Investițiile imobiliare pot fi o modalitate solidă de a construi avere pe termen lung, dar presupun și riscuri, responsabilitate și un minim de cunoștințe financiare și juridice. Spre deosebire de alte forme de investiții, imobiliarele au avantajul tangibilității – poți vedea, controla și folosi direct proprietatea ta. Dar tocmai această „materialitate” le face mai complexe.
Pentru cineva la început de drum, lucrurile pot părea copleșitoare: prețuri, chiriași, taxe, renovări, finanțări. Cu o abordare calculată și o informare temeinică, primele decizii pot pune o bază solidă pentru profit și siguranță pe termen lung.
Stabilește obiectivul investiției imobiliare
Primul pas nu este „unde cumpăr”, ci „de ce cumpăr”. Motivația și obiectivul determină ce fel de imobil alegi, ce buget aloci și cum gestionezi proprietatea ulterior.
Cele mai frecvente obiective:
-
Venit pasiv lunar – închiriere pe termen lung
-
Ritm de creștere a valorii proprietății – revânzare după apreciere
-
Închiriere în regim hotelier – randamente mai mari, dar și mai multă implicare
-
Locuință personală, cu potențial de valorificare în viitor – un hibrid între util și investiție
Exemplu:
Dacă obiectivul tău este venit lunar stabil, ai nevoie de o locuință cu grad ridicat de ocupare, într-o zonă urbană cu cerere constantă. Dacă urmărești creșterea valorii în timp, vei fi mai interesat de zone emergente, care se dezvoltă urbanistic.
Calculează-ți bugetul realist
A investi în imobiliare înseamnă mai mult decât prețul de achiziție. Sunt multe alte costuri directe și indirecte care trebuie luate în calcul.
Costuri inițiale:
-
Prețul imobilului
-
Taxe notariale (aproximativ 1–2% din valoarea tranzacției)
-
Comision agenție (dacă e cazul) – între 1% și 3%
-
Renovare/amenajare (chiar și o zugrăveală poate face diferența)
-
Mobilare, electrocasnice
Costuri lunare/anuale:
-
Taxe locale (impozitul pe proprietate)
-
Utilități (în cazul în care nu le achită chiriașul)
-
Asigurare
-
Reparații și mentenanță
-
Eventual comision de administrare (dacă apelezi la firmă externă)
Surse de finanțare:
-
Economii proprii
-
Credit ipotecar (cu avans de minim 15% pentru persoane fizice, mai mare pentru persoane juridice)
-
Credit de nevoi personale (mai flexibil, dar cu dobândă mai mare)
-
Parteneriate (ex: investiții în doi, cu prieteni sau familie)
Este recomandat ca o persoană aflată la început să nu investească toate economiile într-un singur imobil. Este important să păstrezi un fond de rezervă de cel puțin 3–6 luni de cheltuieli.
Alege tipul de proprietate potrivit scopului tău
Tipul de imobil ales poate influența drastic venitul pasiv, riscurile și nivelul de implicare necesar.
Variante de bază:
▪️ Garsonieră sau apartament cu 1 cameră
-
Cerere mare în orașe universitare
-
Costuri reduse de achiziție și întreținere
-
Risc mai mic dacă chiriașul pleacă (ușor de reînchiriat)
▪️ Apartament cu 2 camere
-
Cel mai echilibrat tip de proprietate
-
Potrivit pentru cupluri, tineri profesioniști
-
Bună lichiditate la vânzare
▪️ Apartamente cu 3+ camere
-
Cerere mai mică pentru închiriere, dar pot fi împărțite între mai mulți chiriași (ex: studenți)
-
Ideal pentru familii – chiriași mai stabili
▪️ Case/vile
-
Randament mai mic în general
-
Costuri de întreținere ridicate
-
Pot fi interesante pentru închiriere în regim turistic
▪️ Spații comerciale
-
Randamente bune, dar risc mai ridicat (în funcție de economie, legislație)
-
Contracte pe termen lung
▪️ Terenuri
-
Investiții pe termen lung, fără venit lunar
-
Profitul apare doar la vânzare sau dezvoltare
Alege în funcție de experiență, capital disponibil și disponibilitatea de a te implica activ.
Studiază piața locală și zona în detaliu
Un apartament bine cumpărat aduce mai mult randament decât unul scump într-o zonă „de fițe”. Locația este cel mai important criteriu atunci când vine vorba de investiții imobiliare. Nu cumpăra pentru că „arată frumos”, ci pentru că „se închiriază ușor” sau „se apreciază constant în valoare”.
Ce urmărești într-o zonă bună:
-
Acces la transport în comun
-
Apropiere de facultăți, centre de birouri, spitale
-
Siguranță, curățenie, infrastructură
-
Magazine, parcuri, școli
-
Istoric al prețurilor în ultimii 5–10 ani
Surse de documentare:
-
Site-uri de imobiliare: vezi cât stau proprietățile „la închiriat”
-
Forumuri locale, grupuri Facebook
-
Hărți cu proiecte urbanistice viitoare (primăria, site-uri specializate)
Un randament bun pornește de la potențialul zonei, nu de la aspectul mobilării.
