Din punct de vedere imobiliar, Sylvia Crowe și îngrijitoarea ei, Sarah Myland, trăiesc cu teama de ploile abundente. Cei doi, care locuiesc împreună în locuințe sociale de mai bine de 20 de ani, spun că nu au cunoscut niciodată un moment în care apartamentul lor să nu fi fost expus riscului de inundații.
Elliott Dennahy spune că s-a simțit ca și cum ar fi câștigat la loterie atunci când s-a mutat în apartamentul său din centrul Londrei lângă râul Tamisa în 2015. Acum, tatăl a doi copii, în vârstă de 35 ani, spune că taxele de serviciu pe care le consideră excesive și nejustificate au transformat situația sa de viață în „cel mai rău coșmar”.
Desmond Williams a părăsit locuința sa din Islington în iulie 2022. Profesorul de kung fu spune că a fost nevoit să găsească o locuință alternativă după ce tavanul său s-a prăbușit de două ori din cauza unei scurgeri. El spune că a recurs la petrecerea unei nopți dormind în stradă în gara Victoria din Londra, după ce proprietarul său nu i-a prelungit șederea la un hotel.
Toate aceste persoane locuiesc în locuințe administrate de Peabody Trust, a treia cea mai mare asociație de locuințe din Londra și una dintre cele mai vechi din Marea Britanie, deoarece primul său imobil a fost deschis în Spitalfields în 1864 ca un antidot la mahalalele sordide care adăposteau săracii capitalei.
Un raport care arată pagubele suferite de apartamentul lui Williams din Highbury. Este puțin probabil ca un proiect de lege privind reglementarea locuințelor sociale care trece prin parlament să ofere ajutor pentru deținătorii privați de contracte de închiriere.
Multe dintre cele mai mari și mai vechi asociații de locuințe din Marea Britanie își au rădăcinile în filantropie: au fost înființate pentru a oferi locuințe sigure și accesibile persoanelor care se confruntă cu sărăcia. „Ele (asociațiile de locuințe) ar fi trebuit să ofere locuințe în care oamenii să fie mândri să trăiască”, spune Suzanne Muna, secretară la Social Housing Action Campaign.
Asociațiile de locuințe – care sunt reglementate, licențiate și finanțate parțial de guvern pentru a oferi locuințe publice – „ar trebui să adere la standarde mai înalte decât ar face-o proprietarii privați”, potrivit lui Muna.
În ultimii 25 de ani, pe măsură ce guvernele succesive au încurajat consiliile să transfere stocul de locuințe către asociațiile de locuințe, acestea au ajuns să fie unii dintre cei mai mari proprietari din Marea Britanie. Furnizorii de locuințe sociale sunt deosebit de necesari pentru persoanele din capitală care se luptă să-și permită chiriile de pe piața liberă, care au crescut dramatic în ultimii ani.
De la înființarea sa, Peabody a crescut până la a supraveghea 104.000 de locuințe pentru 220.000 de persoane, adăugând apartamente moderne și proprietăți private de închiriat la stocul său inițial de locuințe victoriene.
Dar misiunea declarată a grupului – „ajutarea oamenilor să se dezvolte” – contrastează puternic cu concluziile unei investigații a Financial Times care a implicat mărturiile a 35 de rezidenți ai Peabody din 34 de proprietăți din întreaga capitală britanică, de la Islington la Shoreditch și Deptford.
Investigația dezvăluie o proastă gestionare pe scară largă a locuințelor, care afectează deopotrivă chiriașii locuințelor sociale, rezidenții de proprietate comună și deținătorii de contracte de închiriere private, și pune în lumină problemele asociațiilor de locuințe pe care guvernul se angajează să le rezolve.
Proiectul de lege privind reglementarea locuințelor sociale care trece prin parlament, care va supune proprietarii de locuințe sociale unor standarde de reglementare mai stricte prin acordarea de mai multe puteri autorității de reglementare a locuințelor sociale, a căpătat urgență după moartea, în 2020, a lui Awaab Ishak, în vârstă de doi ani, ca urmare a mucegaiului.
Un amendament la proiectul de lege, cunoscut sub numele de legea lui Awaab, impune cerințe mai oneroase proprietarilor pentru a remedia condițiile de locuit periculoase într-un termen strâns.
