O bucată consistentă de cod în aluat crocant cu grămezi de cartofi prăjiți, proaspăt gătiți și mâncați la vederea uneia dintre cele mai spectaculoase priveliști din portul Angliei – în fiecare an, zeci de mii de vizitatori din Whitby savurează munca fripturistului de pește Tom Quinn.
Este ușor de înțeles de ce oamenii iubesc orașul său natal. Această bijuterie de la malul mării din North Yorkshire are de toate – o abație benedictină ruinată pe vârful unei stânci, războaie de curți pitorești pline de căsuțe ale pescarilor, un port de agrement bântuit de bărci, o plajă, legături istorice și literare și o mulțime de festivaluri.
Restaurantul de pește și cartofi prăjiți Quayside și restaurantul cu mâncare la pachet reprezintă mijlocul de trai al lui Quinn. Dar, la fel ca mulți lucrători din domeniul ospitalității din Whitby care se ocupă de un număr estimat de peste 1 milion de vizitatori pe an, bărbatul de 46 ani este exclus de pe piața locală a locuințelor. După standardele sectorului ospitalității din nord, salariul său anual de 33.000 de lire sterline este destul de bun – dar prea mic pentru prețurile imobiliare „de doi bani”.
Citeste si:
„Ar fi fost frumos, dar am știut întotdeauna că va fi foarte scump să trăim în Whitby”, spune el. „Se pare că ei construiesc casele, apoi oamenii le cumpără ca case de vacanță – oameni care nu au nicio asociere cu orașul”.
Angajatorul din Whitby
Găsirea de personal este o bătaie de cap pentru afacerea de pește și cartofi prăjiți a familiei Fusco din Whitby, pentru care lucrează Tom Quinn. Având în vedere că acum angajații trebuie să fie recrutați de la o distanță de până la Middlesbrough, la 31 de mile spre nord, directorul comercial Adrian Fusco trebuie să planifice rotațiile personalului în funcție de orarul autobuzelor sau să ofere lifturi. „Uneori, în august, facem o zi de 16-18 ore și apoi ducem personalul acasă”.
În unele ocazii, autobuzele sunt atât de pline de turiști încât angajații se chinuie chiar să urce în ele.
Afacerea, cu trei restaurante și restaurante la pachet în Whitby și unul în apropiere, în Robin Hood’s Bay, are nevoie de 50 de angajați pe tot parcursul anului și de încă 30 în lunile de vară. Plătește peste salariul minim; cea mai mică rată este de 11 lire sterline pe oră pentru spălare, iar frigăruile de pește sunt pe 15-16 lire sterline pe oră. Pentru a-i ajuta pe angajați să se califice pentru credite ipotecare, oferă mai degrabă contracte de muncă anuale, echilibrând zilele lungi de vară cu cele mai scurte de iarnă, decât contracte cu zero ore.
De asemenea, are cinci apartamente în Whitby, cumpărate cu zeci de ani în urmă, pe care le închiriază angajaților. „Avem nevoie de proprietăți pentru personal, așa că nu le-am închiria în vacanță”, spune Fusco.
Pentru a rezolva problema personalului, tocmai a cumpărat o mașină de făcut cipuri de 100.000 de lire sterline. Afacerea, profitabilă cu o cifră de afaceri de 3 milioane de lire sterline pe an, a cheltuit, de asemenea, 600.000 de lire sterline pe spații pentru utilaje. Niciun angajat nu-și va pierde locul de muncă, dar acest lucru va însemna că vor trebui ocupate șase posturi mai puține. Fusco’s nu este singurul; unele restaurante din Whitby au fost nevoite să închidă sau să reducă orele de deschidere din cauza lipsei de personal.
Fusco salută mișcarea guvernului spre reglementare. „Evident, avem nevoie de cazarea și închirierea de vacanțe, dar trebuie să fie gestionate”. În afara sezonului, pub-urile se închid mai devreme și, se teme el, vibrația a dispărut. „Este ca un parc tematic. Ai putea spune că este o victimă a propriului său succes.”
La fel ca multe orașe de la malul mării din Marea Britanie, Whitby este un punct de atracție imobiliară. Agentul imobiliar local Astins estimează că o proprietate rezidențială aici costă de obicei cu aproximativ 100.000 de lire sterline mai mult decât o locuință comparabilă la 10 mile nord sau sud. Având în vedere că prețul mediu al casei din Whitby în 2022 a fost de 287.368 de lire sterline, conform datelor Land Registry, aceasta este o primă de aproximativ o treime. Phil Trumper, un consilier conservator din Whitby, o atribuie unui amestec de prea puține construcții de locuințe în urmă cu 20 de ani, plus un aflux de cumpărători în numerar care doresc să se retragă la nivel local, să achiziționeze o a doua casă sau să investească în locuințe de vacanță închiriate pe termen scurt.
