Cum strângi avansul pentru prima casă și cât pui lunar deoparte pentru o locuință de 400.000 de lei

Ca să strângi avansul pentru prima casă, calculezi suma cerută de bancă, adaugi cheltuielile cumpărării și scazi economiile pe care le ai deja pentru locuință. Împarți ce rămâne la 24, 36 sau 60 de luni dacă vrei să cumperi peste doi, trei sau cinci ani; banii păstrați pentru urgențe nu intră în calcul.

Avansul depinde de creditul ales

La un credit ipotecar obișnuit în lei, banca poate finanța cel mult 85% din valoarea locuinței aduse drept garanție. Dacă nu deții o locuință, ai nevoie de un avans de cel puțin 15%; banca poate cere mai mult. Dacă deții deja una, limita de finanțare scade la 75%, iar avansul minim ajunge la 25%. Aceste limite sunt stabilite de Regulamentul BNR nr. 17/2012; reducerea pentru cei care au deja o locuință se aplică din 18 februarie 2022.

Prin Noua Casă, avansul minim poate fi de 5% pentru finanțări de cel mult 70.000 de euro, echivalent în lei. Pentru finanțări între 70.001 și 140.000 de euro, minimul este 15%, pentru locuințele care îndeplinesc condițiile programului. Pragurile privesc finanțarea, nu prețul întregii case, iar aceste credite garantate de stat nu intră sub limitele obișnuite de finanțare ale BNR. Avansurile sunt prevăzute în OUG nr. 60/2009.

Pentru 2026, FNGCIMM afișează credite de până la 66.500 de euro la avansul de 5% și credite între 59.501 și 119.000 de euro pentru locuințe noi la avansul de 15%. Plafonul garanțiilor programului este de 500 de milioane de lei în 2026. Poate solicita finanțarea cine nu are locuință sau deține cel mult una mai mică de 50 de metri pătrați, pentru cumpărarea unei singure locuințe în România, dacă îndeplinește și condițiile băncii.

La avans se adaugă costurile cumpărării

Pune separat bani pentru notar, înscrierea proprietății și a ipotecii în cartea funciară, extrasul necesar semnării, evaluarea locuinței și asigurare. Se pot adăuga comisionul agenției și costurile din oferta băncii. Cere sumele care se aplică tranzacției tale înainte de a stabili cât vei economisi lunar.

Pentru o persoană fizică, înscrierea proprietății costă 0,15% din valoarea din act. Înscrierea ipotecii costă 100 de lei pentru fiecare imobil, plus 0,1% din suma garantată înscrisă în act, iar extrasul de carte funciară pentru semnarea vânzării costă 40 de lei, conform tarifelor ANCPI aplicabile în 2026. Onorariul notarului depinde de valoarea folosită la calcul; pentru unele acte din Noua Casă există o reducere de 30%, dar nu pentru toate. Impozitul pe transferul locuinței este obligația fiscală a vânzătorului, nu o cheltuială pe care cumpărătorul o trece automat în propriul buget.

Păstrează loc în buget și pentru o evaluare sub prețul convenit cu vânzătorul. Banca aplică limita de finanțare la valoarea garanției. O valoare mai mică poate însemna mai mulți bani aduși de cumpărător.

Cât strângi lunar pentru o casă de 400.000 de lei

La o locuință de 400.000 de lei, un avans de 15% înseamnă 60.000 de lei. Dacă pornești de la zero și nu presupui că vei primi dobândă, doar pentru avans ai de pus deoparte:

• În doi ani, adică 24 de luni: 2.500 de lei pe lună.
• În trei ani, adică 36 de luni: aproximativ 1.667 de lei pe lună.
• În cinci ani, adică 60 de luni: 1.000 de lei pe lună.

Calculul nu se oprește la avans. Dacă prețul și valoarea din act sunt de 400.000 de lei, înscrierea proprietății costă 600 de lei. Presupunând, doar pentru acest exemplu, că banca împrumută 340.000 de lei și aceeași sumă este trecută drept creanță garantată la înscrierea ipotecii, tariful ipotecii este 440 de lei. Cu extrasul de 40 de lei, avansul și aceste trei costuri ajung la 61.080 de lei.

Pornind de la zero, cei 61.080 de lei înseamnă 2.545 de lei lunar în doi ani, aproximativ 1.697 de lei în trei ani sau 1.018 lei în cinci ani. La această țintă se adaugă onorariul notarului, evaluarea, asigurarea și celelalte costuri care se aplică tranzacției. Dacă suma garantată înscrisă pentru ipotecă este mai mare decât cea presupusă în exemplu, crește și tariful înscrierii ei.

Formula pentru propriul plan este: avansul plus costurile cumpărării, minus economiile deja disponibile pentru casă, apoi împărțit la numărul de luni. De pildă, după ce afli toate costurile, le adaugi la cei 60.000 de lei și abia apoi scazi ce ai strâns. Fondul pentru urgențe rămâne separat.

O evaluare mai mică poate mări suma de strâns

În exemplul de mai sus, dacă locuința de 400.000 de lei este evaluată la 380.000 de lei, iar banca acordă maximul de 85% din valoarea evaluată, creditul ar fi de 323.000 de lei. Cumpărătorul ar trebui să aducă 77.000 de lei pentru preț, față de 60.000 de lei când evaluarea este de 400.000 de lei. Diferența este de 17.000 de lei, peste costurile cumpărării; banca poate aproba și o finanțare mai mică decât maximul folosit în exemplu.

