Contractele de închiriere se înregistrează obligatoriu la ANAF în cel mult 30 de zile

Adaugă Financiarul ca sursă preferată în Google

Contractul de închiriere pentru persoanele fizice nu mai poate fi doar un document între proprietar și chiriaș: înregistrarea la ANAF devine obligatorie în 2026. Termenul este de maximum 30 de zile calendaristice de la semnare, modificare sau încetare.

Spre deosebire de anii trecuți, când accentul cădea pe declararea anuală a veniturilor, cadrul fiscal actual adaugă o obligație separată de administrare a contractului. În practică, proprietarii au un termen de 30 de zile pentru înregistrare și termenul anual pentru declararea veniturilor din chirii.

Baza legală este OUG 115/2023, iar înregistrarea se face cu formularul C168, denumit „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”. Procedura este gratuită și nu cere autentificare notarială, ceea ce transformă conformarea într-un demers administrativ, nu notarial.

Canalul standard este online, prin Spațiul Privat Virtual de pe anaf.ro, cu alternativă la ghișeu. Pentru proprietarii care administrează mai multe imobile, mutarea procesului în SPV contează direct pentru timpul de operare și trasabilitatea documentelor depuse.

Impozitul pe chirie rămâne la 10%, dar baza de calcul diferă după tipul închirierii

Cota de impozit pe venitul din chirii este 10%, însă suma asupra căreia se aplică nu este aceeași în toate cazurile. Diferența relevantă pentru randamentul net al proprietății apare din deducerea forfetară admisă de legislație.

Pentru chirii pe termen lung, venitul net se determină prin aplicarea unei deduceri forfetare de 20% din venitul brut. Aceasta înseamnă că impozitul de 10% se raportează la venitul net rezultat după deducere, nu la încasarea brută.

Pentru închirierea în regim hotelier, în cazul a 1-7 camere, deducerea forfetară este mai mare, de 30% din venitul brut anual încasat, regulă valabilă în 2026. Pentru proprietățile operate în acest regim, diferența față de deducerea de 20% din chiria clasică modifică sarcina fiscală finală.

Veniturile se declară anual prin Declarația Unică, formularul 212, iar termenul-limită pentru veniturile realizate în anul 2026 este 25 mai 2027. Calendarul fiscal are, astfel, două momente distincte: înregistrarea contractului în 30 de zile și declararea veniturilor până la 25 mai 2027.

Ghidurile publicate de contractinchiriere.ro arată că această separare între obligația de înregistrare și cea de declarare modifică administrarea unei investiții rezidențiale ținute pe persoană fizică. Costul fiscal nu se limitează la cota de 10%, ci include și disciplina termenelor.

• Înregistrarea contractului se face cu formularul C168.
• Termenul este de maximum 30 de zile calendaristice de la semnare, modificare sau încetare.
• Declarația Unică pentru veniturile din 2026 se depune până la 25 mai 2027.
• Impozitul pe venitul din chirii este de 10%.

CASS se adaugă doar peste pragul de 6 salarii minime

Presiunea fiscală crește numai dacă veniturile nete anuale din chirii, cumulate cu alte venituri extrasalariale, depășesc plafonul de 6 salarii minime brute pe țară. Referința folosită în 2026 este salariul minim brut de 4.050 lei, în vigoare la 1 ianuarie 2026.

Acest prag este important pentru investitorii care cumulează chirii cu alte venituri extrasalariale, deoarece obligația de plată a CASS nu se analizează izolat pe chirie. Ea se verifică la nivel cumulat, ceea ce poate schimba costul net al unei proprietăți aparent profitabile.

Subiectul a fost relatat și de neofort.ro, iar implicația economică este clară: două proprietăți cu aceeași chirie brută pot genera sarcini fiscale diferite dacă proprietarii au niveluri diferite de venituri extrasalariale. În evaluarea randamentului anual, plafonul de 6 salarii minime trebuie inclus de la început.

Contractul limitează expunerea juridică doar dacă respectă câteva plafoane clare

Pe lângă obligațiile fiscale, contractul trebuie calibrat și juridic, pentru că anumite clauze au limite exprese. Depozitul de garanție nu poate depăși echivalentul a 3 chirii lunare, iar depășirea acestui plafon mută raportul contractual într-o zonă litigioasă.

Durata contractului are, la rândul ei, un plafon legal. Contractul de locațiune nu poate fi încheiat pe o perioadă mai lungă de 49 de ani, iar dacă părțile stipulează un termen mai lung, durata se reduce de drept la 49 de ani.

Pentru proprietarii care folosesc contracte standard mai vechi sau modele adaptate informal, aceste două repere contează direct pentru executarea clauzelor. Un contract semnat, dar nealiniat cu plafonul garanției sau cu limita de 49 de ani, nu aduce protecția economică așteptată dintr-un activ închiriat.

• Garanția maximă admisă este echivalentul a 3 chirii lunare.
• Durata maximă a contractului este de 49 de ani.
• Dacă este trecut un termen mai lung, durata se reduce de drept la 49 de ani.

Evacuarea rămâne o procedură judiciară, nu o decizie unilaterală a proprietarului

Recuperarea folosinței imobilului nu se face prin simpla notificare a chiriașului. Evacuarea se poate face doar în baza unei hotărâri judecătorești, ceea ce transformă contractul corect redactat și înregistrat într-un instrument de reducere a riscului procedural.

În procedura specială de evacuare, termenul este de 5 zile dacă dreptul de ocupare a încetat. Pentru proprietar, această diferență între existența unui titlu clar și lipsa lui se traduce în timp de recuperare a activului și în continuitatea fluxului de numerar din închiriere.

Pe termen mediu, cadrul aplicabil în 2026 mută administrarea chiriei din zona informală într-una de conformare fiscală și contractuală strictă: contractul se înregistrează în 30 de zile, veniturile din 2026 se declară până la 25 mai 2027, iar CASS apare din momentul în care veniturile nete cumulate trec de pragul de 6 salarii minime brute calculate la 4.050 lei.

Parteneri

Articole recomandate din rețeaua noastră

BravonetNadia Comăneci spune că îi va fi greu să plece de la filmările „Românii au talent”LylaVoucherele de 800 de lei pentru vacanță în 2026. Ce verifici înainte să rezervi o tabără pentru adulțiRevista IoanaDin 39 de îndulcitori, trei sferturi au schimbat creșterea bacteriilor intestinale în laboratorNews24Trump pune violențele din Franța pe seama imigrației și cere închiderea frontierelorDolce SportLaurențiu Reghecampf refuză disputa cu Marius Baciu după criticile privind căpitanul FCSBGetPonyA0 ar avea 80 km deschiși după inaugurarea a două loturi, estimată pentru 20 octombrie