Calculează corect randamentul investiției
Randamentul este cheia unei investiții imobiliare bune. Chiar dacă un apartament se vinde cu profit peste 10 ani, ai nevoie de venituri lunare constante pentru ca investiția să se susțină.
Formula simplă:
Randament brut anual = (Chirie lunară x 12) / Preț total de achiziție x 100
Exemplu:
Chirie lunară: 400 euro
Preț total (cu taxe, mobilare, renovare): 60.000 euro
Randament: (400 x 12) / 60.000 = 8%
Alte aspecte:
-
Randamentul net (după taxe și cheltuieli) este întotdeauna mai mic
-
Pentru începători, un randament de minimum 6–7% brut anual este considerat rezonabil
-
Nu uita să iei în calcul perioadele fără chiriaș, între mutări
Verifică cu atenție actele și istoricul proprietății
Riscurile juridice pot fi mai costisitoare decât orice defect tehnic. Nu te baza doar pe ce spune agentul imobiliar sau proprietarul – cere toate documentele și, dacă nu te pricepi, consultă un notar sau avocat.
Documente esențiale:
-
Act de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, moștenire, donație)
-
Certificat de atestare fiscală (emis de primărie – atestă că nu există datorii)
-
Extras de carte funciară actualizat
-
Proces-verbal de predare-primire (dacă cumperi de la dezvoltator)
-
Certificat de performanță energetică
Alte lucruri de verificat:
-
Dacă există ipoteci sau litigii
-
Starea juridică a terenului (în cazul caselor)
-
Construcții neautorizate sau modificări fără acord
-
Taxe restante la întreținere
Fii meticulos(ă). O eroare juridică poate bloca vânzarea ani de zile.
Gândește ca un proprietar, nu ca un chiriaș
Începătorii au tendința să aleagă o proprietate care le place lor, nu pieței. Gustul personal trebuie lăsat deoparte când investești.
Cum gândește un investitor:
-
Nu amenajează cu cele mai scumpe finisaje
-
Alege mobilier funcțional, nu estetic exclusiv
-
Prioritizează eficiența spațiului, nu neapărat designul
-
Caută durabilitate și ușurință în întreținere
Un apartament mobilat minimalist, luminos, curat și bine compartimentat se închiriază mai repede decât unul cu mobilier scump, dar aglomerat sau personalizat excesiv.
Decide cum îți vei administra proprietatea
Administrarea este parte integrantă din investiția ta. Chiar dacă nu presupune muncă zilnică, ai nevoie de organizare și responsabilitate.
Variante:
-
Administrezi singur(ă): semnezi contractul, încasezi chiria, răspunzi la solicitări. Costuri mici, dar implicare directă.
-
Contractezi o agenție: te ocupă de tot, inclusiv găsirea chiriașilor, mentenanță, colectarea chiriei. Costuri între 8–12% din chirie.
Sfat:
Dacă ai o singură proprietate, poți începe singur. Dacă depășești 2–3, devine mai eficient să delegi.
Respectă legislația fiscală
Veniturile din chirii trebuie declarate și impozitate conform legii. Deși mulți ignoră această etapă, respectarea legislației te protejează pe termen lung.
În prezent (2025):
-
Se aplică impozit pe venitul net (venituri – deduceri, gen 20% cheltuială forfetară)
-
Se poate opta pentru înregistrarea contractului la ANAF
-
Impozitul este de 10% pe venitul net
-
Se plătește și contribuție la sănătate dacă veniturile depășesc un anumit prag anual
Avantaje ale declarării:
-
Poți deduce cheltuieli
-
Ai dovadă legală a venitului (util pentru credite, investiții)
-
Eviti amenzi și penalități
Gândește pe termen lung și fii pregătit pentru provocări
Investițiile imobiliare nu sunt lipsite de riscuri. Poți avea chiriași care pleacă fără preaviz, luni fără închiriere, scumpiri la întreținere sau schimbări legislative. Tocmai de aceea, strategia ta trebuie să includă flexibilitate, rezervă financiară și gândire pe termen lung.
Recomandări finale:
-
Nu investi toți banii într-un singur imobil
-
Ține cont de cheltuielile ascunse și perioadele fără chiriaș
-
Investește timp în educație financiară și juridică
-
Revizuiește-ți strategia anual – piața se schimbă
-
Stabilește clar dacă vrei venit pasiv constant sau câștig din revânzare
Investițiile imobiliare pot deveni una dintre cele mai sigure și profitabile forme de plasare a capitalului, dar doar dacă sunt abordate cu responsabilitate. Un imobil cumpărat bine și gestionat corect poate genera venituri constante, sigure, și poate deveni o ancoră solidă în portofoliul tău financiar.