Dar proiectul de lege nu va ajuta proprietarii privați de locuințe închiriate intervievați de FT, care au vorbit, de asemenea, despre neglijență, mucegai, reparații cronice, precum și despre facturi în creștere pentru taxa de serviciu și o cultură a comunicării deficitare care face ca rezolvarea problemelor să fie o sarcină exasperantă.
Unii rezidenți spun că cauza principală a neglijenței pe care au experimentat-o cu asociația de locuințe a fost inepția. Alții dau vina pe lipsa de grijă, pe lipsa de responsabilitate, pe lăcomie sau pe o cultură înrăutățită de „noi și ei”.
„Nu există niciun fel de grijă (în) modul în care ne tratează”, spune un rezident. „Ei știu că nu avem altă opțiune. Ei știu că au toată puterea”.
Într-o declarație, Peabody a spus: „Toată lumea are dreptul de a trăi într-o locuință decentă, sigură și confortabilă, iar treaba noastră este să îndreptăm lucrurile atunci când acestea merg prost și să învățăm din greșelile noastre. Echipele noastre lucrează cu rezidenții pe care i-ați evidențiat pentru a rezolva problemele restante și ne pare rău în cazurile în care lucrurile au mers prost. Știm că este loc de îmbunătățiri și scopul nostru este să nu dăm niciodată nimănui motive de plângere.”
Toate relatările evidențiate în acest articol sunt susținute de dovezi documentare, inclusiv fotografii și înregistrări video ale locuințelor deteriorate; e-mailuri către și de la Peabody și alte părți, cum ar fi consiliile locale și parlamentarii; precum și vizite ale FT la proprietățile unor rezidenți.
Când plouă
Sarah Myland și Sylvia Crowe spun că Peabody a refuzat să implementeze întreținerea regulată pentru a preveni inundațiile în casa lor din nord-estul Londrei,
În apartamentul lor de la parter din nord-estul Londrei, Sarah Myland și Sylvia Crowe își țin hainele agățate pe șine în saci de plastic impermeabili. Este singura modalitate de a le proteja de umezeală, spun ele.
Crowe și Myland spun că au petrecut două decenii încercând să rezolve problemele cauzate de apa care „se năpustește” în apartamentul lor în zilele foarte ploioase, transportând resturi și deșeuri de porumbei din jgheaburi.
Crowe, o fostă lucrătoare de proximitate, spune că a ieșit din pat în trecut doar pentru a se trezi „cu apa până la glezne”.
Schelele sunt înfășurate în jurul apartamentului lor – care a fost deținut de o asociație de locuințe mai mică până când Peabody l-a achiziționat în 2018 – situat într-o casă de oraș intercalată între alte opt. A fost montată în septembrie pentru a rezolva problemele cu jgheaburile care au provocat o inundație cu o lună înainte.
Ei spun că Peabody a refuzat să pună în aplicare întreținerea regulată pentru a preveni inundațiile și, în schimb, trimite antreprenori pentru a finaliza reparațiile într-o chestiune „de economisire a banilor, fragmentată”. „Nu poți să te relaxezi de îndată ce vine orice fel de ploaie sau furtună puternică. Ești în alertă permanentă. Nu dormi”, spune Myland.
Crowe, care suferă de lupus și a fost diagnosticată și cu pneumonie, spune că traiul într-un apartament umed i-a agravat problemele de sănătate. „Nu te tratează ca și cum ai face parte din rasa umană”, spune ea. „Simt un sentiment de adevărată indignare. Sunt foarte, foarte furioasă”.
Peabody a declarat că a luat foarte în serios problemele legate de mucegai și umezeală, dar că acest bloc special era complex și situat într-o zonă de conservare, ceea ce a limitat lucrările pe care le putea face. Acesta a adăugat că îi pare rău pentru timpul care a durat atât de mult.
