Ce include de obicei o ofertă pentru o casă la gri

Două oferte pentru aceeași casă pot purta aceeași etichetă, „la gri”, și totuși să descrie două clădiri diferite. Eticheta sună ca un standard tehnic, însă e un termen de piață, pe care fiecare constructor îl umple cu ce consideră el potrivit. Ce primești de fapt stă scris în deviz, anexa care desface prețul pe lucrări, rând cu rând.

O ofertă pentru o casă la gri include de obicei fundația, structura de rezistență, zidăria, planșeele, acoperișul cu învelitoare, tâmplăria exterioară, tencuielile și traseele pentru instalații, uneori și șapa sau termoizolația. De regulă lipsesc finisajele, obiectele sanitare, ușile interioare, branșamentele și proiectul, iar diferențele dintre constructori apar la elementele de graniță.

Ce înseamnă stadiul la gri când îl găsești într-o ofertă

Casa la gri este stadiul în care clădirea are structura ridicată, acoperișul montat, ferestrele puse și pereții tencuiți, dar încă fără finisaje. Termenul nu apare în legislația construcțiilor ca stadiu definit, așa că sensul lui exact îl stabilește contractul pe care îl semnezi.

Casa la roșu este stadiul anterior, cu fundația, pereții, planșeele și acoperișul gata, dar fără ferestre și fără tencuieli. Numele vine de la culoarea cărămizii rămase la vedere, iar griul vine de la tencuiala de ciment care o acoperă. Diferența de cost dintre cele două stadii vine mai ales din ferestre și tencuieli, iar termoizolația o împinge și mai sus atunci când oferta o include.

Dacă pui alături primele pagini pe care le afișează un motor de căutare pentru „casă la gri”, găsești aceeași listă de bază și contradicții exact acolo unde contează. O pagină trece instalațiile electrice și sanitare la capitolul neincluse, în timp ce alta le include sub formă de trasee și socotește termoizolația și șapa parte firească a stadiului. Fiecare variantă se poate apăra, numai că două oferte construite pe definiții diferite nu se pot compara după preț.

Ce lucrări intră aproape în orice ofertă la gri

Nucleul unei oferte la gri are șapte capitole pe care le găsești la aproape toți constructorii: fundația, structura de rezistență, zidăria, planșeele, acoperișul, tâmplăria exterioară și tencuielile. Fiecare capitol ar trebui să apară în deviz cu cantități, unități de măsură și prețuri unitare.

Fundația și structura de rezistență

Fundația preia greutatea casei și o transmite terenului, iar dimensiunile ei le stabilește proiectul de rezistență. În ofertă contează cine plătește săpătura și ce se întâmplă dacă, la excavare, terenul arată altfel decât în studiul geotehnic, adică în analiza solului făcută înaintea proiectului. Structura de rezistență este scheletul de beton armat, cu stâlpișorii și centurile care leagă pereții și care țin casa în picioare la un cutremur.

Zidăria, planșeele și acoperișul

Zidăria apare în deviz cu tipul de bloc și grosimea peretelui, de exemplu cărămidă ceramică sau BCA, adică beton celular autoclavizat. Planșeul este placa orizontală dintre niveluri, de obicei din beton armat turnat pe loc. La acoperiș, verifică dacă oferta cuprinde tot pachetul, cu șarpanta, folia, învelitoarea, jgheaburile, burlanele și accesoriile de coamă, pentru că un acoperiș fără jgheaburi și burlane lasă apa să curgă direct lângă fundație.

Tâmplăria exterioară și tencuielile

Tâmplăria exterioară înseamnă ferestrele și ușa de intrare, iar prețul ei depinde de profil, cu numărul lui de camere, și de tipul de geam. O ofertă serioasă numește profilul și geamul, cu coeficientul termic, adică pierderea de căldură prin sticlă, și spune dacă montajul include benzile de etanșare, pentru că formula „geam termopan” nu acoperă nimic din toate acestea. Tencuielile interioare sunt aproape mereu incluse, cele exterioare lipsesc uneori, fiindcă pe fațadă constructorul poate considera că izolația lipită pe exterior ține loc de tencuială.

