Atrium este un turn de birouri din sticlă neagră care strălucește deasupra centrului orașului Uxbridge, la 16 mile vest de Londra. Simbolizează o problemă cu care se confruntă investitorii în proprietăți comerciale din Marea Britanie.
Clădirea din anii 1990, care numără compania de marketing pe mai multe niveluri Herbalife printre chiriașii săi rămași, este acum aproape pe jumătate goală. Atrium nu este singurul: un sfert din spațiile de birouri din orașul de navetiști de lângă autostrada M25 sunt vacante.
BlackRock a cumpărat blocul Atrium de la asigurătorul Aviva în 2015 pentru 55 milioane de lire sterline. Gigantul american de investiții a comercializat recent proprietatea pentru doar 16 milioane de lire sterline, potrivit documentelor de vânzare.
Materialele de marketing includ studii privind modul de modernizare a clădirii ca apartamente, dar proiectul ar fi dificil, având în vedere scara sa vastă.
„Dacă nu ar fi fost o stea a morții, ar fi fost deja transformată în rezidențial”, a declarat un director imobiliar familiarizat cu piața locală, care a spus că clădiri similare se confruntă cu o amenințare existențială. „Poți să te ferești, să te ferești, să te scufunzi și să te strecori, dar nu vei obține spațiul lăsat. Nu pot fi reamenajate pentru nimic dacă nu le dărâmi”.
BlackRock a refuzat să comenteze.
Piața de birouri din SUA a fost, de asemenea, grav afectată, ratele de neocupare a spațiilor vacante crescând brusc în orașe mari precum San Francisco.
Cererea viitoare incertă de spații de birouri, având în vedere popularitatea muncii hibride în urma pandemiei, a făcut ca locurile de muncă să devină epicentrul anxietății legate de piața imobiliară comercială în general, care a fost zguduită de creșterea ratelor dobânzilor. În Regatul Unit, birourile mai vechi, situate în locații periferice, sunt cele mai amenințate.
Între timp, temerile din partea unor investitori importanți din SUA au făcut ca managerii de active și creditorii să fie neliniștiți cu privire la afacerile cu birouri, iar tranzacțiile s-au epuizat.
„Cei mai mulți dintre marii investitori privați nu se vor atinge de birouri”, a declarat un consilier în domeniul datoriilor imobiliare din Londra. „Dacă spui „birouri” oricărui investitor din SUA, practic îți vomită pe pantofi”.
Mai mult de 100 milioane de metri pătrați de spații de birouri sunt acum vacante în Marea Britanie, cel mai mare nivel din ultimii nouă ani, potrivit CoStar, care analizează proprietățile imobiliare comerciale. Cantitatea de spații goale a urcat constant de când Covid-19 a lovit, iar acum este cu 65% mai mare decât în martie 2020.
„Ritmul în care activele devin active eșuate se accelerează de fapt destul de mult”, a declarat Raimondo Amabile, director global de investiții la PGIM real estate. „Nu ar trebui să subestimăm cât de repede poate merge acest lucru, deoarece piața de birouri a reprezentat o mare parte a pieței de investiții.”
Piața de birouri din SUA a fost, de asemenea, grav afectată, ratele de neocupare crescând puternic în orașe mari precum San Francisco și New York. Vicepreședintele Berkshire Hathaway, Charlie Munger, a avertizat luna trecută cu privire la „agonia” de pe piața birourilor și la riscul reprezentat de creditele imobiliare neperformante.
În marile orașe europene și britanice, lucrătorii s-au întors mai repede la birou. Piața spațiilor de birouri s-a împărțit între o cerere puternică pentru spații de top și un interes lipsit de strălucire pentru alte clădiri.
Navetiști în City of London. Mulți investitori instituționali, inclusiv administratori de active care dețin portofolii mari de birouri regionale, au căutat să își reducă stocul de birouri © Hollie Adams/Bloomberg
Rata de neocupare în unele părți din vestul Londrei este de doar 3%, cu și mai puțin spațiu disponibil în clădirile de lux cu certificări de mediu, unde chiriașii vor semna contracte de închiriere cu mai mulți ani înainte pentru a-și asigura spațiul.
Grant Lonsdale, director de analiză a pieței la CoStar, a declarat că firmele „eliberează clădiri mai vechi și mai puțin eficiente din punct de vedere energetic”. Două treimi din spațiile libere din Marea Britanie se află în clădiri care au mai mult de 20 de ani, potrivit CoStar.