O schelă este înfășurată pe acoperișul apartamentului lui Myland și Crowe din nord-estul Londrei © Charlie Bibby/FT
Apartamentul suferă de inundații regulate din cauza unui acoperiș cu scurgeri © Charlie Bibby/FT
Fiecare dintre cei aproape trei duzini de rezidenți care au vorbit cu FT spune că are dificultăți în comunicarea cu Peabody și în rezolvarea plângerilor lor. Mai mulți descriu stilul de comunicare al organizației tentaculare ca fiind alternativ „cumplit”, „disprețuitor” și „condescendent”.
Jane, o chiriașă de locuințe sociale de 15 ani, care a cerut să fie identificată cu un pseudonim, spune că este îngrozită să se mute din nou cu familia ei de șapte persoane în duplexul lor cu trei camere din Southwark din cauza mucegaiului care s-a răspândit în urma unei scurgeri de apă din decembrie.
Mama a cinci copii, care se ocupă cu normă întreagă de copiii ei care au un handicap, spune FT că Peabody a ignorat mai multe rapoarte de scurgere, culminând cu prăbușirea podelei din dormitorul copilului ei la trei zile după ce a fost raportată pentru prima dată. Familia a petrecut Crăciunul într-un hotel Travelodge din sud-estul Londrei.
Suferind de infecții regulate ale pieptului, Jane se teme acum că reparațiile la casa ei mucegăită și îmbibată de apă vor fi finalizate ca o „lucrare de urgență”, pe baza experienței sale anterioare privind modul în care Peabody se ocupă de reparații. Îngrijorările ei au fost „luate în râs” de un inspector trimis de Peabody, a adăugat ea.
Peabody a declarat că lucrările au fost suspendate din motive de asigurare, dar că speră să înceapă lucrările în curând.
Criticile aduse lui Peabody sunt reluate în întregul sistem de asociații de locuințe. Un raport recent al Ombudsmanului pentru locuințe a declarat că plângerile privind umezeala, mucegaiul și scurgerile au crescut cu 77% între 2020-2021 și 2021-2022 la 3,530.
Mai puțin de jumătate dintre proprietarii 40 intervievați au implementat o politică specifică pentru a se ocupa de mucegai după recomandările făcute inițial de Ombudsman în 2021, potrivit unui raport de urmărire după ancheta privind moartea lui Awaab Ishak. Proprietarii încă dădeau vina pe rezidenți și pe alegerile lor de stil de viață, a constatat Ombudsmanul.
„Este scandalos că cineva trebuie să trăiască în locuințe mucegăite și umede”, spune Lisa Nandy, secretarul de nivelare și de locuințe din umbră. „Măsurile de îmbunătățire a standardelor și de tratare a chiriașilor de locuințe sociale cu mai mult respect sunt așteptate de mult timp.”
Peabody a fost printre 12 la sută dintre proprietarii chestionați care au declarat că sunt în curs de implementare a unei politici privind umezeala și mucegaiul. Dar rezidenții au declarat pentru FT că încă au probleme în a atrage atenția asupra preocupărilor lor.
Un rezident coproprietar al St Paul’s House, o proprietate administrată de Peabody în zona de sud-est a Deptford, spune că antreprenorii asociației de locuințe au descris umezeala de pe perete ca fiind „doar un semn” și au atribuit problemele de condensare la „prea multe plante”.
Alții spun că neglijența și reparațiile necorespunzătoare înseamnă că costurile de reparații și manoperă se adună, lăsându-i pe rezidenții proprietari să suporte costuri mai mari.
Locuitorii din complexul BedZED din sud-vestul Londrei, prima comunitate de scară cu zero emisii de carbon din Marea Britanie, spun că au fost inițial atrași de caracteristicile unice ale complexului, inclusiv de vanele de vânt și de arzătoarele pe bază de așchii de lemn.
Dar ei spun că neglijența și reparațiile defectuoase făcute de antreprenori care nu înțeleg sistemele specializate i-au făcut să se simtă demoralizați. „Ferestrele de lemn scumpe, de calitate, cu geamuri triple, acum putrezesc pentru că nu le-au întreținut și asta mă face să fiu livid”, spune Dave Tchil, un lucrător în domeniul sănătății publice și activist comunitar.
Peabody a declarat că a planificat investiții suplimentare în întreținerea la BedZED. Experiența lui Tchil de a face lobby pentru rezidenți l-a inspirat să devină consilier local pentru Partidul Laburist în mai 2022. Confruntarea cu Peabody, spune el, i-a provocat o „povară mentală inutilă”.
