În contextul chiriaşilor, livrând o declarație finală, într-o bătălie de tribunal, cu privire la costurile de asigurare la blocul ei de apartamente din Canary Wharf, Jezard și-a exprimat frustrarea față de anii care au fost necesari pentru a obține o bucată de hârtie „răzleț” care stabilește comisioanele pe care ea și vecinii ei le-au perceput.
„Eram absolut epuizată. Fusesem treaz până la 3 dimineața. Te confrunți cu un avocat”, a declarat Jezard după ce și-a reprezentat colegii de chirie în litigiu. „Lipsa totală de transparență” cu privire la acuzații a lăsat-o uimită. „Când lumina soarelui se deschide, ce găsim? Este pur și simplu scandalos”.
Costurile de asigurare au devenit un câmp de luptă critic în scandalul privind taxele de serviciu excesive pentru chiriașii care locuiesc în blocuri de locuințe din Marea Britanie.
Astfel de rezidenți – care dețin proprietatea lor pentru o perioadă de timp fixă, după care se întoarce la proprietar, cu excepția cazului în care se aranjează o prelungire costisitoare a contractului de închiriere sau un transfer de proprietate gratuită – trebuie să plătească pentru o poliță de asigurare de grup a clădirilor pe care nu au niciun control asupra selecției. Aceste polițe au devenit mult mai scumpe în ultimii ani, în special pentru rezidenții clădirilor placate după tragedia din 2017 de la Grenfell Tower.
Cel mai mare punct nevralgic este reprezentat de comisioanele, proporția din prima de asigurare plătită brokerilor, dar și, mai controversat, proprietarilor de imobile și agenților administratori, care sunt rareori dezvăluite.
Printr-o serie de acțiuni în justiție, proprietarii de imobile închiriate încearcă acum să spargă structura de stimulente din jurul polițelor de asigurare a clădirilor, despre care susțin că sunt pline de conflicte de interese. Provocările lor sporesc presiunea asupra investitorilor imobiliari și a agenților administratori, precum și asupra companiilor și brokerilor de asigurări globale pe care se bazează, pentru a-și schimba practicile.
În ultimele săptămâni, au existat câteva victorii semnificative.
În cazul Jezard’s Canary Riverside, tribunalul a concluzionat că nu ar fi trebuit să se ceară plăți de 1,6 milioane de lire sterline. Judecătorul a lăudat „eforturile hotărâte” ale lui Jezard, fără de care, a spus tribunalul, informațiile furnizate de brokerul de asigurări, Reich, cu privire la comisionul de asigurare pe care l-a reținut – și care a fost transmis agentului de management al proprietății, WMS – nu ar fi apărut. Tribunalul a hotărât că plățile către WMS au fost nejustificate, deși a acordat proprietarului permisiunea de a face apel.
La scurt timp după pronunțarea hotărârii, proprietarul unui bloc de apartamente din apropiere, ansamblul St David’s Square, a cedat aproximativ 20.000 de lire sterline din comisioanele de asigurare istorice – echivalând cu aproximativ 200 de lire sterline pentru fiecare apartament participant.
Alte contestații par probabile. Asociația rezidenților pentru One West India Quay, deținut în cele din urmă de același proprietar ca și Canary Riverside, Yianis Group al magnatului imobiliar John Christodoulou, a declarat pentru Financial Times că „se pare că nu avem altă alternativă” decât să deschidem propriul proces.
Asociația rezidenților a declarat că cazul Canary Riverside a fost „doar o picătură într-un ocean de suprataxare a chiriașilor, care îi implică pe toți cei din sector”, inclusiv pe brokeri, agenți de administrare și companii de asigurări. „Încercăm de ani de zile să stabilim o defalcare a ceea ce plătim”, a adăugat asociația.
Yianis a declarat că ar fi „nepotrivit să comenteze”, deoarece proprietarii „pregătesc răspunsuri la întrebările actuale ale asociației de rezidenți cu privire la asigurarea clădirilor”.
Zurich, asigurătorul principal pentru dezvoltarea One West India Quay, a spus titularilor de contracte de închiriere că „lucrează pentru a reduce comisionul plătit pentru clădirile în care primele au crescut semnificativ”, dar nu a avut permisiunea de a dezvălui informații despre taxe, potrivit e-mailurilor văzute de FT.
Zurich a declarat că a continuat să opereze „în cadrul actualului mediu de reglementare”.
Axa din Franța, care asigură, de asemenea, blocul, a declarat că a colaborat cu autoritățile pentru a „dezvolta reglementări în jurul comisionului în cadrul industriei de asigurări”.
Militanții pentru proprietarii de chirii estimează că costurile excesive de asigurare se ridică la sute de milioane de lire sterline în Marea Britanie. Neil Holloway de la M2 Recovery, care recuperează fonduri pentru deținătorii de chirii, a declarat că aceste plăți excesive ar putea reprezenta „mult peste 100 milioane de lire sterline” pe an.
Un raport al Autorității de Conduită Financiară din septembrie a arătat că brokerii au transferat mai mult de jumătate din comision către proprietarul sau agentul de administrare în 39% din cazuri. Autoritatea de reglementare a declarat că acest lucru ar putea încuraja deținătorii de imobile și agenții de gestionare „să ia în considerare impactul asupra propriei remunerații atunci când selectează o poliță de asigurare sau când iau în considerare schimbarea unui asigurător sau a unui broker diferit”.
Iar suma plătită a crescut brusc. FCA a dezvăluit că comisioanele de asigurare primite de brokeri pentru clădirile placate s-au mai mult decât triplat de la Grenfell, ajungând la o medie – în cadrul dezvoltărilor mari și mici – de aproape 4.700 de lire sterline în 2021. Pentru agenții de management și deținătorii de imobile, acestea au fost mai mult decât duble. Chiar și pentru clădirile fără învelitoare, acestea au crescut cu 30 până la 50%.