Quinn și soția sa au ajuns să cumpere o casă în Loftus, la 13 mile nord, pentru 125.000 de lire sterline acum aproape nouă ani, pe baza unei chirii de proprietate comună și a capitalului propriu. Drumul său zilnic spre Whitby poate dura până la 40 de minute și parcarea este un coșmar, dar familia este stabilită în Loftus. Este foarte bine așa; în timp ce prețurile din Loftus au crescut puțin, cele din Whitby au crescut cu aproape 100.000 de lire sterline în acești nouă ani.
Familia Quinns este genul de oameni pe care secretarul britanic pentru locuințe, Michael Gove, îi avea în minte atunci când a lansat în aprilie propunerile guvernului care ar putea da consiliilor locale englezești puterea de a obliga proprietarii de imobile să obțină o autorizație de planificare înainte de a transforma o locuință existentă într-o închiriere de vacanță pe termen scurt.
Politica, a declarat Gove, este menită să ajute „oamenii locali împinși din orașele, orașele și satele prețuite de un număr mare de închirieri pe termen scurt”. Guvernul intenționează, de asemenea, să introducă un sistem de înregistrare pentru închirierea pe termen scurt; se consultă dacă acest lucru ar trebui să fie obligatoriu.
„Dacă măsurile – cele mai recente care vizează sectorul buy-to-let din ultimii șapte ani – intră în vigoare așa cum au fost propuse, chiriașii locali, investitorii imobiliari, vizitatorii de vacanță și comunitățile vor resimți cu toții efectele. Care va fi impactul asupra prețurilor locuințelor, asupra ofertei de locuințe de închiriat și asupra echilibrului pe care orașe precum Whitby trebuie să îl găsească între furnizarea de locuințe locale și susținerea economiei sale turistice?
În prezent, autoritățile locale engleze nu dispun de competențe și de informații privind închirierile de vacanță locale. Aceste proprietăți, spune Kate Nicholls, director executiv al organizației profesionale UK Hospitality, „funcționează într-o zonă gri, nu sunt pe deplin rezidențiale sau comerciale”. Această dezbatere, spune ea, este despre transparență, asigurarea unor condiții de concurență echitabile pentru întreprinderi și sprijinirea comunităților să se dezvolte.
Legislația privind închirierile de vacanță variază în Anglia, Țara Galilor și Scoția, dar toate cele trei guverne se îndreaptă spre controale mai stricte.
Guvernul galez a mers cel mai departe. Acesta tocmai a introdus dreptul autorităților locale de a percepe o primă de 300% din impozitul pe venitul municipal pentru locuințele secundare și o cerință conform căreia, pentru a se califica în schimb pentru taxele pentru întreprinderi mici, acestea trebuie să fie disponibile pentru a fi închiriate timp de 252 de zile pe an și să fie închiriate pentru cel puțin 182. De asemenea, a deschis calea pentru controlul planificării.
Pescuitul este important pentru Whitby, dar turismul este esențial pentru economia locală © Ian Forsyth/FT
În Scoția, guvernul a introdus obligativitatea acordării de licențe pentru închirierea pe termen scurt, dar a fost nevoit să prelungească termenul de înregistrare până în octombrie din cauza numărului mic de cereri. De asemenea, autoritățile locale scoțiene pot avea acum zone de control desemnate, în care schimbarea destinației pentru închirierea pe termen scurt necesită o autorizație de construire. Edinburgh este primul oraș care a adoptat această măsură.
Datele privind creșterea închirierilor pe termen scurt în Regatul Unit sunt disparate – cele mai recente date disponibile de la Airbnb, de exemplu, au constatat că listele din Regatul Unit au crescut cu 33 % între 2017 și 2018. Dar Covid a stimulat, de asemenea, cererea pentru a doua casă și pentru vacanțe în Marea Britanie, în timp ce scutirile pentru afaceri pandemice au oferit un stimulent pentru ca oamenii să își clasifice proprietatea ca o afacere.
Tratamentul fiscal preferențial a susținut creșterea închirierilor pe termen scurt, prin intermediul unor potențiale deduceri de capital pentru achiziție, renovări și mobilier, o mai mare scutire de impozit pentru dobânda ipotecară și oportunități de a rostogoli impozitul pe câștigurile de capital sau de a-l reduce la vânzare.