Scara taxelor
Problemele legate de scurgeri, defecte sau neglijarea reparațiilor la locuințele lor sunt cu atât mai exasperante cu cât taxele de serviciu pe care rezidenții le plătesc pentru întreținerea proprietății lor.
La City Angel, un bloc de 70 de apartamente Peabody din Old Street, rezidenții care locuiesc în regim de coproprietate spun că sunt supuși unor taxe de serviciu în creștere, care au fost susținute doar o singură dată de conturile anuale – care nu au fost auditate – în timp ce serviciile furnizate sunt insuficiente.
Accesul la apă caldă a fost limitat între noiembrie și februarie, spune un rezident, în timp ce mucegaiul raportat pentru prima dată la Peabody în octombrie a rămas necontrolat timp de trei luni.
Un total de 29 de rezidenți ai Peabody din Londra intervievați de FT au ridicat plângeri cu privire la taxele de serviciu, inclusiv cei care spun că taxele sunt nejustificate, incorecte, neclare sau adunate din servicii pe care ei le consideră neîndeplinite.
O duzină de rezidenți spun că socotelile reale bazate pe suma cheltuită într-un an au ajuns cu întârziere. Unsprezece spun că Peabody a subestimat costurile în bugetul său anual, ceea ce înseamnă că se confruntă cu facturi suplimentare.
„Practic, ei folosesc rezidenții ca pe un bancomat”, spune Jean-Baptiste Merkel, un locatar privat ale cărui taxe de serviciu pe proprietatea sa din Clapham au crescut cu aproximativ 50% din 2017. „Ne spun că au un buget, dar nu au, ci doar cheltuiesc bani și la sfârșit ne cer diferența”.
Peabody a spus: „Nu facem profit din taxele de serviciu și facem tot ce putem pentru a ne asigura că acestea sunt corecte și rezonabile. Erorile și inconsecvențele sunt incredibil de frustrante pentru rezidenți și știm că trebuie făcute îmbunătățiri atât în ceea ce privește modul în care sunt colectate, cât și în modul în care ne ocupăm și răspundem la întrebările legate de acestea.”
Asociațiile de locuințe primesc în mod colectiv aproximativ 1,5 miliarde de lire sterline pe an din plățile de taxe de serviciu, potrivit Social Housing Action Campaign, care face lobby pe probleme de taxe de serviciu.
Aproximativ 96% dintre cei 300 de rezidenți chestionați recent de organizație spun că au avut probleme cu taxele de serviciu, inclusiv costuri excesive, inexplicabile sau neclare.
„Nu am tolera acest lucru din partea sistemului bancar și, cu toate acestea, chiriașii și rezidenții plătesc literalmente mii de lire sterline pe an în taxe de serviciu”, spune Muna de la SHAC. „Este atât de, atât de neglijent, și neglijent în favoarea proprietarului”.
Ea spune că există erori generalizate și lipsite de responsabilitate în ceea ce privește taxele de serviciu, deoarece nu există un sistem de control pentru a monitoriza costurile care sunt transferate către chiriași. Un proces de audit „ușor” permite ca erorile să rămână necontrolate, în timp ce instituțiile, cum ar fi ombudsmanul, sunt limitate în ceea ce privește amenzile și compensațiile pe care le pot impune.
Mulți rezidenți din Peabody descriu procesul minuțios de urmărire a defalcărilor de costuri și a chitanțelor, despre care ei cred că sunt adesea trecute direct de la companiile de administrare fără a fi verificate.
Myland și Crowe au organizat ani de zile plângerile adresate asociației lor de locuințe în dosare colorate. Ei spun că au petrecut două decenii încercând să rezolve unele probleme © Charlie Bibby/FT
Sylvia Morris, o fostă directoare de școală care se descrie ca fiind o persoană „zgârcită”, spune că rezidenții trebuie să fie „tenace și puternică la minte” pentru a urmări dovada costurilor și a serviciilor.
