Prețurile construcțiilor din România au explodat cu 130,7% în ultimul deceniu

Prețurile locuințelor din România urcă într-un ritm susținut, după ce costurile din construcții au crescut cu 130,7% în ultimul deceniu, potrivit Eurostat, adică de aproape trei ori peste media europeană. Pentru piața rezidențială, această diferență nu mai este doar o statistică: se vede în apartamente mai mici cumpărate la același buget, în migrarea cererii spre periferie și în presiunea pe marjele dezvoltatorilor.

Pe scurt, un cost de construcție care era la 400-600 de euro pe metru pătrat în 2015 a ajuns la 1.000-1.200 de euro pe metru pătrat în prezent, potrivit lui Dragoș Rus, constructor din Cluj. Asta înseamnă cel puțin o dublare față de nivelul de acum un deceniu și explică de ce, în luna mai, prețul mediu al locuințelor a depășit 3.300 de euro pe metru pătrat în Cluj-Napoca, județul Cluj, în timp ce în București media este de 2.288 de euro pe metru pătrat. Diferența dintre cele două piețe este de peste 1.000 de euro pe metru pătrat.

Miza economică este clară. Când costul de înlocuire al unui proiect rezidențial urcă atât de repede, dezvoltatorul are puțin spațiu de absorbție în marjă, iar cumpărătorul final suportă o parte tot mai mare din ajustare. Într-o economie în care Indicatorul de Încredere Macroeconomică CFA România a scăzut la 30,5 puncte, iar anticipațiile pentru 2026 indică o creștere economică de -0,1% și o inflație de peste 7% pe orizontul de 12 luni, accesibilitatea locuințelor devine mai fragilă exact când veniturile reale sunt sub presiune.

Și asta schimbă structura cererii, nu doar nivelul prețurilor. Cumpărătorii care puteau susține anterior o locuință mai mare își comprimă suprafața țintită sau schimbă localizarea pentru a rămâne în același plafon de finanțare și aport propriu.

„Prețul pe construcții, dacă în perioada 2015 era undeva la 400 – 600 de euro pe metru pătrat, la momentul de față a ajuns undeva la 1.000 -1.200 de euro mp.”

Afirmația îi aparține lui Dragoș Rus, constructor din Cluj, și descrie punctul de plecare al întregii ajustări de piață: baza de cost pe care se formează prețul final este mult mai ridicată decât în 2015.

Cererea nu dispare, dar coboară în metri pătrați și se mută spre periurban

Semnalul util pentru bănci, dezvoltatori și investitori este că cererea nu pare să se evapore, ci să se recalibreze. Potrivit Adevarul, cumpărătorii își reduc bugetele efective prin schimbarea produsului cumpărat: mai puține camere, mai puțini metri pătrați, amplasamente mai ieftine.

Sorin Sucala, expert imobiliar, descrie foarte precis acest mecanism de ajustare, care contează în evaluarea mixului de proiecte noi și a vitezei de vânzare.

„Cumpărătorii își permit în continuare o locuință, însă se reorientează. Aleg o suprafață mai mică, mai puțini metri pătrați, trec de la 3 la 2 camere, iar uneori se reorientează către zonele periurbane.”

Pentru dezvoltatori, această mutare înseamnă că produsul cu lichiditate mai bună ar putea fi cel adaptat unui buget total mai jos, nu neapărat cel cu preț pe metru pătrat mai redus. Diferența este relevantă în strategie: o piață poate accepta un preț ridicat pe metru pătrat, dacă valoarea totală a apartamentului rămâne finanțabilă.

Dar apar și riscuri. O comprimare a cererii către apartamente mai mici poate reduce atractivitatea unor proiecte gândite pentru unități mai mari și poate forța reproiectări de mix, cu impact asupra randamentului investiției și asupra calendarului de lansare. Iar migrarea către zonele periurbane poate muta presiunea spre infrastructură și spre costuri logistice, chiar dacă reduce factura inițială de achiziție.

Materialele împing costul în sus, iar oferta este singurul amortizor indicat explicit

Pe partea de ofertă, problema este una de inputuri. Oțelul, betonul, cimentul și alte materiale continuă să preseze costurile, într-un moment în care multe companii private din România aveau deja marje de profit net în scădere. Pentru sectorul rezidențial, asta reduce capacitatea de a lansa proiecte noi la prețuri competitive fără ajustări în suprafață, specificații sau amplasament.

Radu Nechita, economist, leagă explicit evoluția costurilor de soluția care poate limita scumpirea suplimentară.

„Costul materialelor de construcție merge în sus, există o presiune pe achiziționarea oțelului, betonului, cimentului și a altor materiale. Singura metodă prin care putem contracara acest lucru este mărirea ofertei de locuințe.”

Pentru un decident din real estate, această propoziție are o implicație directă: într-o piață cu costuri în urcare, protecția nu vine din speranța unei ieftiniri rapide a inputurilor, ci din capacitatea de a scala oferta acolo unde cererea rămâne solvabilă. Numai că tendința de creștere a costurilor în construcții este așteptată să continue și în acest an, ceea ce limitează fereastra pentru proiecte întârziate sau subcapitalizate.

Și pentru investitorii imobiliari, diferența dintre Cluj-Napoca, județul Cluj, la peste 3.300 de euro pe metru pătrat în luna mai, și București, la 2.288 de euro pe metru pătrat, arată două piețe cu praguri de intrare distincte. În Cluj, spațiul pentru extinderea cererii de masă este mai strâns la același buget, ceea ce favorizează produsul compact și localizările alternative. În București, nivelul mai redus față de Cluj oferă încă un tampon relativ, dar nu elimină presiunea costurilor de dezvoltare.

Pe termen mediu, combinația dintre costuri de construcție cu 130,7% peste nivelul de acum un deceniu, încredere macroeconomică slabă la 30,5 puncte și anticipații de inflație de peste 7% mută piața rezidențială spre un echilibru mai scump și mai selectiv: proiecte cu disciplină mai strictă a costurilor, unități mai mici și o pondere mai mare a cererii redirecționate către zone periurbane.

Parteneri

Articole recomandate din rețeaua noastră

Revista IoanaTe poți simți bine cu tensiunea crescută. Cum o verifici acasă, potrivit medicilorNews24Daniel Fenechiu retrage semnătura pentru proiectul care propune amenzi în loc de închisoare pentru posesia de droguriDolce SportManchester City câștigă cu 3-0 la Liverpool după verdictul financiar pe care îl contestăGetPonyAlegerea jantelor la Dacia Bigster schimbă confortul și cheltuielile cu pneurile. Când sunt potrivite cele de 19 inchiBravonetArmina a ajuns la spital după un atac de panică. Ea și Marcel au renunțat la „Insula Iubirii” 2026LylaMișcarea zilnică ar putea ajuta somnul mai mult decât exercițiile concentrate în weekend