Închirierile de vacanță sunt, de asemenea, supuse mai degrabă taxelor de afaceri decât impozitului municipal dacă proprietatea este disponibilă pentru închiriere cel puțin 140 de zile pe an și este efectiv închiriată timp de 70 de zile, ceea ce poate duce la economii substanțiale. În conformitate cu normele HM Customs and Revenue, pentru a se califica drept închiriere mobilată, o proprietate trebuie să fie disponibilă cel puțin 210 zile pe an și închiriată pentru cel puțin 105 zile.
Legislația care progresează în prezent în parlament ar da consiliilor engleze dreptul de a percepe de la proprietarii de locuințe secundare o primă de 100% din impozitul municipal. Consiliul North Yorkshire, care acoperă Whitby, dorește să facă acest lucru și să introducă o reducere de 0 la sută pentru locuințele secundare neocupate sau care suferă modificări structurale. Consiliul se așteaptă ca aceste măsuri să genereze peste 14 milioane de lire sterline pe an, care vor fi cheltuite pentru locuințe accesibile.
Richard Donnell, director de cercetare la site-ul imobiliar britanic Zoopla, spune că schimbările guvernamentale propuse și implementate ar trebui să ajute la reducerea fluxului de locuințe pe piața închirierilor pe termen scurt – o tendință rezultată din „consecințele neintenționate” ale politicilor anterioare. „Investitorii fac un lucru rațional pe această piață. Ei încearcă să găsească randament și să maximizeze fluxul de numerar”, spune el.
Cerințele privind autorizația de planificare și licențierea pentru închirierea pe termen scurt vor „forța proprietarii să se gândească mai mult. Probabil că va produce mai multă stabilitate”.
Găsirea unui echilibru
Este clar că mulți localnici din Whitby se simt înghesuiți de turism și supărați de lipsa de locuințe la prețuri accesibile. Un sondaj de opinie efectuat în iunie anul trecut în oraș a arătat că 93% (din cei 23% dintre locuitorii care au votat), au dorit ca toate construcțiile noi și locuințele suplimentare să fie limitate la ocuparea locală primară cu normă întreagă, în permanență.
„Avem nevoie de vizitatori. Ei sunt importanți”, spune Linda Wild, primarul orașului Whitby în ultimii trei ani. Dar ea subliniază că localnicii doresc un echilibru. Ea salută controalele mai stricte, dar se teme că acestea vin prea târziu pentru unele străzi. „Pentru o comunitate este cumplit. În fiecare vineri auzim zgomotul roților de valiză pe trotuar. Ne spunem unul altuia: „Brigada valizelor este aici”.”
Linda Wild, consilier municipal din Whitby: „În fiecare vineri auzim zgomotul roților de valiză pe trotuar” © Ian Forsyth/FT
Pe parcursul celor 20 de ani până în 2021, ponderea locuințelor secundare și a închirierilor de vacanță pe termen scurt în Whitby a crescut de la 8,1% la 19,9%. Populația îmbătrânește și este în declin; în consecință, una dintre cele două școli secundare riscă să fie închisă.
În prezent, mineritul mineral pe siturile din apropierea orașului este un angajator important în Whitby și există încă pescuitul și unele construcții de bărci, dar turismul este vital. „Există sentimentul că (localnicii) sunt eliminați”, spune Andy Brown, președintele Grupului de ospitalitate din Whitby, care cuprinde întreprinderi locale. Dar există un paradox. „Fără industria turismului, orașul ar fi în cele din urmă un oraș fantomă”.
Localnicii cei mai bine plasați sunt cei care fac comerț, cum ar fi Luke Russell, un pescar de 37 de ani. Tocmai și-a cumpărat o casă de aproape 500.000 de lire sterline, după ce și-a vândut fosta locuință pentru 340.000 de lire sterline. Aceasta a fost cu 100.000 de lire sterline mai mult decât evaluarea sa de dinainte de Covid. „Să pui piciorul pe scară este lucrul cheie”, spune el, descărcând homari de pe catamaranul său Our Henry. „Lumea se schimbă – nu contează Whitby”.
Un val de cotitură?
Marea întrebare este dacă schimbările propuse de guvern îi vor ajuta pe localnici să găsească locuințe pe care să și le poată permite. Vor contribui măsurile la reducerea costurilor ridicate ale chiriilor? Și ce efect vor avea asupra prețurilor locuințelor din aceste zone?
Donnell de la Zoopla este precaut. „Numărul de locuințe de închiriat în această țară a fost în mare parte plat din 2016. Pentru a ușura presiunile pentru chiriași, trebuie să crească oferta. Nu văd ca oferta să se schimbe atât de mult, ceea ce înseamnă că chiriile vor continua să crească.”
