În prezent, viața urbană din SUA își pierde încă strălucirea, la trei ani după ce Covid-19 a închis centrele orașelor. Dar chiriile apartamentelor nu au scăzut – încă.
În timp ce perspectiva continuării fugii din orașe a făcut ca evaluările proprietăților de birouri să cadă în cădere liberă, chiriile din SUA sunt încă în creștere, cu o creștere de 8,8% față de anul trecut, conform datelor privind inflația de la Census Bureau. (Chiria mediană din Manhattan a crescut la un nou record în martie, prin intermediul Elliman).
Acum, unii analiști de pe Wall Street se așteaptă ca tot mai mulți americani să renunțe la închirierea de apartamente în oraș pentru pășuni mai verzi și fie să cumpere, fie să închirieze în altă parte. Logica analiștilor este susținută de un argument simplu: pe măsură ce milenialii își întemeiază familii, aceștia ar trebui să continue să urmeze calea bine trasată de ieșire din centrele orașelor către suburbii și exurbii, în căutarea unei locuințe mai ieftine și mai spațioase, împreună cu servicii de îngrijire a copiilor mai accesibile.
Citeste si:
Echipa de strategie a JPMorgan, condusă de Joyce Chang, a susținut într-o notă din 28 aprilie că aceste tendințe îi vor determina pe americanii mai tineri să cumpere case:
Ne așteptăm la o creștere a cererii din partea cumpărătorilor de locuințe pentru prima dată, deoarece Millennials încep să formeze gospodării în număr mai mare. Potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari, vârsta mediană a cumpărătorilor de case pentru prima dată este de 33 ani, iar potrivit CDC, în perioada 2021-2026, numărul de persoane care vor împlini 30 ani va fi în medie 4.0bn, cu 18% mai mare decât 3.4mn persoane care au împlinit 30 ani de la 1998-2005. Datele Biroului de recensământ al SUA confirmă o creștere a numărului de proprietari de locuințe în rândul persoanelor cu vârste cuprinse între 18 și 34 de ani, în timp ce procentul celor cu vârste cuprinse între 18 și 34 de ani care locuiesc cu părinții se stabilizează. Ne așteptăm ca afluxul de cumpărători de locuințe pentru prima dată, rezultat din formarea gospodăriilor milenare, să constituie un impuls important pentru cererea de locuințe.
S-ar putea face contraargumente pentru a atenua entuziasmul cu privire la povestea „Millennials Save The Housing Market”, desigur.
Dar cele mai multe dintre ele nu fac decât să susțină argumentul JPMorgan că piețele imobiliare din SUA vor fi destul de izolate dacă (sau poate când) va veni o recesiune.
În primul rând, ratele dobânzilor la creditele ipotecare cu rată fixă sunt încă destul de ridicate, după cum puteți vedea din datele săptămânale ale Freddie Mac, chiar dacă nu mai cresc prea mult. Linia albastră de mai jos arată ratele pe 30 de ani, iar linia verde arată ratele pe 15 ani:
Whew © Freddie Mac
În al doilea rând, criza ofertei de locuințe este încă reală! De la JPMorgan:
Lipsa de inventar este încă o temă relevantă, cu o scădere de 22% a listelor noi față de anul trecut. Mai puține locuințe ajung pe piață, ceea ce limitează opțiunile pentru cumpărătorii aflați la prima achiziție și pentru cei care doresc să facă un upgrade sau să încaseze capitalurile proprii acumulate în urma creșterii valorii proprietăților. Pandemia a determinat un val de migrație către suburbii și localități, deoarece cumpărătorii de locuințe au fost atrași de costurile de trai mai mici. Acest lucru a atras efectiv oferta viitoare pentru a satisface cererea pe termen scurt, ceea ce a contribuit la reducerea stocului de locuințe.
Strategii subliniază, de asemenea, că vârsta mediană a stocului de locuințe din SUA este în creștere de zeci de ani:
Vârsta mediană a stocului de locuințe din SUA, în ani © JPMorgan, US Census Bureau
Din nou, acest lucru nu este un lucru rău pentru valoarea locuințelor. Banca scrie:
Cel mai rău din recesiunea imobiliară s-ar putea să se fi produs deja, deoarece piața imobiliară a intrat în recesiune anul trecut, așa cum a fost măsurat prin vânzările de case și începerea construcțiilor de locuințe. Perspectivele pentru sectorul imobiliar sensibil la dobândă sunt strâns legate de mediul politic. În general, vânzările de locuințe existente au scăzut cu 22% în ultimul an, pe măsură ce ratele ipotecare au crescut. Cu toate acestea, vânzările de locuințe noi în SUA au depășit așteptările și au crescut cu 9,6% în martie. Datele din martie se alătură altor indicatori imobiliari recenți care semnalează că stabilizarea ratelor ipotecare sprijină o redresare modestă a cererii de locuințe. Prețurile locuințelor din februarie au surprins, de asemenea, în sens pozitiv, FHFA și S&P CoreLogic crescând cu 0,5% și, respectiv, 0,1%.
Acest lucru ne aduce la un nou apel de analist bazat pe zborul orașului. Analiștii de la Bank of America susțin luni că deficitul de locuințe din SUA și ratele ridicate ale creditelor ipotecare nu vor susține doar locuințele rezidențiale, ci și chiriile suburbane.
Teama de o recesiune a fost cea mai mare îngrijorare … În cazul în care cererea slăbește, ne așteptăm ca (1) suburbanul să depășească performanța urbană și (2) coasta ar depăși performanța centurii solare. Motivul: oferta.
Datele demografice sugerează că suntem la sau am depășit vârful cererii pentru apartamentele urbane.
Deci, sunt optimiste în ceea ce privește REIT-urile rezidențiale care dețin și operează mai multe proprietăți suburbane (cel puțin în afara Sun Belt, unde chiriile se înmoaie). Analiștii băncii au îmbunătățit luni AvalonBay la „Buy”, deoarece are 68% din expunerea sa pe piețele suburbane.
Analiștii sunt, de asemenea, bullish pe UDR din cauza expunerii sale mai mari la piețele suburbane. Invitation Homes și American Homes 4 Rent / AMH se află, de asemenea, pe lista lor „Buy”, evident, deoarece aceste afaceri sunt centrate pe închirierea de case unifamiliale.
Un lucru care lipsește din această imagine este mereu evazivul boom al bebelușilor pandemici, deoarece ratele de natalitate au revenit ușor de la minimele din epoca pandemică. Dar, în timp ce numărul de locuințe cu copii sub 18 a rămas sub nivelurile din 2019, potrivit Biroului de recensământ, formarea de noi gospodării a adus numărul total de gospodării din SUA la un nou maxim în 2022.
Deci, este logic să credem că chiriile suburbane ar putea fi biletul pentru americanii mai tineri care doresc să se mute în afara centrelor urbane majore, mai ales cu ratele ipotecare de peste 6% și inflația puternică a adăposturilor. După cum a susținut JPMorgan, acest lucru ar trebui să sprijine prețurile locuințelor într-o recesiune economică.
Sau, pentru a o pune în limbaj simplu de internet: Boomers proprietarii de case rămân câștigători.
Sursa – www.ft.com
