Costurile de construcție pentru clădirile rezidențiale din România au crescut cu 130,7% în intervalul 2015-2025, de aproape 2,7 ori mai mult decât media Uniunii Europene, de 48,2%. La nivelul blocului comunitar, România urcă pe locul al treilea după ritmul scumpirii, după Bulgaria, cu 166,1%, și Ungaria, cu 155,4%.
Pe scurt, diferența de 82,5 puncte procentuale față de media UE nu mai poate fi tratată ca o simplă variație statistică. Ea indică o comprimare directă a rentabilității proiectelor rezidențiale care nu pot transfera integral costurile în prețul de vânzare și, simultan, o presiune suplimentară asupra accesibilității pentru cumpărători acolo unde dezvoltatorii reușesc să recupereze aceste costuri în prețul final.
Pentru investitori și antreprenori, semnalul relevant este altul decât cifra brută: baza de cost a unui proiect nou s-a schimbat structural. Dacă în Uniunea Europeană scumpirea medie din ultimul deceniu a fost sub 50%, piața locală a trecut de 130%, ceea ce ridică pragul minim de pre-vânzări, crește necesarul de capital propriu și face mai sensibilă orice dezvoltare la întârzieri de execuție sau la finanțare mai scumpă.
Iar efectul nu se oprește la dezvoltator. Costuri de intrare mai mari înseamnă, de regulă, prețuri de vânzare și chirii mai ridicate, ceea ce mută presiunea în bugetele gospodăriilor și în costul total de ocupare pentru companiile care cumpără sau închiriază spații cu componentă rezidențială pentru personal.
Explozia din 2022 explică mare parte din noul nivel de cost al proiectelor
Datele arată că cea mai abruptă accelerare a avut loc în 2022, când prețurile de construcție au avansat cu 12,2%. A urmat o creștere de 6,9% în 2023 și una de 5,8% în 2021. Cu alte cuvinte, intervalul 2021-2023 a concentrat cele mai puternice șocuri, exact anii în care inflația ridicată și scumpirea materialelor de construcție au rescris bugetele de dezvoltare.
Numai că temperarea ulterioară nu înseamnă revenire. În 2024, ritmul a coborât la 2,3%, iar în 2025 la 1,3%, mult sub vârful din 2022, dar aceste procente se aplică peste o bază deja mult mai înaltă. Pentru un dezvoltator, asta înseamnă că presiunea marginală s-a redus, însă noul nivel absolut al costurilor rămâne ridicat și continuă să afecteze randamentul estimat la lansarea proiectelor.
Conform Adevarul, România este depășită doar de Bulgaria și Ungaria în clasamentul scumpirilor din construcția rezidențială pe ultimul deceniu. La polul opus, Italia a raportat o creștere de 17%, Grecia de 17,3%, iar Finlanda de 22,1%, adică de aproape șapte-opt ori sub avansul înregistrat pe piața locală.
Această comparație contează în decizia de alocare a capitalului. În piețele unde costurile au urcat cu 17%-22,1%, dezvoltatorii au avut o capacitate mai mare de a proteja marjele fără a forța prețul final. În România, unde avansul a depășit 130%, fiecare etapă din proiect, de la fezabilitate la execuție, devine mai expusă la erori de bugetare și la revizuiri de business plan.
Marjele devin mai fragile, iar piața selectează mai dur proiectele noi
Pentru piața rezidențială, implicația principală este selecția mai dură a investițiilor. Proiectele cu teren cumpărat scump, cu structură de finanțare sensibilă la dobândă sau cu calendar lung de livrare suportă cel mai greu un cost de construcție care a urcat cu 130,7% în zece ani. În astfel de cazuri, marja EBITDA estimată la lansare poate fi erodată rapid dacă prețul final nu ține pasul cu baza de cost.
Și există un al doilea efect, mai puțin vizibil în statistică, dar relevant pentru bilanțurile companiilor: capitalul se poate muta spre proiecte cu rotație mai rapidă sau spre segmente unde transferul costurilor în preț este mai ușor. Asta poate reduce apetitul pentru dezvoltări rezidențiale noi, exact într-o piață în care accesibilitatea locuințelor este deja sub presiune.
Pentru cumpărători, mesajul economic este că o decelerare a scumpirii costurilor de construcție în 2024-2025 nu echivalează automat cu ieftinirea locuințelor. Ritmul a coborât de la 12,2% în 2022 la 1,3% în 2025, însă dezvoltatorii operează pe un cost de bază acumulat după trei ani de creșteri puternice. Acolo unde cererea rezistă, prețul final are motive să rămână rigid.
Dar și cererea poate intra într-o fază mai prudentă. Contextul macroeconomic descris de inflația ridicată, presiunile pe deficitul bugetar și preferința populației și a companiilor pentru economisirea în valută poate frâna deciziile de achiziție, în special pentru locuințele cumpărate cu finanțare bancară sau pentru investițiile rezidențiale cu randament estimat din chirie.
Temperarea din 2025 reduce presiunea incrementală, nu și noul prag de intrare
Datele disponibile până acum nu detaliază structura exactă a costurilor care au împins această creștere și nici diferențele regionale din interiorul României. Nu a fost anunțat nici un set de măsuri publice dedicate temperării costurilor de construcție pentru segmentul rezidențial. Din seria publicată rezultă însă clar că inflația și scumpirea materialelor au avut o contribuție majoră la accelerarea din anii recenți.
Pentru următorii 1-2 ani, cea mai prudentă lectură a datelor este aceasta: impulsul de scumpire s-a redus semnificativ, de la 12,2% în 2022 la 1,3% în 2025, ceea ce poate ajuta la o bugetare mai previzibilă a proiectelor noi. Numai că punctul de plecare rămâne mult mai ridicat decât în 2015 și mult peste media UE, ceea ce păstrează presiunea pe profitabilitatea dezvoltatorilor, pe prețurile finale și pe disciplina de capital a investitorilor imobiliari.
Pentru a fi la curent cu toate știrile, urmărește Financiarul.ro și pe Google News
Parteneri
Articole recomandate din rețeaua noastră
BravonetLora, la 44 de ani, rupe tăcerea despre lipsa copiilor și divorțul de Ionuț Ghenu după ani de atacuri online
LylaFără copii, soțul supraviețuitor primește doar o treime din moștenire în România
Revista IoanaBorcanele de sticlă desperecheate devin 7 organizatoare pentru cămară. Află cum le alegi și ce nu pui în ele
News24Daniel Bîrligea a debutat pentru Frosinone în Serie A. Atacantul român a jucat pe terenul Fiorentinei
Dolce SportCodruț Sandu, împrumutat de Dinamo, a scos 1-1 pentru Corvinul și a ținut liderul pe loc în etapa a 7-a
GetPonyFarurile mătuite reduc vizibilitatea cu 80%. O recondiționare corectă poate dura până la 10 ani și este mai rentabilă pe termen
