce face. El a scris un fel de carte în acest sens”, spune Marty Burger, director executiv al Silverstein Properties, care deține World Trade Center, printre alte proprietăți. Anul trecut, Silverstein a încheiat un parteneriat cu compania lui Berman, Metro Loft, pentru a cumpăra și converti 55 Broad Street, un turn de birouri de 30 de etaje în districtul financiar. În prezent, aceasta strânge un fond de 1,5 miliarde de dolari pentru a continua alte conversii.

„În acest moment, pun pariu că fiecare dezvoltator important are pe birou un studiu de fezabilitate privind conversia rezidențială”, spune Dan Shannon, partener executiv la MdeAS Architects, adăugând: „M-aș îndoi serios că următoarea viață a clădirii Chrysler Building va fi ca o clădire de birouri – cel puțin nu cea de sus (secțiune)”.

Pentru oficialii orașului, conversiile sunt o modalitate de a „transforma lămâile în limonadă” pentru a reduce lipsa cronică de locuințe pe o insulă foarte reglementată, unde construcțiile noi sunt un proces lent și costisitor. Penuria a devenit atât de acută încât în ianuarie chiria lunară medie pentru un apartament în Manhattan a crescut cu 15% față de anul precedent, ajungând la un nivel record de 4.097 de dolari. Costul exorbitant al locuințelor din oraș este acuzat pe scară largă pentru criza de persoane fără adăpost care îi este asociată.

Nathan Berman, ai cărui colegi dezvoltatori, creditori și planificatori urbaniști caută cu toții expertiza sa în ceea ce privește modul de transformare a spațiilor de birouri din New York în spații rezidențiale © Ben Franke/FT

Un grup de experți numit anul trecut de primarul Eric Adams pentru a imagina un „nou” New York a identificat conversiile ca fiind o prioritate absolută și a recomandat stimulente fiscale și modificări ale zonării pentru a le grăbi.

„Nevoia de locuințe este disperată, iar oportunitatea oferită de spațiile de birouri subutilizate este clară – știm ce trebuie să facem”, a declarat Adams la o adunare a liderilor civici în ianuarie. Primarul a anunțat, de asemenea, propuneri separate pentru a face mai ușoară și mai rapidă construirea de locuințe în New York.

Chiar și unii membri ai grupului de experți se îndoiesc că transformările vor crea multe, sau chiar deloc, locuințe la prețuri accesibile fără subvenții guvernamentale generoase. În orice caz, există o multitudine de motive – de la arhitectură la economie – pentru care conversiile au fost atât de rare și pentru care majoritatea dezvoltatorilor din New York City au găsit modalități mai ușoare de a face bani.

„Este aproape ca o intervenție chirurgicală”, așa își descrie Berman munca minuțioasă. El pare uimit de zvonul brusc din jurul ei. „Acum cinci ani, oamenii se uitau la mine de parcă aș fi avut două capete”, observă el. „Conversiile nu erau atât de răspândite. Dar acum a venit timpul său”.

Logica curată a reconversiei

Ceea ce le-a adus în față este pandemia Covid. În urmă cu aproape trei ani, aceasta a închis orașul New York și a distrus modele de zeci de ani în ceea ce privește modul de lucru și de viață al oamenilor, care nu numai că susțineau birourile și proprietarii acestora, ci și structurau orașul însuși. Armate de navetiști au călătorit cu mijloacele de transport în comun în districtele centrale de afaceri, cum ar fi Midtown și Lower Manhattan, dimineața și apoi au fugit seara.

Pentru o vreme, dezvoltatorii s-au consolat cu gândul că muncitorii se vor întoarce în cele din urmă la birou cinci zile pe săptămână, iar viața va reveni la normal. Dar cei mai mulți acceptă acum că zilele de dinainte de Covid au trecut și că munca la distanță este aici pentru a rămâne.

55 Broad Street: Metro Loft al lui Nathan Berman a încheiat un parteneriat cu Silverstein Properties pentru a cumpăra și converti turnul de birouri de 30 de etaje din districtul financiar al New York-ului © Ben Franke/FT

„Geniul a ieșit din sticlă”, recunoaște Scott Rechler, directorul executiv al RXR, unul dintre cei mai importanți dezvoltatori din oraș.

În această epocă emergentă, cele mai noi și mai moderne clădiri continuă să obțină chirii record. Dar numeroșii lor concurenți învechiți și mediocri își pierd rapid chiriașii și își prăbușesc valoarea. Conform estimărilor aproximative ale lui Berman, această clasă inferioară ar putea acoperi aproximativ 20% din cele 460 de milioane de metri pătrați de spații de birouri din New York.

Opțiunile, prin urmare, pentru proprietari sunt fie să cheltuiască bani pentru a îmbunătăți birourile învechite și să spere că pot deveni competitive, fie să le convertească, fie să le cedeze creditorilor.

