Aproape 18 milioane mp de spații comerciale sunt controlați tot mai strâns de câțiva investitori

Piața imobiliară, ajunsă la un nivel unde dimensiunea contează mai mult decât simpla prezență, arată clar o concentrare a puterii în al doilea trimestru din 2026: real estate-ul comercial din România a acumulat aproape 18 milioane de metri pătrați de stoc modern, iar cele trei segmente principale sunt conduse de câte un lider care dictează ritmul în retail, birouri și logistică.

Logistica, cel mai mare și cel mai concentrat segment al pieței, cuprinde 8,77 milioane mp. Aici, primii cinci proprietari controlează 76% din stocul modern, iar CTP (Cehia) deține singur 3,32 milioane mp, reprezentând 37,9% din piață. Al doilea jucător, WDP (Belgia), are 2,06 milioane mp și o cotă de 23,5%. Astfel, primii doi cumulează 61,4% din întregul segment logistic, un nivel care modifică echilibrul de forțe pentru chiriașii mari și ridică barierele de intrare pentru dezvoltatorii noi.

Miza economică depășește simpla ierarhie a portofoliilor. Atunci când doi proprietari controlează peste trei cincimi dintr-un segment de infrastructură comercială, ei pot dicta ritmul extinderilor, poziționarea geografică a noilor proiecte și termenii de negociere cu ocupanții. Această situație contrastează cu piața de birouri, unde fragmentarea reduce concentrarea puterii.

Piața de retail, cu 4,63 milioane mp, este mai puțin concentrată decât logistica, dar rămâne dominată clar de un lider. NEPI Rockcastle (Africa de Sud) deține 939.800 mp, adică 20,2% din piață, iar portofoliul său este aproape de trei ori mai mare decât al următorului clasat, AFI România. Primii cinci jucători cumulează 46% din stocul modern, cu 30 de puncte procentuale sub logistică, dar cu 11 puncte peste birouri.

Birourile rămân segmentul cel mai fragmentat, cu 4,52 milioane mp și o concentrare de 35% la nivelul primilor cinci proprietari. Globalworth (Israel) conduce piața cu 443.100 mp, însă cota sa rămâne sub 10%, ceea ce indică o structură competitivă mult mai dispersată decât în retail sau logistică. Pentru companii, această dispersie le oferă un spațiu de negociere mai larg decât în depozite, chiar dacă datele publicate nu detaliază efectul asupra chiriilor sau ratelor de neocupare.

Capitalul străin domină segmentele-cheie, capitalul românesc rămâne excepția vizibilă

Structura proprietății confirmă că infrastructura comercială modernă a României este controlată în principal de capital internațional. Liderii celor trei segmente vin din Cehia, Africa de Sud și Israel, iar contextul mai larg include investitori din Belgia, Olanda, Singapore și China, alături de un număr redus de jucători autohtoni cu masă critică. Potrivit ZF, aceasta este una dintre trăsăturile definitorii ale pieței la T2 2026.

Pavăl Holding este singurul jucător cu capital integral românesc prezent în topurile fiecărui segment și ocupă locul al doilea pe piața de birouri, cu 354.200 mp și o cotă de 7,9%. Diferența față de liderul Globalworth este de 88.900 mp, ceea ce arată că, măcar în birouri, capitalul local joacă încă într-o ligă apropiată de primul loc. În logistică și retail, decalajele sunt mai pronunțate.

Despina Ponomarenco, fondatoarea BREC & RPC, conectează această distribuție a capitalului de maturizarea pieței.

„Topul proprietarilor de active imobiliare din România spune, de fapt, o poveste despre încredere. Capitalul românesc stă astăzi alături de capital din Cehia, Africa de Sud, Israel, Olanda, Belgia, Singapore sau China în portofolii de aproape 18 milioane de mp, evaluate la zeci de miliarde de euro, iar acest fapt demonstrează că piaţa imobiliară românească a devenit suficient de matură şi profitabilă pentru a atrage investitori pe termen lung, cu un profil diversificat.”

Această observație validează un fapt pe care piețele îl confirmă de obicei târziu: mai întâi vine lichiditatea, apoi concentrarea. România se află acum într-un moment în care dimensiunea portofoliului a devenit un avantaj competitiv în sine, iar cine deține rețele extinse de active poate gestiona mai eficient finanțarea, dezvoltarea și retenția chiriașilor.

Tranzacțiile și proiectele noi consolidează poziția liderilor existenți

Cea mai vizibilă schimbare recentă din retail a venit din consolidare, nu din livrări noi. AFI România a urcat pe locul al doilea după preluarea a șase parcuri de retail, cu o suprafață totală de 125.500 mp, de la MAS REI, care a coborât pe locul al patrulea. Valoarea tranzacției nu este precizată, însă efectul competitiv este clar: topul se comprimă în jurul unor platforme mai mari, cu o capacitate superioară de scalare.

Planurile de expansiune anunțate de lideri merg în aceeași direcție. NEPI pregătește extinderea Promenada Mall București cu 55.400 mp, cu livrare în 2027. IULIUS dezvoltă proiectul mixt RIVUS din Cluj-Napoca, județul Cluj, care include 142.000 mp de retail. Iar CTP vizează extinderea CTPark Bucharest West și South, cu obiectivul de a ajunge la 4 milioane mp în următorii ani, de la 3,32 milioane mp în prezent, ceea ce ar însemna un plus de 680.000 mp față de portofoliul actual.

Pentru investitori, această geometrie a pieței are două consecințe directe. Accesul organic într-un segment precum logistica devine mai dificil într-o piață în care 76% din stoc este deja controlat de primii cinci proprietari. Negocierea în schimb, într-un segment fragmentat precum birourile, unde liderul deține sub 10%, concurența între proprietari rămâne structural mai ridicată decât în retail și, mai ales, decât în logistică.

Promenada Mall București va fi extins de NEPI cu 55.400 mp, cu livrare programată în 2027.

Parteneri

Articole recomandate din rețeaua noastră

Revista IoanaDacă liceul îl oferă, elevii vor putea alege un opțional despre inteligența artificială din anul școlar 2027-2028News24Șeful Apelor Române a revenit la conducere după patru luni de concediu medical în 2026Dolce SportMihaela Cambei a ratat medalia la Mondiale, dar rezultatul ei contează pentru Jocurile Olimpice din 2028GetPonyDin 3 noiembrie se deschide o nouă rundă la Rabla Auto 2026, cu 35,4 milioane de lei disponibiliBravonetCosmin Seleși a fost operat după aproape un an de probleme digestive. A spus că urma să plece acasăLylaAccesul copiilor la rețelele sociale sub 16 ani. Ce presupun acordul parental și limitele propuse