În ciuda faptului că a vizitat birourile Peabody pentru a examina conturile unei facturi recente, Morris spune că încă nu înțelege pe deplin de ce taxa sa de serviciu a crescut de la 795 de lire sterline pe an în 2018 la 1.530 de lire sterline în 2022. În acel an, spune Morris, blocul ei a fost emis cu taxe suplimentare pentru repararea jgheaburilor defecte. Jgheaburile încă prezintă scurgeri, adaugă ea.
Mai mulți locuitori spun că se simt prinși în capcană în proprietăți în care taxele de serviciu scapă de sub control.
Dennahy, un editor video, spune că i s-a impus o taxă suplimentară de 2.400 de lire sterline și 1.700 de lire sterline pentru exercițiile financiare care se încheie în 2021 și, respectiv, 2022, taxe pe care le consideră nejustificate și pe care se simte neputincios să le conteste.
După ce a făcut presiuni pentru a obține o defalcare a costurilor de la Peabody, Dennahy a realizat că blocul său a fost taxat cu peste 30.000 de lire sterline pe an pentru amenajarea peisagistică și întreținerea terenului în acei ani. „Toate plantele noastre sunt moarte”, spune el.
El este acum „la o factură distanță” de a nu mai putea plăti și spune că Peabody a amenințat verbal că îi va informa furnizorul său de credite ipotecare dacă rămâne în urmă cu plățile pentru taxa de serviciu.
El a adăugat: „Ceea ce ne dă peste cap când ne gândim la asta este că Peabody ar trebui să fie o asociație de locuințe, ar trebui să fie acolo pentru oamenii care au nevoie de ajutor”.
În declarația sa, Peabody a spus: „Revizuim modul în care stabilim și colectăm taxele de serviciu și am format un grup de lucru care să se ocupe în mod specific de întrebările legate de taxele de serviciu. De asemenea, am creat noi roluri pentru a ne spori resursele în acest domeniu.”
Priorități comerciale versus priorități sociale
Plângerile de neglijență formulate împotriva Peabody ilustrează modul în care asociațiile de locuințe s-au îndepărtat și mai mult de scopul lor social.
Transferurile voluntare pe scară largă ale stocului de locuințe sociale în timpul premierului Margaret Thatcher, în anii 1980, de la consiliile locale la asociațiile de locuințe – care mai târziu au fuzionat – au mărit asociațiile, lăsând locuitorii locali să se simtă ca și cum nu ar fi fost atinși.
Pe măsură ce reducerile de finanțare pentru noi locuințe sociale și împrumuturile bancare s-au epuizat în urma crizei financiare globale, asociațiile de locuințe s-au îndreptat către obligațiuni corporative și piața privată pentru a umple golurile.
„Nu suntem o țară în care oamenii cu venituri mici își pot permite un loc decent de locuit. Aceasta este problema”, spune Polly Neate, director executiv al organizației caritabile pentru locuințe Shelter.
Consolidarea în sector a agravat problema. „Trebuie să ne uităm la factorii care au determinat acest lucru”, spune Neate. „Multe asociații de locuințe se luptă să se descurce financiar, este tragic că multe asociații de locuințe mici și mijlocii, care sunt mai aproape de scopul lor social, sunt înghițite de organisme mai mari, mai comerciale.”
Dorința asociațiilor de locuințe de a-și dezvolta stocul existent a fost umbrită de preocuparea pentru modul în care acest lucru le-ar afecta scorul de credit și poziția în ochii creditorilor, potrivit profesorului Stewart Smyth, titular al catedrei de contabilitate de la Sheffield University Management School.
„Există o tensiune între a fi comercial și a avea o inimă socială”, spune el. „Tendința din ultimii 30 de ani a fost din ce în ce mai mult spre o mentalitate comercială. Acesta este mediul de finanțare și mediul politic în care operează.”
Asociațiile de locuințe au adoptat, de asemenea, structuri de grup complicate, potrivit lui Smyth, transformându-se în pânze de păianjen de unități caritabile înregistrate, societăți mixte și societăți pe acțiuni.
Peabody Trust are acum 14 filiale – excluzându-le pe cele obținute prin fuziuni și preluări – și 11 societăți mixte, inclusiv cu dezvoltatori imobiliari.
