Un punct luminos contra-intuitiv pentru băncile regionale din SUA, a apărut la timp pentru sezonul câștigurilor: acestea au o expunere mai mică la proprietăți de top în cele mai mari orașe.
Băncile regionale acordă mai multe împrumuturi pentru birourile considerate a fi de calitate inferioară, inclusiv cele situate în orașele de nivelul doi, orașele de nivelul trei și în suburbii, așa cum au scris analiștii de la Goldman Sachs în această săptămână.
Și da, acest lucru este probabil un lucru bun pentru băncile mai mici.
Birourile din cele mai mari șase piețe americane – Boston, Chicago, DC, Los Angeles, New York și San Francisco – au înregistrat scăderi mai mari ale gradului de ocupare decât piețele mai mici, spune banca, citând date de la CoStar. Această tendință are o oarecare logică, deoarece tendința de a lucra de acasă a subțiat mulțimea de navetiști din cele mai mari orașe americane, dar încă dă peste cap înțelepciunea tradițională a pieței cu privire la valorile birourilor:
Clădirile de top au înregistrat scăderi mai abrupte în ceea ce privește gradul de ocupare, de asemenea, potrivit analizei băncii. În timp ce birourile sunt grupate în clase (A, B și C) menite să reflecte atractivitatea lor potențială pentru chiriași, aceste desemnări nu au fost o modalitate utilă de a prezice gradul de ocupare de la Covid, constată GS:
Birourile noi se descurcă mai bine, păstrând mai mulți chiriași decât birourile mai vechi. Acest lucru ar putea fi din cauza facilităților lor și a acelor vibrații frumoase ale noilor clădiri, așa cum au susținut unii. Dar ar putea fi, de asemenea, faptul că birourile noi pot determina chiriașii să semneze contracte de închiriere pe termen lung; FIS Global, de exemplu, a semnat un contract de închiriere pe 15 ani cu One Vanderbilt anul trecut.
Oricare ar fi motivul, ocuparea clădirilor mai noi a fost considerabil mai bună decât cea a clădirilor mai vechi, scrie GS:
Birourile și complexele medicale din afara districtelor centrale de afaceri (CBD) au înregistrat, de asemenea, niveluri de ocupare mai persistente. După cum s-a menționat mai sus, băncile regionale sunt creditori mai mari și pe aceste piețe:
Așadar, înseamnă că investitorii au greșit când și-au făcut griji cu privire la expunerea băncilor regionale la CRE și, mai ales, la împrumuturile lor pentru birouri?
Răspunsul previzibil și oarecum frustrant este: va trebui să așteptăm să aflăm. Băncile cu cele mai mari expuneri la birouri, enumerate de analiștii GS de mai jos, au furnizat mai multe detalii, dar numai câteva au raportat rezultatele primului trimestru:
Wells Fargo, la rândul său, a oferit investitorilor o defalcare geografică a împrumuturilor sale pentru birouri în prezentarea rezultatelor sale de vineri. De asemenea, și-a mărit provizionul pentru pierderile de credite de birou pentru al patrulea trimestru consecutiv:
Acțiunile Wells Fargo au urcat cu aproximativ 4% între raportul său și tranzacțiile de marți dimineață, dar nu este clar că acest lucru are prea mult de-a face cu expunerea băncii la birouri. De asemenea, și-a menținut neschimbată orientarea privind dobânda netă și a înregistrat doar o mică scădere a depozitelor care nu sunt purtătoare de dobândă.
Cu toate acestea, acționarii par totuși încurajați de cea mai recentă actualizare de la M&T Bank, o bancă regională adecvată care este a cincea pe lista GS de mai sus. Acțiunile M&T au câștigat aproape 8% luni, după raportul său de venituri.
Executivii au declarat investitorilor că banca a adăugat rezerve împotriva pierderilor potențiale la creditele CRE și a luat „unele pierderi parțiale de debit la câteva proprietăți de birouri (după) noi evaluări ale unor lucruri care au fost problematice”.
Dar banca a spus că majoritatea împrumuturilor care ajung la scadență în următorii doi ani nu au fost acoperite agresiv cu pârghii. Pe de o parte, aceasta este o afirmație dificilă de făcut, deoarece determinarea valorilor reale ale clădirilor de birouri este undeva între dificilă și imposibilă. Pe de altă parte, determinarea valorii adecvate post-Covid a clădirilor de birouri ar putea dura mult timp, a declarat directorul financiar al M&T, Darren King. Cu sublinierea noastră:
… continuăm să ne uităm la ritmul în care împrumuturile ajung la maturitate. Și cred că ceea ce veți vedea, cu siguranță pentru M&T… povestea birourilor este una care se va desfășura pe parcursul mai multor trimestre, dacă nu chiar mai mulți ani… o mulțime de contracte de leasing nu au ajuns încă la maturitate, deoarece contractele de leasing pentru birouri tind să aibă o durată mai lungă decât cele rezidențiale.
Strategii de credit de la Goldman au abordat această dinamică într-o notă din 10 aprilie, în care au folosit criza financiară globală ca un ghid pentru cât timp ar putea dura zdruncinarea pieței:
Pentru M&T Bank, cel puțin, „aproximativ 200 de milioane de dolari de (împrumuturi) de birou (împrumuturi) ajung la scadență în fiecare trimestru pentru următoarele două (trimestre)”, cu un volum mai mic care ajunge la scadență în 4Q, a declarat luni directorul său financiar pentru investitori. Și „ceva în jur de 75% nu ajung la scadență decât după 2024”, a adăugat King.
Dar există încă motive întemeiate pentru prudență. Strategii de credit de la GS susțin că, în general, procesul de reorganizare ar putea să se desfășoare mai rapid decât în anii trecuți.
În primul rând, o mulțime de credite CRE ajung la scadență în următorii doi ani. GS a prezentat programul de refinanțare în graficul de mai jos, deși nu a specificat ce proporție de debitori sunt birouri:
În al doilea rând, strategii GS susțin că „în raport cu ultimele două decenii, (piața de birouri) nu a fost niciodată atât de supraofertă ca în prezent”.
În general, creditorii sunt adesea dispuși să „modifice și să extindă” termenii împrumuturilor pentru a evita asumarea de pierderi dacă piețele nu cooperează la momentul scadenței. (Această practică este numită mai puțin generos „extinde și pretinde” sau chiar „amână și roagă”).
Dar abundența ofertei înseamnă că proprietarii de birouri/proprietarii de terenuri ar putea dori pur și simplu să intre în incapacitate de plată și să descarce proprietățile asupra creditorilor lor (inclusiv băncile). Iar controlul autorităților de reglementare asupra băncilor regionale ar putea lăsa acești creditori mai puțin flexibili în bilanțurile lor pentru a gestiona proprietatea forțată asupra acestor proprietăți.
Mai bine să sperăm că aceste rate de ocupare rămân puternice!
Sursa – www.ft.com