Pentru investitori, conversiile rezidențiale au o logică curată, potrivit lui Max Herzog, director general senior, la JLL, compania de servicii imobiliare. În timp ce clădirile de birouri se prăbușesc în valoare, așa-numitele locuințe multifamiliale – în esență, apartamente de închiriat – au devenit apreciate de investitori, deoarece chiriile din New York City au depășit nivelurile de dinainte de pandemie.

„Piața este atât de coaptă pentru aceste conversii”, spune Herzog. „Este foarte greu să creezi o nouă ofertă de locuințe în acest oraș. Într-adevăr, una dintre singurele modalități de a aduce o nouă ofertă în oraș este de a converti aceste clădiri.”

Dacă va avea succes, inițiativa ar putea lăsa o amprentă de durată asupra orașului, potrivit lui Vishaan Chakrabarti, renumitul arhitect și membru al grupului de experți al primarului Adams. Acestea au potențialul de a însămânța viața rezidențială în bastioane corporative precum Midtown Manhattan.

Exemplul pe care Chakrabarti și alții îl indică este Lower Manhattan. Pe măsură ce New York-ul se reconstruia după atacurile teroriste de la 11 septembrie 2001, autoritățile au acordat prioritate reconversiei clădirilor de birouri și – cu ajutorul unor stimulente financiare federale – au atras în cele din urmă zeci de mii de rezidenți în cartier. O zonă care odată se întuneca după ora 17:00 este acum un vârtej de birouri, cărucioare de copii, școli și restaurante.

Chakrabarti speră că reconversiile ar putea reface un cartier precum Midtown, unde afacerile locale au fost devastate de lipsa navetiștilor, ceea ce a dus la vitrine vacante și alte semne de degradare. Noii rezidenți ar ajuta la susținerea acestor afaceri și, astfel, ar spori atractivitatea cartierului pentru noi chiriași corporativi și de retail. Aceștia ar justifica în cele din urmă investițiile în parcuri publice, trotuare mai largi și alte îmbunătățiri.

One Wall Street: dezvoltatorul Harry Macklowe a cheltuit 1,5 miliarde de dolari pentru a distruge clădirea Art Deco și a o transforma în 566 de apartamente de lux © Macklowe

„9/11 a transformat Lower Manhattan în moduri fundamentale și cred că Covid va schimba Midtown în moduri pe care încă nu le înțelegem pe deplin”, spune Chakrabarti, care a condus biroul de planificare urbană din Manhattan în timpul fostului primar Michael Bloomberg.

Și totuși, la fel ca Berman, el recunoaște că transformările pot fi descurajante, spunând: „Nu este o problemă: „Cred că ai nevoie de o anumită cantitate de tărie intestinală pentru că este un risc mare.”

„Oamenii vor ferestre

Un dezvoltator sobru compară brusca agitație din jurul conversiilor cu explozia de entuziasm de anul trecut pentru transformarea clădirilor de birouri în laboratoare de științe ale vieții pentru a servi industria biotehnologiei – până când dezvoltatorii au descoperit complicațiile.

S-ar putea ca acest lucru să se întâmple din nou. Multe clădiri de birouri pur și simplu nu sunt potrivite pentru a fi transformate. Într-o clădire rezidențială, New York City cere ferestre operabile și cantități minime de lumină naturală și ventilație în fiecare cameră locuibilă. Un turn rezidențial tipic ar putea avea o adâncime de 30 de picioare de o parte și de alta a unui nucleu care găzduiește un lift.

În schimb, multe clădiri de birouri moderne nu au ferestre operabile, iar suprafețele lor de podea tind să fie mult mai mari pentru a se potrivi chiriașilor corporativi. Adâncimea de la margine până la nucleu ar putea fi de 45 de picioare sau mai mult. Prin urmare, o provocare crucială pentru proiectanți este ce să facă cu tot acest spațiu interior fără ferestre?

O soluție este de a sculpta o cameră interioară și de a o numi „birou la domiciliu”, ocolind astfel cerința ferestrelor. (Unele conversii au optat pentru două birouri de acasă.) Dar nu este deloc ideal, spune Shannon: „Oamenii vor ferestre!”

Ascensoarele reprezintă, de asemenea, o problemă. Clădirile de birouri tind să aibă multe dintre ele pentru a acomoda un trafic aglomerat dimineața și seara. Pentru o clădire rezidențială, acest lucru ar fi excesiv.

Lista continuă și devine din ce în ce mai tehnică – de la raportul dintre trepte și trepte pe scări până la cantitatea de spațiu deschis care trebuie lăsat în spatele unei clădiri rezidențiale. O măsură vitală numită raportul dintre suprafață – care limitează dimensiunea fiecărui etaj în raport cu dimensiunea terenului – diferă, de asemenea, și permite o densitate mult mai mare a clădirilor de birouri în comparație cu cele rezidențiale.

