Pe măsură ce companiile fac eforturi pentru a readuce lucrătorii la birou, clădirile de birouri blocate în anii ’80 se vor confrunta cu o reglare de conturi, potrivit unui nou raport al Moody’s.
Companiile depun eforturi pentru a atrage oamenii înapoi la locul de muncă tradițional după trei ani, pentru mulți, de muncă la distanță și hibridă.
Dar o reticență în rândul populației active de a îmbrățișa pe deplin întoarcerea la locul de muncă determină multe companii, de la Airbnb la Zillow, să ofere angajaților flexibilitatea de a lucra de oriunde.
Acest lucru înseamnă probleme pentru imobiliarele comerciale, în special pentru clădirile de birouri, deoarece chiriașii renunță la ele. Împreună cu datoriile care vor ajunge la scadență pe termen scurt și o posibilă restrângere a creditării, sectorul pare să fie în pericol de aterizare forțată.
În special pentru spațiile de birouri mai vechi construite în anii 1980 și înainte, care nu oferă aceleași niveluri de facilități și caracteristici pe care angajații din ultima vreme le favorizează, Moody’s a declarat într-un nou raport, scrierea poate fi pe perete.
„”Aproape două treimi din clădirile de birouri (din zona metropolitană din New York) au fost construite înainte de anii 1970.””
– Nick Villa, Moody’s
Proprietățile construite înainte de anii 1980 prezintă un risc mai mare de a deveni învechite din punct de vedere funcțional „pentru că, în general, dacă nu au existat renovări semnificative ale clădirii, suma de capital necesară pentru a o aduce „la zi” și a concura pe piața actuală ar fi mai costisitoare”, a declarat pentru MarketWatch Nick Villa, economist la Moody’s Analytics.
De exemplu, a spus el, luați în considerare costul înlocuirii unui sistem învechit de încălzire, ventilație și aer condiționat pentru a îndeplini standardele moderne.
Imobiliarele comerciale se confruntă cu o prăpastie
Potrivit Asociației bancherilor ipotecari, există 5.600 de miliarde de dolari în credite ipotecare comerciale.
Din acest total, dacă ne uităm doar la active imobiliare specifice, cum ar fi apartamentele, birourile, comerțul cu amănuntul și cel industrial, soldul restant scade la 4.400 de miliarde de dolari, restul fiind legat de proiecte de construcție, împrumuturi pentru dezvoltare, terenuri agricole și altele asemenea. Iar 40% din această sumă este deținută de instituții care sunt asigurate de FDIC.
În același timp, aproximativ 16% din cele 4.400 de miliarde de dolari în credite ipotecare restante pentru proprietăți imobiliare comerciale urmează să ajungă la scadență în 2023, a precizat Moody’s, dintre care un sfert sunt susținute de proprietăți de birouri.
Ele au fost inițiate în urmă cu aproximativ un deceniu, când ratele erau mai mici. Refinanțarea acum înseamnă că noile lor rate vor fi mult mai mari. Iar dacă costurile dobânzilor cresc, debitorii vor trebui să adauge capitaluri proprii pentru refinanțare sau să crească nivelul chiriilor pentru a putea continua să asigure serviciul datoriei la niveluri adecvate.
În același timp, băncile devin mai sensibile la persoanele cărora le acordă împrumuturi, înăsprindu-și standardele de creditare pe fondul crizei din sectorul bancar.
O încercare de a readuce angajații la distanță
Unii angajatori eliberează spațiile vechi și se orientează către proprietăți noi și strălucitoare, care pot fi mai atrăgătoare pentru angajații care manifestă reticență în a se întoarce la birou.
O treime dintre lucrătorii cu locuri de muncă care pot fi efectuate de la distanță lucrează de acasă tot timpul, potrivit unui raport al Pew Research Center.
Dintre angajații care au un program hibrid, ceea ce înseamnă că lucrează în unele zile de la birou și în restul de acasă, 63% au declarat că angajatorii lor le cer să vină personal la serviciu un anumit număr de zile pe săptămână sau pe lună.
Mulți angajatori renunță la spațiile construite în anii 1980 și mai devreme, deoarece „încearcă să încurajeze lucrătorii să se întoarcă la birou cu facilități mai moderne și amenajări de design”, a declarat Moody’s.
„Marea majoritate a firmelor de servicii profesionale gravitează spre două-trei zile la birou într-un aranjament de lucru (parțial) la distanță”, a declarat Kevin Fagan, șeful departamentului de analiză imobiliară comercială de la Moody’s.
Angajatorii încearcă să facă întâlnirile mai concentrate, a adăugat el, și caută spații de birouri care prezintă oportunități pentru ca oamenii să se întâlnească și să colaboreze, alături de o capacitate de a se conecta cu angajații la distanță.
„Aceasta nu este întotdeauna o modalitate de a atrage angajații înapoi, cât mai degrabă o modalitate de a face ca timpul lor limitat la birou să fie mai eficient”, a spus Fagan.
Dar alții își reduc spațiul pe care îl închiriază, pentru a se pregăti pentru o recesiune iminentă.
Twitter și Liberty Mutual se află în acest grup.
Activele cel mai prost plasate în imobiliarele comerciale sunt spațiile de birouri mai vechi, a declarat Moody’s. „În timpul acestei evoluții în curs de desfășurare, o încetinire economică ar putea lăsa vulnerabile metrourile cu un stoc ridicat de proprietăți … de dinainte de 1980”, a declarat Moody’s.
Aproximativ 31% din clădirile de birouri din primele 80 de zone metropolitane din SUA au fost construite înainte de 1980. Iar acestea sunt „deosebit de sensibile la o încetinire economică”, a declarat Moody’s.
Metrourile cu cea mai mare concentrație de birouri vechi
Cine are cele mai multe spații de birouri care datează din anii ’80?
Wichita, Kan, are cel mai mare procent de spații de birouri de dinainte de anii ’80, potrivit Moody’s. Compania a calculat numărul total de metri pătrați, nu numărul de clădiri.
Wichita a fost urmată de Syracuse, N.Y.; Oklahoma City, Okla.; Rochester, N.Y.; și New York City.
„Aproape două treimi din clădirile de birouri (din zona metropolitană din New York) au fost construite înainte de anii 1970”, a declarat Villa. „Având în vedere istoria vastă a orașului, poate că nu este surprinzător faptul că majoritatea clădirilor sale de birouri tind să fie relativ mai vechi în comparație (cu) alte metropole.”
La celălalt capăt al spectrului, Las Vegas a avut cel mai mic procent de stocuri de birouri anterioare anilor 1980. Alte orașe cu un procent ridicat de stocuri de birouri mai noi sunt Austin, Texas; suburbia Virginiei; Ventura County din sudul Californiei și zona Raleigh-Durham din Carolina de Nord.
Dar tinerețea comparativă a stocului său de birouri nu înseamnă neapărat că Las Vegas sau Austin sunt imune la dificultăți într-o perioadă de recesiune, a remarcat Moody’s.
Concentrația tot mai mare de companii de tehnologie din Austin ar putea contribui la „volatilitatea ciclică a economiei sale”, a declarat Moody’s. Sectorul tehnologic a înregistrat multe concedieri în ultimele luni.
Clasamentul nu a fost ajustat pentru proprietățile renovate, a adăugat Villa.
Sursa – www.marketwatch.com