De asemenea, unele clădiri de birouri mari și vechi sunt aproape imposibil de reconvertit, deoarece etajele lor vaste sunt greu de împărțit în apartamente. Valorile lor s-au prăbușit deja și, probabil, vor trebui să scadă și mai mult înainte ca dezvoltatorii să poată obține un profit prin cumpărarea clădirilor, demolarea lor și reutilizarea terenului pentru apartamente sau depozite.
În timp ce centrele orașelor rămân relativ populare, locațiile mai îndepărtate, cum ar fi Uxbridge – care se află la capătul liniilor de metrou Metropolitan și Piccadilly din Londra – se confruntă cu dificultăți. Dar există variații mari, chiar și în zonele dezirabile, în funcție de locația specifică, vârsta și calitatea clădirii.
Săptămâna trecută, fondul imobiliar al managerului de avere St James’s Place, administrat de Orchard Street, a vândut un bloc art deco îmbătrânit din Soho din Londra către Great Portland Estate pentru 39 milioane de lire sterline, cu 30% mai puțin decât a plătit pentru a cumpăra proprietatea în 2018. Orchard Street și SJP au refuzat să comenteze, dar o persoană care cunoaște tranzacția a declarat că imobilul a fost vândut la un preț mai mare decât cea mai recentă evaluare a sa.
Mulți investitori instituționali, inclusiv administratorii de active care dețin portofolii mari de birouri regionale, au căutat să își reducă stocul de birouri. Presiunea de vânzare a crescut de la „mini-bugetul” din toamnă, care a declanșat un val de investitori care au retras bani din fondurile imobiliare, forțând fondurile gestionate de M&G, Schroders și alții să restricționeze răscumpărările.
De asemenea, unele clădiri de birouri mari și vechi sunt aproape imposibil de reconvertit, deoarece etajele lor vaste sunt greu de împărțit în apartamente © Richard Saker/Shutterstock
Fondul imobiliar britanic al BlackRock, care deține Atrium din Uxbridge, s-a numărat printre cele înghețate anul trecut. Fondul a început să ramburseze parțial investitorii luna trecută. O persoană care are cunoștință despre acest aspect a declarat că fondul deținea deja mai puține birouri decât colegii săi.
Managerii de active care doresc să scape de clădirile de birouri neiubite au opțiuni limitate de vânzare. „Piața nu este acolo pentru a cumpăra aceste active. Dorința de a repondera portofoliile este diferită de capacitatea de a face acest lucru”, a declarat Bill Page, șeful departamentului de cercetare a piețelor imobiliare de la LGIM.
Cu toate acestea, câțiva investitori văd oportunități în piața sumbră a birourilor. Mark Harrison, directorul executiv al Praxis, a declarat că firma sa a cheltuit peste 400 de milioane de lire sterline pentru cumpărarea de birouri și intenționează să extindă achizițiile la 1 miliard de lire sterline. Achiziționând proprietățile la prețuri mici, Praxis își poate permite să le îmbunătățească și să ofere în continuare chirii mai mici, a spus el.
„În general, piețele reacționează exagerat și cu siguranță au făcut-o când vine vorba de birouri”, a spus Harrison. „Vânzătorii aflați în dificultate ai acestui tip de proprietăți imobiliare au cumpărat într-o buclă de feedback negativ”.
Birourile mai vechi se confruntă cu un alt vânt potrivnic din partea noilor standarde de mediu, introduse pentru a ajuta la reducerea a 39% din emisiile de carbon legate de energie care provin de la clădiri și pentru a ajuta Marea Britanie să își atingă obiectivele de zero net.
În unele orașe din Marea Britanie, inclusiv Northampton, Huddersfield și Leicester, o cincime sau mai mult din stocul de birouri se află în prezent sub standardele ecologice minime, potrivit unei analize realizate de Centre for Cities. Grupul de reflecție a avertizat că această politică ar putea duce la un număr mare de „active blocate”, inclusiv birouri și magazine, în special în orașele din nord.
Valentine Quinio, analist senior la Centrul pentru orașe, a declarat: „În esență, riscul este că va exista un număr de locuri în care aceste proprietăți vor deveni active blocate, deoarece nu pot fi închiriate în starea lor actuală, dar nici nu pot asigura o chirie suficient de mare pentru a face ca investiția să merite.”
Sursa – www.ft.com
