Autostrada A0 a urcat terenurile lângă București la 200 euro/mp

Autostrada A0, încă nefinalizată integral, a schimbat deja evaluările din piața funciară din jurul Bucureștiului: în Tunari, localitate din județul Ilfov aflată la circa patru kilometri de inel și la aproximativ 15 minute de Aeroportul Otopeni, terenurile au trecut în doi ani de la 10-20 euro/mp la peste 100 euro/mp, iar unele cereri urcă până la 200 euro/mp.

Mai precis, saltul înseamnă o multiplicare de până la zece ori față de 2024, într-o piață în care același metru pătrat se oferă în Balotești, județul Ilfov, la circa 65-80 euro/mp, în Pantelimon, județul Ilfov, la 60-100 euro/mp, iar în Afumați, Popești-Leordeni, Bragadiru și Jilava oferta pornește de la 20 euro/mp. Diferențele arată unde investitorii plătesc deja o primă de localizare, anticipând accesul rutier și dezvoltările conexe.

Pentru proprietarii de terenuri, efectul este evident: active cumpărate sau deținute înaintea accelerării lucrărilor la A0 au câștigat valoare mult peste ritmul obișnuit al pieței. Pentru dezvoltatori, ecuația este mai complicată. Costul de intrare în teren urcă rapid, ceea ce presează marjele proiectelor rezidențiale și impune un prag mai ridicat de pre-vânzare sau de chirii viitoare pentru ca randamentul să rămână atractiv.

Iar semnalul de piață nu mai vine doar din rezidențial. Un teren de peste cinci hectare, cotat la 120 euro/mp, este vizat pentru un ansamblu cu zeci de vile, duplexuri și unități de cazare. În paralel, interesul pentru logistică și hoteluri sugerează că zona A0 începe să fie evaluată ca un coridor mixt, nu doar ca o extensie suburbană a Capitalei.

Tunari și nordul inelului concentrează cea mai mare primă de preț

În nordul A0 se vede cel mai clar cum infrastructura rescrie grilele de preț. Apartamentele pornesc de la 1.500 euro/mp, vilele de la cel puțin 2.000 euro/mp, iar ansamblurile de case cu facilități multiple ajung la 4.500 euro/mp, chiar și în zone unde utilitățile complete, apă, canalizare și curent, nu sunt încă asigurate. Pentru un investitor, acest raport între prețul final al produsului și gradul de echipare urbană este primul indicator de risc.

Antreprenorul Alexandru Tudor a descris presiunea de preț din zona Tunari, județul Ilfov, legând-o atât de A0, cât și de proiectele din jurul Aeroportului Otopeni.

„Zona este într-o continuă dezvoltare, se va face și terminalul 2 al aeroportului. Autostrada A0 este în execuție. În curând va fi și ea finalizată. Se tranzacționează până la 200 de euro pe metrul pătrat.”

Din această dinamică rezultă două tipuri de oportunități. Prima este pentru capitalul care intră devreme și poate aștepta finalizarea infrastructurii principale. A doua este pentru dezvoltatorii care securizează loturi mari și le transformă în proiecte cu densitate controlată, unde costul terenului poate fi absorbit printr-un mix de vile, duplexuri și funcțiuni complementare.

Dar piața transmite și un avertisment. Prețul cerut nu este echivalent cu prețul de închidere, iar diferența poate conta decisiv în fezabilitatea unui proiect. Potrivit Observatornews, extinderea interesului către nordul și estul inelului este alimentată de așteptarea că A0 va fi gata integral la finalul acestui an, deși pe partea de nord lucrările mai continuă pe trei loturi.

Logistica și hotelurile împing piața, dar utilitățile pot întârzia monetizarea

Alexandru Tudor a indicat și profilul capitalului care a intrat deja în zonă: dezvoltatori mari de parcuri logistice și grupuri internaționale de hoteluri care au făcut studii de fezabilitate. Datele disponibile nu cuantifică ponderea exactă între rezidențial, logistic și comercial, însă descrierea proiectelor arată o piață în care capitalul instituțional și cel antreprenorial local se întâlnesc pe aceeași axă de infrastructură.

„Foarte mari dezvoltatori de parcuri logistice au achiziționat deja terenuri în zonă, deja au proiecte în desfășurare. Grupuri internaționale de hoteluri au făcut studiu de fezabilitate și urmează să dezvolte spații de cazare în zonă. La fel și rezidențialul s-a dezvoltat foarte mult.”

Pentru firmele de construcții și dezvoltatorii imobiliari, aceasta înseamnă o bază mai largă de cerere decât în ciclurile anterioare, când o zonă periurbană depindea aproape exclusiv de locuințe. Dacă A0 livrează timpi de acces mai buni către aeroport și către marile coridoare rutiere, chiriile logistice ar putea fi susținute de cerere operațională reală, nu doar de așteptări speculative. Numai că informațiile publicate până acum nu includ proiecții de chirii, locuri de muncă sau impact fiscal pentru bugetele locale.

Agentul imobiliar Sergiu Borta a atras atenția că lipsa utilităților și a infrastructurii sociale poate tăia din prețul efectiv de tranzacționare și poate întârzia lansarea proiectelor.

„Asta nu înseamnă că se și tranzacționează la prețul afișat. Foarte mult depinde de utilitățile în zonă. Accesul la școli, grădinițe.”

Pentru decidenții din real estate, acesta este filtrul esențial. O locație care cotează la 100-200 euro/mp fără apă, canalizare și curent complet disponibile poate produce blocaj de capital: terenul se apreciază pe hârtie, dar monetizarea se amână, iar costurile de finanțare și de pregătire a proiectului erodează randamentul.

Și calendarul de infrastructură trebuie citit cu precauție. Deși A0 ar urma să fie finalizată integral la finalul acestui an, porțiunea dintre Pantelimon, județul Ilfov, și Glina, județul Ilfov, este doar în prag de recepție și nu va fi circulabilă până la construirea bretelelor de acces. Pentru piață, diferența dintre „aproape gata” și „circulabil” este diferența dintre o evaluare speculativă și una susținută de trafic efectiv, cu impact direct asupra vitezei de vânzare, a chiriilor logistice și a randamentului pe terenurile cumpărate astăzi.

Parteneri

Articole recomandate din rețeaua noastră

GetPonyRenault 8 Gordini revine ca prototip electric de 270 CP. Legătura românească duce la Dacia 1100BravonetTatăl lui Tudor Gavrilă a plâns când fiul i-a cântat după AVC. Acum, tânărul a întors patru scauneLylaBicarbonatul nu curăță punctele negre și poate irita tenul. Ce să faci dacă l-ai aplicat pe fațăRevista IoanaÎn fibrilația atrială cu risc intermediar de AVC, anticoagulantele directe au redus cu 69% riscul de evenimente graveNews24Ofertele de curent diferă cu 90,19 lei lunar în București, iar cele de gaze cu 379,94 leiDolce SportRomânia U21 a învins Cipru U21 cu 3-0 și a ajuns la 16 puncte în preliminariile EURO U21 2027