Ansamblul Ballymore de la Royal Wharf din estul Londrei © Charlie Bibby/FT
Unii deținători de imobile au discutat deschis despre beneficiile unor astfel de comisioane ca un caz de investiție.
Deținătorul fondului imobiliar de la complexul St David’s Square din estul Londrei este fondul Arc Time Freehold Income, administrat de o filială a Alpha Real Capital, o firmă de investiții cu sediul la Londra, cu active în valoare de peste 4 miliarde de lire sterline în administrare.
Un prospect din 2020 pentru acest fond a declarat că „cumpărarea de asigurări de blocuri pe scară largă generează venituri din comisioane care pot fi adăugate la randamentele fondului”. Un alt document al fondului din 2016 a citat un articol care se referea la comisioanele de asigurare ca fiind „o șpagă” pentru deținătorii de imobile.
Freehold Managers, care aranjează asigurarea în numele fondului, a declarat că a avut un „istoric dovedit în furnizarea unei protecții de asigurare complet cuprinzătoare la un preț competitiv pentru titularii săi de contracte de închiriere” și că a profitat de oportunitatea de a obține o înțelegere la St David’s Square „recunoscând necesitatea ca titularii de drepturi de proprietate și titularii de contracte de închiriere să lucreze împreună”. Un purtător de cuvânt al fondului a refuzat să comenteze.
Publicitatea sporită a situației dificile a locatarilor a declanșat intervenția guvernului.
Luna trecută, secretarul pentru locuințe, Michael Gove, a promis „să interzică agenților de administrare, proprietarilor și deținătorilor de imobile să mai primească comisioane și alte plăți atunci când încheie o asigurare pentru clădiri, înlocuind astfel de plăți cu taxe mai transparente”.
El a solicitat FCA, care a identificat preocupări cu privire la ratele comisioanelor de asigurare în domeniul proprietăților rezidențiale încă din 2014, să prezinte planul său de reforme până în această vară.
Deocamdată, fiecare provocare este dificilă. Unii deținători de contracte de închiriere au petrecut ani de zile pentru a intenta procese împotriva proprietarilor.
Liam Spender, un avocat într-un domeniu diferit, care locuiește în St David’s Square și care și-a reprezentat colegii locatari de acolo, a declarat că disputa a fost „o povară enormă de responsabilitate, deoarece nu vreau să-mi dezamăgesc vecinii”.
Cu toate acestea, este puțin probabil ca o mișcare de eliminare a comisiilor să fie sfârșitul problemei. La New Providence Wharf, în estul Londrei, proprietarul Ballymore a încetat să mai ia comisioane de asigurare după un raport al FT din 2021 privind taxele. În schimb, a perceput o taxă de plasament de 10.000 de lire sterline. Marsh, cel mai mare broker de asigurări din lume, este responsabil pentru găsirea de asigurători pentru bloc.
Karryn Beaumont, copreședinte al asociației de rezidenți din complex, a declarat că a contestat cele 10.000 de lire sterline și a cerut ca comisioanele anterioare să fie rambursate.
„Nu-mi pot imagina ce trebuie să facă Ballymore pentru a justifica cele 10.000 de lire sterline, ca să nu mai vorbim de cele 157.000 de lire sterline pe care le cereau”, a spus ea.
Ballymore a declarat pentru FT că a fost printre primii din industrie care a trecut la un model de comision fix și că munca pentru „a cuprinde, pregăti, asigura și menține o acoperire de asigurare cuprinzătoare pentru clădiri rezidențiale mari și complexe este semnificativă”. Marsh a refuzat să comenteze.
Karryn Beaumont, care deține un apartament la New Providence Wharf © Charlie Bibby/FT
Un alt caz urmărit îndeaproape a fost intentat de chiriașii din Boswell Court și Hitherwood Court din nord-vestul Londrei împotriva proprietarului lor, RMB102, care este deținut în cele din urmă de E&J Estates a magnatului imobiliar James Tuttiett.
RMB102 a declarat că „s-a angajat să facă tot ce poate pentru a menține primele pentru deținătorii de contracte de închiriere cât mai jos posibil în aceste circumstanțe”, adăugând că a fost „complet transparent cu deținătorii de contracte de închiriere”.
Pentru rezidentul Joe Douglas, care îi reprezintă pe colegii săi chiriași în acest caz, lupta este personală. El a scris luna trecută parlamentarilor susținând că Regatul Unit ar trebui să permită titularilor de contracte de închiriere să dețină o parte din terenul pe care locuiesc.
„În calitate de locatar, și eu doresc să experimentez libertatea „casei mele, stăpânirea mea””, a scris el.
Sursa – www.ft.com
Pentru a fi la curent cu toate știrile, urmărește Financiarul.ro și pe Google News
Parteneri
Articole recomandate din rețeaua noastră
Revista IoanaCum plantezi usturoiul toamna fără să putrezească și la ce adâncime pui fiecare cățel
News24Bala 2, proiectul care ar asigura apă pentru reactoarele de la Cernavodă, are evaluarea suspendată
Dolce SportGică Hagi rămâne selecționer după patru eșecuri consecutive, anunță Mihai Stoichiță
GetPonyLa 75.000 de mile, 12 piese și consumabile ale mașinii merită verificate. Ce simptome cer un control mai devreme
BravonetSora lui Ken Urker o acuză pe Gypsy Rose Blanchard că minte. Autumn spune că nu mai erau împreună
LylaBPC-157 pentru recuperarea după leziuni are dovezi aproape exclusiv din laborator și de la animale
