Creșterea ratelor dobânzilor a pus o presiune asupra capacității lui Peter Rabitz de a trece pe proprietăți cândva dezirabile © Charlott Cobler
În ianuarie 2022, agentul imobiliar din Berlin Peter Rabitz, care este specializat în vânzarea de case scumpe, a preluat un apartament penthouse cu trei dormitoare, decorat elegant, în Kreuzberg, o suburbie la modă din Berlin.
Inițial, vânzătorul a insistat ca acesta să fie comercializat la 2,945 milioane de euro. Dar, până în noiembrie, a existat atât de puțin interes încât Rabitz a convins-o să scadă prețul la 2,495 milioane de euro. El ar dori să-l prețuiască și mai mic: odată ce va avea interes de la mai mulți potențiali cumpărători, va putea să-i joace unul împotriva celuilalt pentru a negocia un preț mai mare. Dar, în ultimele luni, interesul cumpărătorului a fost greu de găsit.
„Când am pus casa pe piață la începutul anului 2022, proprietăți ca aceasta se vindeau la acele prețuri”, spune el. „Dar acum că ratele dobânzilor au crescut, nu există nicio posibilitate. Cumpărătorii știu că au putere, dar prea mulți proprietari încă cer prețuri nebunești.”
În orașele mari ale Germaniei, ratele ipotecare mai mari au redus ceea ce oamenii își permit să plătească pentru locuințe, dar vânzătorii rămân reticenți să-și scadă prețurile. Rezultatul este un impas și o scădere a vânzărilor pe piața imobiliară, deoarece multe case de lux lâncezesc nevândute pe piață.
În noiembrie, numărul de case de vânzare cu peste 500.000 de euro pe cele mai importante portaluri imobiliare din Germania, care au fost listate de mai bine de 60 de zile, a fost dublu față de nivelul cu un an mai devreme, potrivit Homeday, un mare agent imobiliar german. Doar 2.260 de locuințe au fost vândute în Berlin între octombrie și decembrie, în scădere față de 4.013 cu un an mai devreme, potrivit datelor guvernamentale.
În acest timp, rata medie a creditului ipotecar fix pe 10 ani a crescut semnificativ. Era de 1% la începutul lui 2022, dar era de 3,96% la începutul lunii martie, potrivit Interhyp, un broker german de credite ipotecare. Prețurile locuințelor erau deja în scădere: scăderea cu 2,5% în a doua jumătate a anului 2022 – cea mai mare scădere de șase luni din ultimii 20 de ani, potrivit Asociației Băncilor Pfandbrief (VDP) din Germania. Între primul trimestru din 2010 și al doilea trimestru din 2022, prețurile locuințelor au crescut cu 107%.
Iar cifrele recente subestimează mărimea scăderilor de preț, potrivit lui Thomas Zabel, co-fondatorul afacerii rezidențiale germane a Savills, agenția imobiliară. „Pentru casele care se vând efectiv, vorbiți despre 20% până la 25% din prețul listat inițial”, spune el. „Este aceeași poveste în fiecare oraș mare – chiar și în cele mai bune și mai scumpe locații din München, cea mai prestigioasă piață de lux a noastră.”
Cartierul Glockenbachviertel din München este bine aprovizionat cu vile mari © Alamy Case din districtul Isarvorstadt din München © Alamy
În districtul central Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt din München – o zonă cocoțată sub orașul istoric istoric al orașului, cuprinzând cartierele dorite din Glockenbachviertel și Schlachthofviertel, care sunt bine aprovizionate cu vile mari – prețurile medii de cotare au scăzut cu 11,5% în ultimele trei luni ale anului. an, comparativ cu trei luni înainte, potrivit Homeday.
Mai departe de centrul orașului, cei mai bogați cumpărători ai Germaniei au fost atrași de multă vreme de Bogenhausen, cartierul liniștit din nord-estul Munchenului, unde ziduri înalte de piatră ascund grădini private întinse aparținând caselor mari decomandate, care costă 5 milioane de euro și mai mult.