Aceste structuri complexe îndepărtează în mod inevitabil asociațiile de locuințe de la misiunea lor fondatoare, spune Smyth. „Se vede asta în ceea ce privește finanțările, fuziunile, preluările … începe să se îndepărteze de aspectele sociale, care se referă la comunitățile locale și la oamenii locali”.
Pe măsură ce frustrarea rezidenților se amplifică în rândul acestora cu privire la starea locuinței lor sau la taxele pe care le plătesc, o parte dintre ei și-au intensificat preocupările dincolo de sistemul de reclamații de la Peabody pentru a se alătura asociațiilor de rezidenți, a face lobby pe lângă parlamentarii locali sau a contesta taxele în instanță.
Mulți alți rezidenți ai asociațiilor de locuințe au fost nevoiți să facă același lucru. Fleur Anderson, deputat laburist pentru Putney, în sud-vestul Londrei, spune că s-a întâlnit cu doi directori executivi de la două asociații de locuințe diferite numai în ultima lună, pentru a face presiuni pentru „reparații urgente” la locuințele din circumscripția sa după „luni de inacțiune”.
„Este pur și simplu inacceptabil”, spune ea. „Există o lipsă de responsabilitate care îi lasă pe mulți rezidenți în locuințe de calitate slabă fără a avea unde să se întoarcă”.
Depunerea plângerilor prin intermediul sistemului juridic este un proces costisitor, rezidenții fiind adesea cotați cu zeci de mii de lire sterline pentru reprezentare juridică.
Williams, un instructor de kung fu, spune că de când s-a mutat înapoi în apartamentul său din Islington a descoperit că mai multe reparații, inclusiv deteriorarea ferestrelor și a detectoarelor de fum, nu au fost încă finalizate © Charlie Bibby/FT
Alții au impresia că singura soluție este reținerea plății, dar consilierii și grupurile de lobby au avertizat că acest lucru vine cu riscuri. „Dacă ești acționat în instanță și se constată că ai încălcat contractul de închiriere, vei fi răstignit în costuri juridice”, spune Sebastian O’Kelly, director al Leasehold Knowledge Partnership, care face lobby pentru reforma contractelor de închiriere.
Un rezident al Peabody, care a încetat să mai plătească plățile pentru taxa de serviciu după ce a observat ceea ce a descris ca fiind costuri care erau „destul de inexacte din punct de vedere financiar” și „neîndeplinite”, spune că Peabody a obținut o hotărâre a curții județene invocată împotriva lor. Potrivit unei copii a hotărârii, consultată de FT, a fost cerută o sumă de aproape 10.000 de lire sterline în plus față de costurile legale.
Unii rezidenți spun că a vorbi cu FT a fost singura modalitate de a cere socoteală Peabody, încrederea lor inițială în asociația de locuințe fiind încet uzată.
„Nu este doar frustrant, ci și epuizant. În calitate de rezident, vocile noastre nu sunt auzite. Atunci când avem o îngrijorare, aceasta este măturată sub preș”, spune unul dintre ei, care se confruntă de un an cu mucegai, scurgeri și un tavan de bucătărie crăpat.
„Susținem acțiunea de a încuraja și de a face mai ușor pentru rezidenți să ne ridice probleme”, a declarat Peabody într-o declarație. „Ascultăm și ne asigurăm că identificăm fiecare oportunitate de a îndrepta lucrurile, de a învăța lecții și de a ne îmbunătăți serviciile”.
Îmbunătățirile nu ar putea veni destul de repede pentru rezidenții din Peabody care spun că experiențele lor le-au marcat profund viața.
Williams, instructorul de kung fu, s-a mutat recent înapoi în apartamentul său din Islington. Peabody a declarat că a aranjat o locuință pentru Williams în timp ce locuința sa a fost reparată și că i-a oferit asistență suplimentară.
Dar el spune că mai multe reparații, inclusiv deteriorarea ferestrelor și a detectoarelor de fum, nu au fost încă finalizate, în timp ce bunurile sale personale au fost deteriorate de contractori.
„Nimeni nu vrea să își asume responsabilitatea”, spune Williams. „Când ceri ceva, nu îți dau nimic”.
Sursa – www.ft.com