Unde încep diferențele dintre oferte

Diferențele dintre două oferte la gri stau aproape întotdeauna în patru zone: instalațiile, termoizolația, șapa și centrala termică.

Instalațiile, trasee sau rețea completă

Traseele de instalații sunt drumurile pregătite pentru cabluri și țevi, adică tuburile goale îngropate în pereți și dozele montate, fără nimic tras prin ele. O rețea completă înseamnă cabluri trase, tablou electric, țevi de apă și canalizare legate până la punctele de consum. Unii constructori scriu „instalații incluse” și se gândesc la trasee, alții se gândesc la rețea. Eu aș cere ca devizul să treacă numărul de puncte electrice și sanitare (fiecare priză sau robinet e un punct), pentru că altfel nu ai pe ce să compari.

Termoizolația și fațada

Termoizolația este stratul care limitează pierderea de căldură prin pereți, de obicei plăci de polistiren sau de vată minerală. Montată pe fațadă și acoperită cu adeziv armat cu plasă și cu un strat final decorativ, ea formează termosistemul. Unele oferte la gri includ termosistemul complet, altele îl lasă pe dinafară sau se opresc înaintea stratului decorativ. Grosimea plăcilor trebuie scrisă în centimetri, pentru că 5 și 15 centimetri de polistiren arată la fel într-o ofertă care spune doar „termoizolație”.

Șapa și centrala termică

Șapa este stratul de mortar turnat peste placă, care nivelează pardoseala și acoperă, acolo unde există, țevile încălzirii în pardoseală. Dacă plănuiești acest tip de încălzire, o ofertă care toarnă șapa înainte de montarea țevilor te lasă să alegi între a o sparge și a renunța la sistem. Centrala termică și caloriferele lipsesc de regulă din ofertele la gri.

Ce rămâne de obicei în afara ofertei?

Costurile care lipsesc cel mai des dintr-o ofertă la gri sunt cele de dinaintea primei săpături și cele de după ultima tencuială. În prima categorie intră proiectul, autorizația, studiile și ridicarea topografică, adică măsurarea exactă a terenului. În a doua intră branșamentele, legăturile casei la rețelele de apă, canalizare, gaz și curent, contractate de regulă direct cu operatorii de rețea și plătite de proprietar.

Între ele stau costurile de șantier pe care oferta le poate trece sau nu. Organizarea de șantier înseamnă amenajările provizorii de care are nevoie echipa, cum ar fi baraca și împrejmuirea, la care se adaugă schela, apa și curentul consumate în timpul lucrului, transportul materialelor și evacuarea molozului. Dacă nu le găsești scrise, întreabă explicit, pentru că o ofertă care le omite pare mai ieftină numai până la prima factură suplimentară.

Dirigintele de șantier este specialistul autorizat care verifică execuția în numele proprietarului, așa că îl alegi și îl plătești tu. Onorariul lui nu are ce căuta în oferta constructorului, iar dacă îl găsești acolo, întreabă cui raportează de fapt.

Toate aceste costuri presupun o etapă deja încheiată, alegerea terenului. Cine e încă la început găsește pașii de dinaintea autorizației în materialul despre teren intravilan pentru construcție casă, ghid SpinMag.org, bun de folosit ca listă de verificare înainte de primele discuții cu un constructor. SpinMag.org este o revistă online în limba română care publică explicații practice despre construcția unei case.

Cum compari prețul pe metru pătrat între două oferte?

Prețul pe metru pătrat se poate compara numai între oferte care folosesc aceeași suprafață și aceeași bază de TVA. Suprafața construită desfășurată adună suprafețele tuturor nivelurilor, măsurate la fața exterioară a pereților, în timp ce suprafața utilă măsoară podeaua din interiorul încăperilor.

Pentru aceeași casă, suprafața construită desfășurată iese mereu mai mare decât cea utilă, pentru că include grosimea pereților și, la casele cu etaj, golul scării. Un constructor care calculează pe metru construit afișează astfel un preț unitar mai mic decât unul care calculează pe metru util, deși totalul poate fi identic. Concret, înmulțești prețul pe metru cu suprafața folosită de fiecare constructor și compari totalurile.