Pașii de la planul lunar la cumpărare

1. Alegi un preț de locuință și verifici cu banca ce tip de credit și ce avans ți se pot aplica.
2. Scrii trei sume separate: avansul, costurile cumpărării și fondul pentru urgențe. Scazi din primele două doar economiile pe care le poți folosi pentru casă.
3. Împarți suma rămasă la lunile până la cumpărare. Dacă rata de economisire nu încape în buget, schimbi termenul sau prețul căutat, fără să consumi fondul de urgență.
4. Stabilești, dacă banca oferă această funcție, un transfer automat către economii când îți intră venitul. Poți direcționa spre aceeași țintă și sumele rămase după reducerea unor cheltuieli ori bani primiți în plus.
5. Înainte de antecontract, verifici cu banca finanțarea posibilă și întrebi notarul ce costuri vei plăti. În antecontract verifici ce sumă dai înainte de semnarea vânzării și ce se întâmplă cu ea dacă finanțarea nu se aprobă.
6. După aprobarea finanțării, compari condițiile scrise ale creditului și pregătești banii necesari la semnarea cumpărării.

Rotunjirea plăților poate adăuga bani la economii, dar nu înlocuiește transferul fix. La ING și BCR, plățile eligibile se rotunjesc până la următorul multiplu de 5 lei; BT permite alegerea unui prag de 1, 5 sau 10 lei. ING aplică rotunjirea plăților eligibile cu cardul de debit sau telefonul, nu transferurilor între conturi ori plăților cu cardul de credit. Suma strânsă depinde de cumpărăturile făcute, iar un sold insuficient poate împiedica transferul.

Unde ții banii ca să îi ai la timp

Un cont de economii permite folosirea banilor când ai nevoie de ei. Pentru un depozit, verifică dacă termenul se încheie înainte de data estimată a cumpărării și ce se întâmplă cu dobânda dacă retragi banii mai devreme. Compară suma rămasă după impozitul pe dobândă și comisioane, precum și timpul necesar transferului.

Fondul de Garantare a Depozitelor Bancare acoperă conturile de economii și depozitele la termen până la 100.000 de euro echivalent în lei, pentru fiecare deponent la fiecare bancă. Pentru anumite sume, inclusiv cele provenite din vânzarea unei locuințe, există un plafon suplimentar de 100.000 de euro timp de 12 luni. Dacă ai nevoie curând de avans, o investiție al cărei preț poate scădea te poate lăsa cu mai puțini bani la data plății; ASF avertizează că un câștig rapid și sigur nu poate fi promis.

Ce verifici înainte să semnezi creditul

Avansul strâns nu garantează aprobarea împrumutului. Banca ia în calcul toate ratele lunare: plafonul obișnuit este de 40% din venit și poate ajunge la 45% pentru primul credit imobiliar al unei persoane care nu are și nu a avut niciodată o locuință.

Pentru Noua Casă, banca trimite dosarul la FNGCIMM după ce aprobă finanțarea. Actele enumerate de fond pentru această etapă sunt:

• Documentul de identitate și declarația cerută în program.
• Antecontractul de cumpărare.
• Extrasul din cartea funciară, eliberat cu maximum 15 zile înainte să fie făcută solicitarea.
• Certificatul energetic care arată că locuința este în clasa A, B sau C.

Banca trebuie să dea fișa FEIS, care arată condițiile creditului, cu minimum 15 zile calendaristice înainte ca oferta să fie acceptată sau contractul să fie semnat. Poți cere gratuit și propunerea de contract. În aceste acte verifici suma totală de rambursat, costurile și condițiile în care plata se poate schimba.

Întrebări frecvente

Pot lua un credit de nevoi personale pentru avans?

Întreabă banca înainte să îl contractezi: nu există o regulă care să o oblige să accepte acei bani drept avans. Noua rată intră în calculul datoriilor lunare și poate micșora creditul disponibil pentru locuință.

Ce fac dacă dosarul Noua Casă este respins pentru acte?

Cere băncii motivul și corectează documentele prin bancă înainte de retrimiterea dosarului la FNGCIMM. Pot crea probleme actele lipsă, expirate, greu de citit sau cu date greșite.

În cât timp trebuie să răspundă banca la cererea de credit?

Dacă cererea este completă, creditorul trebuie să răspundă în maximum 30 de zile calendaristice, fără să depășească 60 de zile de la prima solicitare.

Unde reclam o problemă cu banca?

Depui mai întâi o reclamație scrisă la bancă și păstrezi numărul de înregistrare. Dacă după 30 de zile nu primești răspuns sau răspunsul nu rezolvă problema, te poți adresa gratuit CSALB.

Trebuie să aleg asigurătorul indicat de bancă?

Nu, dacă polița aleasă de tine oferă o protecție echivalentă celei cerute pentru credit. Creditorul nu poate impune un anumit asigurător în acest caz.

Surse verificate la 4 noiembrie 2026: Regulamentul BNR nr. 17/2012; OUG nr. 60/2009; FNGCIMM; Ordinul ANCPI nr. 16/2019; normele privind onorariile notariale; Codul fiscal; OUG nr. 52/2016; Fondul de Garantare a Depozitelor Bancare; ASF; ING Bank România; Banca Transilvania; BCR; CSALB.

Parteneri

Articole recomandate din rețeaua noastră

Dolce SportAna Maria Bărbosu a fost suspendată doi ani pentru trei abateri de localizare la controalele antidopingGetPonyCamioanele de distribuție urbană au ratat distincția pentru siguranță în oraș la trei din șapte modele testateBravonetCe seriale de comedie poți vedea într-o zi și cât durează fiecareLylaCum îți alegi mesele și mișcarea la menopauză fără o dietă drasticăRevista IoanaCât timp poți păstra 15 alimente în cămară și când trebuie să le arunciNews24Șapte polițiști din Sibiu și doi civili au fost reținuți într-o anchetă privind bani ceruți pentru promovarea examenului auto și grăbirea unor acte