„Nu este simplu. Și uneori clădirile sunt vechi și au nevoie de reparații”, spune Gloria Glas, un arhitect de origine argentiniană de la SLCE, care și-a petrecut o carieră stăpânind codurile de construcție bizantine – uneori, contradictorii – ale orașului său de adopție.

Dezvoltatorii pot face petiții pentru derogări, dar acest lucru necesită timp și adesea le cere să facă alte concesii pentru a obține aprobarea. În dezvoltarea imobiliară, timpul înseamnă într-adevăr bani.

Primarul New York-ului, Eric Adams, spune că „nevoia de locuințe este disperată, iar oportunitatea oferită de spațiile de birouri subutilizate este clară – știm ce trebuie să facem” © Jeenah Moon/Bloomberg

Unele clădiri sunt interzise pentru că au fost declarate monumente istorice sau pentru că se află în cartiere în care clădirile rezidențiale sunt restricționate. Aceasta din urmă este o rămășiță a unei epoci mai vechi, când planificatorii doreau să separe locuințele de zgomotul și poluarea produsă de industria prelucrătoare în zone precum Garment District. De atunci, industria prelucrătoare a dispărut în mare parte, iar idealul promovat de dezvoltatorii imobiliari este cartierul mixt „live-work-play”.

Apoi, există problema locurilor libere. Unele dintre cele mai mari conversii din ultimii ani au implicat clădiri de birouri care erau goale sau aproape goale. Dar, dacă mai întâi trebuie să fie îndepărtați chiriașii, acest lucru poate deveni o încercare costisitoare.

„Există clădiri care pur și simplu nu sunt bine echipate pentru a fi convertite, pe baza dimensiunii plăcii de podea, pe baza înălțimii tavanului, pe baza instalațiilor mecanice, pe baza faptului că trebuie să mutați lifturile”, spune Burger. „Apoi trebuie să vă uitați la piața dumneavoastră. Apoi trebuie să te uiți dacă o poți obține la un preț corect.”

Silverstein a folosit inteligența artificială pentru a clasifica toate proprietățile de sub strada 96 în funcție de o serie de criterii de conversie. Din cele aproximativ 2.500 de clădiri, a identificat 323 care erau potrivite. Dacă compania ar putea converti o fracțiune dintre acestea în următorii șapte sau opt ani, a estimat Burger, ar putea însemna între 10.000 și 15.000 de noi unități de locuit. Aceasta este o fărâmă din cele 500.000 de unități noi pe care primarul Adams s-a angajat să le construiască în următorul deceniu.

Centrul orașului a fost cel mai bun teren pentru conversii. Multe dintre clădirile sale provin din epoca de dinainte de aerul condiționat și, prin urmare, tind să aibă suprafețe mai mici și ferestre operabile. Proprietățile imobiliare de bază sunt mai puțin costisitoare decât în Midtown. În plus, printr-o ciudățenie a zonării, mai multe clădiri sunt eligibile. Cele construite înainte de 1977 pot fi convertite conform celor mai permisive reguli. În Midtown, data limită este 1961. Grupul de lucru pentru reutilizarea adaptivă a birourilor din oraș sugerează o nouă dată generalizată, 1990, estimând că aceasta ar adăuga 120 de milioane de metri pătrați de spații de birouri la fondul de eligibilitate.

Posibilități la un preț

Berman și Downtown se cunosc de mult timp. Dezvoltatorul și-a făcut dinții cu transformări de mansarde în Tribeca înainte de a aborda prima sa conversie completă a unei clădiri. A fost la 17 John Street. Făcând cândva parte din Insurance Row, clădirea de 120.000 de metri pătrați era aproape goală la mijlocul anilor 1990 – o perioadă în care, spune Berman, cartierul „era dat la schimb”.

El și partenerii săi au plătit 5,2 milioane de dolari pentru clădirea din 1926, iar apoi au cheltuit 14 milioane de dolari pentru conversie. O duzină de ani mai târziu, au vândut-o pentru 85 de milioane de dolari. „La acea vreme, era o clădire uriașă pentru mine”, își amintește Berman.

Până în 2014, el a trecut la 180 Water Street. Era de aproape cinci ori mai mare și a necesitat o intervenție chirurgicală extinsă. Pentru a rezolva problema adâncimii, Berman și arhitectul său, Avinash Malhotra – „noi îi spunem rabinul conversiilor” – au tăiat un miez de 30 de metri pe 40 de metri din centrul clădirii. „Era singura modalitate de a aduce lumină și aer într-un spațiu imposibil de adânc”, explică el.