În cartierul luxos Rotherbaum din Hamburg, unde casele individuale în stil Tudor privesc spre Außenalster, cel mai mare dintre cele două lacuri artificiale ale orașului, prețurile de cotare au scăzut cu 9,9% în ultimele trei luni ale anului, comparativ cu cele trei luni de mai devreme, potrivit la Homeday.
cartierul Rotherbaum din Hamburg. Piața de locuințe de lux a orașului este mică, cu puține case scoase la vânzare. © Alamy
Piața de locuințe de lux a orașului este mică, cu puține locuințe vândute, chiar și în anii buni. O istorie îndelungată a afacerilor familiale dinastice, cu averi construite de-a lungul generațiilor de către comercianții legați de portul, înseamnă că scăderile prețurilor aici au fost mai mici decât în alte orașe, potrivit lui Zabel. „Hamburgul este dominat de bani vechi și acest lucru îl face mai rezistent: cele mai scumpe case sunt proprietatea familiei de multe generații”, subliniază el.
Dar, la Berlin, unele prețuri au fost reduse drastic. Multe dintre casele de lux ale orașului – care au avut un preț mediu de listare de 3,45 milioane de euro în ultimele trei luni ale anului 2022, potrivit grupului imobiliar Engel & Völkers – sunt situate în Mitte, centrul istoric al orașului, sau se împotrivește pentru spațiu între restaurante elegante și muzee celebre din Charlottenburg. Vânzările acestora s-au încetinit până la scădere, totuși, iar cei puțini care se vând beneficiază de reduceri de până la 30% la prețul de listare inițial, potrivit Rabitz.
Pentru casele care se vând efectiv, vorbiți despre 20% până la 25% reducere la prețul afișat inițial
Agenții imobiliari de lux și brokerii de credite ipotecare din Germania descriu o piață care a ocupat, cumpărătorii retrăgându-se pe măsură ce ratele ipotecare mai mari fac achizițiile inaccesibile sau întârzie tranzacțiile, considerând că prețurile trebuie să scadă în continuare.
„Ratele ipotecare cresc, dar băncile solicită și depozite mai mari”, explică Ozan Yaprak, directorul executiv al brokerului local de credite ipotecare Moya Baufinanz Berlin, care – spune el – aranjează 100 de credite ipotecare pe an între 1 și 3,5 milioane de euro. „Pentru mulți clienți care se gândesc la achiziționarea unui apartament de ultimă generație, cerința pentru un depozit mai mare acum este suficientă pentru ca ei să se răzgândească.”
În ultimii ani, o mare parte din piața de lux din Berlin a fost condusă de cei bătuți din scena înfloritoare a start-up-urilor din oraș sau care lucrau în finanțe, mass-media sau drept. Astăzi, acești profesioniști bogați se retrag de la achiziții, ceea ce înseamnă că Yaprak se bazează mult mai mult pe birouri de familie și pe familii foarte bogate pentru afaceri. „Anul trecut, afacerile au fost foarte dificile: cei care lucrează în start-up-uri, finanțe sau imobiliare sunt mult mai puțin încrezători în cumpărarea de case.”
Cumpărătorii străini din Germania rămân rari, deoarece investitorii internaționali preferă alte orașe, precum Londra, Paris și Lisabona, pentru achizițiile lor de locuințe europene.
Între timp, previziunile conform cărora muncitorii s-ar muta în masă de la Londra la Frankfurt, pe măsură ce grupurile financiare își vor schimba operațiunile în urma ieșirii Marii Britanii din Uniunea Europeană, nu s-au adeverit. „Brexit-ul pur și simplu nu a fost un factor”, spune Till-Fabian Zalewski, CEO al Germaniei, Austriei și Elveției pentru Engel & Völkers. „Și cei din sectorul care se deplasează înainte și înapoi (între Londra și Frankfurt) tind să închirieze mai degrabă decât să cumpere.”
Cumpărătorii care rămân angajați față de o achiziție au devenit mai pretențioși, dornici să facă o afacere grea cu vânzătorii, evitând toate casele, cu excepția celor mai bune, și așteaptă reduceri semnificative de preț.
„Ei știu că sunt într-o poziție puternică, așa că se țin înapoi și urmăresc câteva luni”, spune Rabitz. „Cei care cumpără cu numerar, în special, știu că pot obține un preț bun.”
Case de-a lungul râului Spree în districtul Charlottenburg din Berlin © Alamy
Pe piața de apartamente de lux, dacă casele nu sunt cele mai bune dintre cele mai bune, acestea vor fi ignorate, potrivit lui Zabel.
„Chiar dacă clădirea este super prime și zona este excepțională, are nevoie de ceva special. . . penthouse-ul, un lift în apartament sau accesul la un acoperiș, de exemplu – o unitate normală pur și simplu nu se va vinde”, spune el.
Agenții lucrează din greu pentru a convinge vânzătorii să-și scadă prețurile. Dar cei care nu s-au grăbit să vândă au rezistat sau au luat casele de pe piață în întregime, așteptând ca prețurile să se revină.