Ghidul privind cotele de TVA publicat de Agenția Națională de Administrare Fiscală, prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice Timișoara, indică o cotă standard de 21%, deci la o ofertă de 300.000 de lei fără TVA se adaugă 63.000 de lei. Când un constructor scrie prețul fără TVA și altul îl scrie cu TVA, le compari abia după ce aduci ambele cifre la aceeași bază.

Cota redusă de 9% pentru locuințe nu mai e disponibilă. Legea nr. 161/2026 a prelungit-o până la 30 septembrie 2026, numai pentru cumpărarea unei locuințe locuibile, cu un contract de avans încheiat până la 1 august 2025. Pentru lucrările făcute de un constructor pe terenul tău, cota exactă o confirmă un contabil, iar oferta trebuie să o scrie explicit.

Ce spune legea despre garanția lucrărilor dintr-o casă la gri

Garanția minimă legală pentru o casă de familie obișnuită este de un singur an. Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vigoare din 25 august 2026, cere la art. 531 alin. (6) o perioadă de garanție de minimum 5 ani pentru construcțiile din clasele de consecințe CC3 și CC4, 3 ani pentru CC2 și 1 an pentru CC1.

Clasa de consecințe este încadrarea unei clădiri după cât de grave ar fi urmările unei cedări, iar anexa nr. 6 a Codului trece în CC1 locuințele unifamiliale parter sau parter și etaj. Încadrarea concretă o face proiectantul, care nu poate coborî clasa sub cea indicată de Cod. Dacă oferta tace despre garanție, se aplică automat minimul legal, potrivit alin. (7) din art. 531. Perioada curge de la semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar o casă la gri nu e o lucrare terminată, fiindcă finisajele urmează, adesea cu alte echipe.

Părerea mea e că un an e prea puțin pentru tot ce ascunde o casă la gri în pereți și sub șapă. Aș cere cel puțin trei ani pentru lucrări și aș scrie în contract data exactă de la care curg, de exemplu ziua în care semnezi un proces-verbal de predare a stadiului la gri. Fără o astfel de dată, după un an de finisaje e greu de spus dacă o fisură vine de la structură sau de la cel care a montat gresia.

Viciul ascuns este un defect care exista la predare, dar nu putea fi observat fără ajutor de specialitate. Separat de garanție, art. 451 alin. (3) din Cod îl obligă pe constructor, numit în lege executant, să răspundă pentru viciile ascunse apărute în 10 ani de la recepție, iar pentru viciile structurii de rezistență, pe toată durata de existență a clădirii. Dacă un constructor sau un articol îți invocă pentru acești 10 ani Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, trimiterea e depășită, pentru că articolele respective au fost abrogate odată cu intrarea în vigoare a Codului.

Codul îi cere constructorului și o asigurare de răspundere civilă pe 10 ani, prezentată la începerea lucrărilor, la art. 556. Cere o copie a poliței odată cu semnarea contractului, ca să știi la ce asigurător te adresezi dacă un viciu ascuns apare după câțiva ani.

Clauzele care cântăresc mai mult decât prețul

Felul în care oferta tratează plățile și scumpirile decide adesea costul real al unei case la gri mai mult decât cifra de pe prima pagină. Plata ar trebui legată de stadii fizice verificabile, cum ar fi fundația turnată, structura gata, acoperișul montat și tâmplăria pusă, cu un avans cât mai mic la semnare.

Clauza de actualizare a prețului îi permite constructorului să ceară mai mult dacă materialele se scumpesc între semnare și execuție. Ancheta de conjunctură a Institutului Național de Statistică din septembrie 2026 a dat, pentru prețurile lucrărilor de construcții din septembrie-noiembrie 2026, un sold conjunctural de +33%, adică ponderea managerilor care anticipează scumpiri o depășește cu 33 de puncte procentuale pe a celor care anticipează ieftiniri. Soldul nu e o rată de creștere, dar arată de ce un constructor va ține la o astfel de clauză. Eu aș accepta-o numai cu o formulă scrisă, legată de facturi sau de un indice public, și cu un plafon.