Regulile de zonare le-au permis apoi să refacă spațiul pierdut cu etaje suplimentare. Când au terminat, o clădire de birouri din anii 1970, cu 25 de etaje, s-a transformat într-un turn de 29 de etaje cu 580 de apartamente de închiriat.

Metro Loft va încerca în curând să depășească această performanță prin sculptarea a două puțuri în 25 Water Street, o clădire de 1,1 milioane de metri pătrați pe care o transformă în prezent împreună cu GFP, un dezvoltator de familie din New York.

Un magazin gol în Midtown, unde afacerile locale au fost devastate de lipsa navetiștilor, ceea ce a dus la clădiri goale și alte semne de degradare © Ben Franke/FT

„Ceea ce am învățat practic pe parcurs … este că fiecare clădire este convertibilă în New York City. La propriu”, spune Berman. „Diferența constă în cât de eficientă și cât de scumpă va fi”.

Proprietățile de închiriat din oraș tind să aibă puncte de preț ferme. Un studio din centrul orașului, de exemplu, poate fi închiriat pentru 3.700 de dolari pe lună – indiferent dacă are 390 de metri pătrați sau 440 de metri pătrați. Pentru Berman, această marjă contează. Cincizeci de metri economisiți pot fi semnificativi pentru randamentul unui investitor – în special atunci când sunt extrapolați pentru o întreagă clădire.

Talentul deosebit al lui Berman este rezolvarea puzzle-ului unei amenajări de conversie – ceva ce el ajustează adesea până în ultimul minut. El se agită asupra unor chestiuni precum modul de repartizare a spațiului pentru dulapuri sau dacă o baie ar trebui să fie comună sau în apartament. „Aici intervine arta”, spune el. „Cu fiecare planșeu, este un puzzle. Cauți amenajarea optimă.”

În timp ce Berman transformă birourile în unități locative, Harry Macklowe încearcă o abordare diferită în ceea ce ar putea fi cea mai grandioasă conversie de birouri din oraș. El a cheltuit 1,5 miliarde de dolari pentru a distruge One Wall Street, sediul Art Deco construit pentru Irving Trust în 1928, și pentru a-l transforma în 566 de apartamente de lux. Lucrările au durat cinci ani, un interval care ar fi rupt mulți alți dezvoltatori. „Nu m-a descurajat acest lucru”, spune Macklowe, vizionarul din spatele magazinului Apple din Manhattan cu „cub de sticlă”.

Macklowe este optimist în ceea ce privește conversia birourilor într-un oraș în care, spune el, „nu mai există bariere în ceea ce privește locația” în ceea ce privește locul în care newyorkezii sunt dispuși să locuiască. Dar el este îngrijorat de cifre. Proiectele „creionează”, după cum spun dezvoltatorii, doar dacă pot cumpăra activul de bază la un preț suficient de scăzut pentru a justifica investiția.

De la debutul pandemiei, investitorii au așteptat o vânzare de incendiu a clădirilor de birouri în dificultate, care pare să fie întotdeauna la doar un sfert de oră distanță. „Toată lumea spune mereu: „Este o recesiune. Este o mare oportunitate de cumpărare’. Apoi te duci pe piață și nimeni nu vrea să vândă la un preț rezonabil”, spune Burger.

Prin urmare, dezvoltatorii cer cu insistență stimulente. Reducerea de impozit 421a din anii 1970, care a fost principalul stimulent al orașului pentru a încuraja construcția de locuințe de închiriat, a expirat anul trecut. Opozanții se plâng că a îmbogățit dezvoltatorii deja bogați fără a oferi suficiente locuințe la prețuri accesibile. Primarul Adams și guvernatorul New York-ului, Kathy Hochul, promit să facă presiuni pentru un fel de înlocuire, deși ar avea nevoie de sprijinul legislativului de stat.

Între timp, Berman ar trebui să aibă o mulțime de puzzle-uri de rezolvat. „Vorbim cu o mulțime de oameni”, spune el. „Încercăm să ne dăm seama ce să facem cu aceste clădiri”.

Sursa – www.ft.com

Parteneri

Articole recomandate din rețeaua noastră

News24Românii fac cea mai scurtă navetă din 16 țări, dar stau 53 de minute pe drum în fiecare ziDolce SportUniversitatea Craiova are șanse minime să-l folosească pe Ștefan Baiaram cu CorvinulGetPonyRenault Niagara intră în clasa pickup-urilor de jumătate de tonă cu 160 CP și benă de 938 litriBravonetMădălina Apostol, partenera lui Nick Rădoi, a murit la 36 de aniLylaJennifer Lawrence poartă o formulă ușor de purtat între vară și toamnăRevista IoanaProbioticele sunt tot mai folosite, dar fibrele rămân esențiale pentru sănătatea intestinului