Piața rezidențială din Capitală a intrat într-o nouă etapă, una în care prețurile apartamentelor au crescut cu 35% în ultimii doi ani, în timp ce chiriile nu au ținut deloc pasul. Mai mult, numărul locuințelor noi livrate în București a scăzut cu un procent similar, 35%, în 2024, iar tendința descendentă se va menține și în 2025, pe fondul unui blocaj major în autorizare.
O piață încetinită, dominată de emoție
Primul trimestru din 2026 a confirmat deja estimările de încetinire, spune Georgian Marcu, broker imobiliar și proprietarul agenției Green Angels. Perioadele de vânzare s-au prelungit, numărul de vizionări necesare a crescut, iar deciziile cumpărătorilor sunt puternic influențate de contextul geopolitic și de știrile negative. Până la urmă, e vorba de o decizie majoră.
„Gândiţi-vă că tot ce înseamnă achiziţie rezidenţială e în mare parte emoţională. Trebuie să-ţi placă, trebuie să te simţi bine. La investiţii l-ai pus în Excel, dar la rezidenţial e mult mai mult emoţionalul implicat“, explică Georgian Marcu.
Lucrurile stau însă puțin diferit în funcție de buget. Pentru o vilă de 500.000-1.000.000 de euro au fost suficiente 4 vizionări în 4 luni, pe când alte proprietăți au necesitat și 30 de vizionări. Iar logica e simplă. „Cei care vin pe bugete mai mari sunt mult mai bine calificaţi, ştiu clar ce îşi doresc şi sunt pregătiţi să ia decizia mult mai repede“, adaugă Marcu. E drept că majoritatea cumpărătorilor actuali sunt utilizatori finali, nu investitori, iar asta schimbă dinamica.
Investitorii au dispărut, vine șocul TVA
Dar de ce au dispărut investitorii? Motivele sunt multiple. Prețurile de vânzare au crescut mult mai rapid decât chiriile. În zone precum Aviației, de pildă, apartamentele noi și-au dublat prețul față de 2020, în timp ce chiriile au avansat cu doar 30-35%. În același timp, instrumente alternative de investiții, de la titluri de stat la bursă, au oferit randamente atractive fără bătaia de cap a administrării unui imobil.
Un al doilea șoc, poate chiar mai puternic, vine din zona fiscală. Trecerea la cota de TVA de 21% pentru locuințe adaugă circa 13.000 de euro la prețul unui apartament de 120.000 de euro. Sunt bani pe care mulți cumpărători, pur și simplu, nu îi au.
„O să vedeţi un şoc în numărul tranzacţiilor efectuate în august, pentru că antecontractul trebuia semnat până pe 1 august 2025, iar blocul livrat până pe 1 august 2026“, anticipează Georgian Marcu. Acesta consideră măsura greșită și cere guvernului să monitorizeze impactul real, mai ales că sectorul imobiliar și cel al construcțiilor reprezintă 15% din PIB.
Marea problemă a Bucureștiului blocajul urbanistic
Dincolo de cifre, problema structurală a Bucureștiului rămâne lipsa Planului Urbanistic General (PUG). PUZ-urile sectoriale sunt suspendate, iar din 2020 până astăzi nu a fost realizat niciun PUZ pentru un proiect rezidențial în Capitală. Cum vine asta?
„Licitaţia s-a făcut în 2013, iar între 2013 şi 2020 nu s-a întâmplat absolut nimic. Cei din Auckland l-au făcut în trei ani şi e un oraş mai complicat decât Bucureşti“, spune Georgian Marcu. Fără un PUG, dezvoltarea orașului este haotică. Nu se știe exact unde s-au construit cele 170.000 de apartamente noi de după 2013 și nu se pot planifica școli, grădinițe sau parcuri.
„Cinci ani de zile a fost un termen absolut suficient. Nu există nimic construit pe viziune, pe ce va fi. PUG-ul e singurul care îţi integrează şi trafic şi infrastructură“, punctează specialistul.
Prețurile vor continua să crească
În ciuda încetinirii tranzacțiilor, perspectiva rămâne de creștere a prețurilor. Costurile de construcție sunt tot mai mari, trase în sus de standardele nZEB, de viitoarele norme de zero transfer de energie din 2030 și de prețul materialelor. Mai mult, finalizarea conflictului din Ucraina va genera o cerere imensă pentru reconstrucție, ceea ce va scumpi materialele la nivel regional.
„Toată piaţa este un lanţ: se scumpeşte noul, ceea ce trage construcţiile din ultimii 10 ani, ceea ce trage la rândul lui vechiul“, explică Georgian Marcu.
Cumpărătorii sunt atenți la detalii: proximitatea de metrou, școli și parcuri face diferența, la fel ca specificațiile tehnice precum fațada ventilată, încălzirea în pardoseală sau tâmplăria de aluminiu. Oportunități există în centrul și nordul Capitalei, dar și în zone care atrag noi poli de birouri, precum Timpuri Noi-Tineretului sau Pallady.
Nevoia de transparență modelul francez
O soluție pentru a calibra mai bine piața ar fi transparența. Georgian Marcu oferă exemplul Franței, unde guvernul a creat în 30 de zile, cu doar 3 oameni, o aplicație care afișează pe hartă toate tranzacțiile imobiliare, cu preț și suprafață.
Pe bune, s-ar putea face și la noi. „În România s-ar putea face acelaşi lucru – notarul este deja obligat să trimită tranzacţia către ANCPI a doua zi lucrătoare, singurul lucru care lipseşte e un câmp de preţ“, spune el. O astfel de măsură ar ajuta pe toată lumea, de la proprietari și cumpărători la bănci și autorități, mai ales într-o țară în care 78% din averea netă a românilor este reprezentată de proprietatea în care locuiesc.
Pentru a fi la curent cu toate știrile, urmărește Financiarul.ro și pe Google News
Parteneri
Articole recomandate din rețeaua noastră
BravonetPărinții Irinei Rimes se mută la București. Artista locuiește deja lângă fratele ei, Vitali
LylaMai mulți pași sunt asociați cu o stare mintală mai bună la adolescenți, dar nu sunt tratament
Revista IoanaBuretele Magic Eraser poate mătui inoxul, ecranele și blaturile din piatră
News24Susținătorii lui Călin Georgescu au primit 50 de amenzi, de 51.800 de lei, la protestele din București
Dolce SportMax Verstappen obține primul pole din 2026 pentru cursa Bahrainului, mutată în Malaysia
GetPonyMașinile Non-Euro ar avea acces restricționat în centrul Bucureștiului din 1 noiembrie 2027