Formula „sau echivalent” scrisă în dreptul unui material îi lasă constructorului libertatea de a schimba marca. Cere ca orice înlocuire să se facă numai cu acordul tău scris și cu aceleași performanțe declarate, de exemplu aceeași rezistență a blocului de zidărie sau același coeficient termic al ferestrei. O reținere din ultima plată, păstrată până la finalul garanției, se negociază și îți dă o pârghie reală dacă apar remedieri.

Cum arată pe hârtie o ofertă completă pentru o casă la gri

O ofertă completă pentru o casă la gri are un deviz pe capitole, cu cantități și materiale numite, și o listă explicită a lucrărilor pe care nu le include. Când primești oferta pentru casa la gri pe care ți-o dorești, citește întâi excluderile și abia apoi prețul, pentru că acolo se vede cât mai ai de plătit până la mutare.

Pe hârtie, asta înseamnă grosimea termoizolației în centimetri, profilul și geamul ferestrelor, numărul de puncte de instalații, suprafața pe care s-a calculat prețul și cota de TVA. Mai înseamnă un grafic de plăți legat de stadii și, dacă prețul nu e ferm, o clauză de actualizare cu plafon. Garanția apare scrisă în ani, cu data de start, peste minimul de un an pe care Legea nr. 169/2026 îl prevede pentru casele încadrate în CC1.

Întrebări frecvente

Pot să mă mut într-o casă la gri?

Legal, nu. Legea nr. 169/2026 leagă începutul utilizării unei construcții de etapa care urmează recepției la terminarea lucrărilor, iar o casă la gri nu a trecut încă prin această recepție. Practic, unei case la gri îi lipsesc de obicei instalațiile funcționale, așa că nici băile nu pot fi folosite.

Este inclusă centrala termică într-o ofertă la gri?

De regulă, nu. O ofertă la gri pregătește traseele pentru încălzire, iar centrala și corpurile de încălzire intră în etapa de finisaje. Dacă un constructor le include, devizul trebuie să precizeze modelul centralei și să spună dacă montajul e cuprins în preț, altfel oferta nu poate fi comparată cu altele.

Pot cumpăra eu materialele și să plătesc doar manopera?

Se poate, dar răspunderea se împarte între tine și constructor. Dacă un material adus de tine are un defect, constructorul va spune că nu răspunde pentru el, iar garanția lucrării devine greu de aplicat. Varianta funcționează mai bine la materialele simple, cum ar fi blocurile de zidărie, și mai prost la sisteme precum termosistemul sau acoperișul, unde producătorul cere montaj după instrucțiunile lui.

Ce înseamnă gri avansat?

Gri avansat este un termen comercial pentru o casă la gri cu câteva lucrări în plus, de obicei șapa și termosistemul complet. Nu are o definiție legală și nici o listă comună între constructori, așa că singura descriere care contează e cea din deviz.

Cât costă, în medie, o casă la gri?

Institutul Național de Statistică publică indici ai costurilor în construcții, iar printre datele lui nu se află un preț pe metru pătrat pentru casele la gri, așa că o medie oficială nu există. Cifrele care circulă online vin de la constructori sau de la platforme de anunțuri și diferă mult între ele. Cea mai bună medie e cea pe care o calculezi singur, din trei oferte aduse la aceeași suprafață și la aceeași cotă de TVA.

Cine plătește branșamentele la utilități?

Branșamentul este legătura dintre rețeaua publică și casa ta, la apă, canalizare, gaz sau curent. De regulă îl contractează proprietarul direct cu operatorul rețelei și îl plătește separat de oferta constructorului. Unii constructori fac lucrările din interiorul proprietății, cum ar fi șanțul și conducta până la contor, dar avizul și racordul rămân în relația ta cu operatorul.

Pentru a fi la curent cu toate știrile, urmărește Financiarul.ro și pe Google News