Măsurile ar putea însemna că, în locurile cu o piață puternică a închirierilor de vacanță, presiunea concurențială atunci când o proprietate intră pe piață va scădea. Dar el adaugă: „Nu înseamnă că prețurile vor scădea.”
Singura modalitate de a ajuta mai mulți localnici care doresc să cumpere, spune Donnell, este de a face foarte scump pentru persoanele cu venituri mari și cu multe capitaluri proprii să vină într-o zonă, limitând astfel puterea lor de cumpărare – și de a crește cantitatea de locuințe accesibile. „Singura opțiune este să construim mai mult”.
David d’Orton-Gibson, director general al Training for Professionals, o companie națională de consultanță pentru proprietari și agenți, spune că pentru cumpărătorii din zonele cu prețuri ridicate, un loc ca Whitby pare relativ avantajos. De asemenea, el atrage atenția asupra necesității unei oferte mai mari de locuințe. „Lipsa de locuințe duce la creșterea prețurilor locuințelor noastre”, observă el. „Pur și simplu nu construim suficient”.
Investitorul care închiriază pe termen scurt
„Nu rezervați cu noi dacă sunteți în căutarea a cinci stele, camere mari, covoare de la perete la perete, mobilier nou-nouț, blaturi de granit, căzi cu hidromasaj sau pachete de bun venit”, spune pliantul ascuns într-o cutie de metal pe o mică alee de pe cheiul din Whitby.
Într-o locație în care fostele case ale pescarilor săraci pot ajunge să coste acum 1.000 de lire sterline pe săptămână în sezonul de vârf, investitorii în proprietăți de vacanță John și Jean Tingle se află la capătul valoric al pieței. Cele patru căsuțe ale lor se află în apropierea portului Whitby, în sau lângă The Crag, o alee mică. Prețul de top este de 560 de lire sterline pe săptămână pentru o proprietate care – la o mare înghesuială – ar putea găzdui nouă persoane. „Oamenii eleganți nu vor sta în ale noastre”, spune dl Tingle. „Ei plătesc bani mulți”.
La capătul de sus al scalei, Steve Fawthrop, cu trei case de vacanță în apropiere de Robin Hood’s Bay, insistă că este „un mit” că închirierile de scurtă durată care costă mai mult de 1.000 de lire sterline pe săptămână sunt înșelătorii. Agenții de închiriere încasează 20%; femeile de serviciu cer 120 de lire sterline pe săptămână, întreținerea este constantă și facturile la utilități sunt costisitoare. În afara sezonului, chiriile sunt mult mai mici. Adăugarea unui portofoliu acum este costisitoare. „Nu veți obține prea multe pentru mai puțin de 300.000 de lire sterline.”
Boom-ul indus de Covidiu pentru vacanțele pe litoral din Marea Britanie a revigorat această piață. Poștașul local Steve Davies, care locuiește împreună cu familia sa într-o terasă victoriană cu chirii de vacanță de o parte și de alta, a fost oprit pe stradă de un investitor. „Mi-a spus: „Îți dau bani pe casa ta chiar acum”.” Davies a refuzat.
În urmă cu trei sute de ani, rețeaua de pasaje și curțile abrupte din Whitby erau pline de familii mari de pescari și muncitori, care locuiau în căsuțe mici, dar își petreceau mare parte din timp pe străzi.
„Am cumpărat o casă de la ultimii pescari din The Crag”, spune Tingle, în vârstă de 79 de ani, un fost lucrător în construcții. El și soția sa au cumpărat micuța căsuță, acum casa lor, pentru 9.000 de lire sterline în 1980. Deși este mică, ar putea ajunge acum la 150.000 de lire sterline; alte cabane din Whitby se vând cu mult mai mult. Agentul Henderson oferă în prezent o căsuță de pescar, clasată la gradul 2, pentru 325.000 de lire sterline. Are două dormitoare, dar unul se află într-o mică clădire din curtea din spate.
Cuplul de liber profesioniști își închiriază singuri proprietățile. „Mi-aș fi dorit să fi început mai devreme”, spune Tingle. „Aș fi putut cumpăra mai mult”. El refuză să dea venitul lor anual, dar spune: „Le privim ca pe schema noastră de pensii.”
El nu se opune unei scheme de înregistrare a chiriilor pe termen scurt, dar ezită în privința controalelor de planificare. „Oamenii de planificare pot fi o pacoste”.
Sursa – www.ft.com