„Sunt atât de puține case disponibile: mă adresez tot timpul la clienții din trecut, întrebându-i dacă le-ar plăcea măcar ideea de a vinde”, spune Rabitz.
Aproximativ o treime din vânzările sale sunt în afara pieței, spune el, vânzătorii favorizând confidențialitatea pe care o oferă sau dornici să evite să lase o înregistrare digitală a unei încercări de vânzare îndelungate și nereușite.
Alți vânzători au luat case de pe piață, preferând să-și păstreze banii în cărămizi și mortar într-un moment în care perspectivele economice globale par sărace.
În urmă cu un an, Georg Bruederl, în vârstă de 49 de ani, care deține o afacere de inginerie electrică, a găsit un cumpărător de încredere pentru casa sa familială cu trei dormitoare din München și a convenit un preț acceptabil de aproximativ 5 milioane de euro.
Dar, după invazia Ucrainei de către Rusia, el s-a retras din vânzare și și-a luat proprietatea de pe piață. „Am fost nervos de starea economiei globale și, odată cu creșterea inflației, nu am vrut să am o sumă atât de mare de bani în numerar”, spune el (în toamnă, a revenit acasă pe piață și în prezent este în curs de vânzare).
Sunt atât de puține case disponibile: mă adresez tot timpul la clienții din trecut, întrebându-i dacă ar accepta ideea de a vinde
Pentru cumpărătorii de locuințe de lux, creditele ipotecare mari au devenit mai dificil de asigurat – și sunt mai scumpe. Yaprak spune că băncile au redus ratele maxime împrumut-valoare și numărul de credite ipotecare mari pe care sunt pregătite să le acorde și au nevoie de mai mult timp pentru a aprobă majoritatea creditelor ipotecare. Politicile lor de creditare au devenit mai conservatoare pe măsură ce temerile legate de războiul din Ucraina, inflația și incapacitatea debitorilor s-au intensificat.
„Pentru toate creditele ipotecare, băncile pun mai multe întrebări”, spune el. „Cei de peste 2 milioane de euro sunt deosebit de dificili. Majoritatea clienților doresc LTV-uri între 80% și 90%. Dar, în 2021, am primit unui client un împrumut de 100% pentru a cumpăra fără dificultate o casă de 2,4 milioane de euro în mijlocul Berlinului. Aceeași cerere ar fi respinsă acum. Ai nevoie de un depozit de minim 10%.”
În urmă cu un an, pentru un credit ipotecar de 1,5 milioane de euro la 80% LTV, băncile au oferit aprobări rapide în doar o săptămână; acum durează între patru și cinci săptămâni, potrivit Yaprak.
„Due diligence a băncilor necesită mai mult timp, băncile cer mai multe documente, fiecare proprietate este verificată cu mai multe detalii”, spune Peter Guthmann, de la Guthmann Estate, un agent local care produce date regulate despre piața imobiliară din Berlin. „Inspectorii (angajați de bancă) sunt extrem de conservatori în evaluări”, adaugă el.
Întârzierile în asigurarea creditelor ipotecare a creat o neliniște în rândul cumpărătorilor, ceea ce a determinat cumpărătorii de numerar să intre și să obțină oferte favorabile.. „De cel puțin cinci ori am văzut recent că s-a întâmplat”, spune Yaprak.
Având în vedere că ratele ipotecarelor se vor menține ridicate încă de ceva timp, perspectivele unei redresări pe piața locuințelor de lux din Germania par îndepărtate.
Dmitri Uvarovski, șeful de cercetare la Homeday, spune că prețurile trebuie să scadă cu încă 10 până la 15% pentru ca cumpărătorii germani de locuințe să își permită ceea ce ar fi putut face în urmă cu un an, când ratele ipotecare erau mai mici.
„Ratele dobânzilor nu vor scădea în curând, așa că piața chiar are nevoie de prețuri mai mici pentru a se recalibra”, argumentează Zabel, adăugând că nu se așteaptă ca schimbarea să aibă loc timp de multe luni.
Acest lucru sugerează că nu există un sfârșit timpuriu al distanței dintre vânzătorii și cumpărătorii de case de top din Germania – fie în Bogenhausen și Grünwald din München, de-a lungul malurilor liniștite ale luxosului Rotherbaum din Hamburg sau pe bulevardele spațioase din Berlin Mitte.
Sursa – www.ft.com