Prețurile apartamentelor din România nu au premise de scădere în orizontul apropiat, iar locuințele noi livrate anul viitor ar putea costa cu cel puțin 10% mai mult decât cele cumpărate în acest an, pe fondul creșterii costurilor de construcție, al autorizațiilor tot mai greu de obținut și al deficitului de terenuri, a explicat Mihnea Bradu (CFO la Cloud9 Residence).
Minimum 10% este pragul indicat pentru comparația dintre un apartament cumpărat anul acesta și unul similar care ar urma să fie construit anul viitor în același perimetru. Pentru piață, acesta este un reper relevant: nu indică doar o scumpire punctuală, ci sugerează că factorii de cost din oferta nouă continuă să împingă în sus prețul marginal al locuințelor, fără un semnal de relaxare pe partea de producție.
Miza pentru cumpărători și investitorii individuali este directă. Cine așteaptă o corecție de preț riscă să intre pe o piață mai scumpă, nu mai ieftină. Iar pentru dezvoltatori, majorarea costurilor se transferă în prețul final, ceea ce păstrează presiunea asupra accesibilității locuințelor și poate comprima marjele doar acolo unde cererea nu mai acceptă integral scumpirea.
Dar mesajul relevant pentru un decident din piață este altul: dacă noile proiecte intră în piață la costuri mai mari, benchmark-ul de preț se mută în sus și pentru activele rezidențiale deja existente, mai ales în zonele unde oferta nouă este limitată. Într-un asemenea cadru, randamentul investițional depinde mai puțin de o intrare la discount și mai mult de selecția activului și de capacitatea de a susține costul de finanțare.
Blocajele de ofertă susțin prețul, nu cererea speculativă
Mihnea Bradu (CFO la Cloud9 Residence) a legat perspectiva de scumpire de trei componente structurale: materiale mai scumpe, autorizații mai puține și terenuri tot mai rare. Potrivit ZF, argumentul central este că presiunea vine din costuri și din oferta restrânsă, nu dintr-o încercare a dezvoltatorilor de a forța artificial prețurile.
„Prețurile de construcție vor continua să crească, după părerea mea, deoarece costul de materiale crește, autorizații se dau din ce în ce mai puțin, terenuri sunt din ce în ce mai puține, este foarte greu să scadă prețurile. Și asta nu spun că este din cauza faptului că dezvoltatorii încearcă să mărească prețurile cât mai mult, nu costurile cresc”, a spus Mihnea Bradu (CFO la Cloud9 Residence), la ZF Live.
Afirmația are implicații economice clare. Când inputurile principale ale unui proiect rezidențial cresc simultan, iar oferta de teren și ritmul de autorizare se restrâng, curba de ofertă se deplasează în sus. Rezultatul este un preț final mai mare chiar și în ipoteza unei cereri prudente. Numai că informațiile disponibile până acum nu cuantifică separat cât din prețul final revine terenului, materialelor sau autorizațiilor.
Dificultatea obținerii autorizațiilor contează mai mult decât o simplă întârziere administrativă. În construcții, lipsa acordurilor și a autorizațiilor blochează frontul de lucru și întârzie lansarea proiectelor, ceea ce reduce oferta disponibilă într-o piață deja tensionată. Efectul economic este dublu: capitalul dezvoltatorului rămâne imobilizat mai mult timp, iar costul suplimentar ajunge, în cele din urmă, în prețul apartamentului.
Și deficitul de terenuri adaugă o presiune distinctă. În zonele urbane unde există cerere solvabilă, raritatea terenurilor construibile ridică prețul de intrare al proiectului încă din faza de achiziție. Dacă peste acest cost se suprapune și o autorizare dificilă, noul stoc rezidențial intră în piață cu o bază de cost structural mai ridicată decât generația anterioară de proiecte.
Semnalul pentru anul următor este că locuința cumpărată azi devine benchmark pentru o intrare mai scumpă mâine
Proiecția avansată de Mihnea Bradu (CFO la Cloud9 Residence) oferă un indicator simplu pentru evaluarea pieței: un apartament cumpărat în acest an ar urma să fie comparabil cu unul vândut anul viitor la un preț cu minimum 10% mai mare, dacă lângă el se construiește un alt bloc. Pentru investitori, acesta este un semnal despre reevaluarea stocului existent; pentru cumpărătorii finali, despre costul de oportunitate al amânării achiziției.
„Anul viitor, apartamentul pe care l-ai cumpărat anul acesta lângă tine, dacă se va construi un alt bloc, va fi cam cu 10% minim mai scump”, a spus Mihnea Bradu (CFO la Cloud9 Residence), la ZF Live.
Iar această estimare trebuie citită împreună cu factorii enumerați anterior. Dacă materialele de construcție continuă să se scumpească, dacă autorizațiile se obțin mai greu și dacă terenurile rămân limitate, piața rezidențială nouă funcționează cu un prag minim de preț mai ridicat de la un an la altul. Asta reduce probabilitatea unei ieftiniri generale, chiar dacă ritmul tranzacțiilor s-ar tempera.
Datele publicate nu precizează diferențe între apartamente vechi și noi, nici între București și alte orașe mari. Nu este detaliat nici impactul dobânzilor la credite asupra cererii și puterii de cumpărare. Dar, din perspectiva ofertei, semnalul este suficient de clar: factorii structurali care susțin prețurile, de la costuri de construcție la fiscalitate și deficit de terenuri, nu dau semne de slăbire.
Pentru piață, asta schimbă logica deciziei. O strategie bazată exclusiv pe așteptarea unei corecții poate rata o perioadă în care activul se scumpește, iar noua ofertă repoziționează întregul palier de preț. Pentru dezvoltatori, presiunea rămâne pe rotația capitalului și pe disciplina de cost. Pentru investitori, accentul se mută pe randamentul net după finanțare și pe locațiile unde oferta nouă este limitată, pentru că tocmai acolo o creștere de minimum 10% a prețului de înlocuire poate susține reevaluarea activelor existente.
Pentru a fi la curent cu toate știrile, urmărește Financiarul.ro și pe Google News
Parteneri
Articole recomandate din rețeaua noastră
GetPonyHibrid clasic sau plug-in hibrid. Când încărcarea acasă poate coborî cheltuiala la 16-18 lei pentru 100 km
BravonetProcurorii au dispus control judiciar pentru Toma Cuzin după accidentul produs cu permisul suspendat
LylaMihail Pautov recomandă consult medical pentru tusea care depășește opt săptămâni
Revista IoanaMihail Pautov recomandă să revii la muncă după cel puțin două-trei zile fără febră și stare de rău
News24Andris Kulbergs propune ca europenii să renunțe anual la o bere pentru apărarea Ucrainei
Dolce SportReal Madrid a întors scorul de la 1-3 la Roma și a luat trei puncte în Liga Campionilor
