Orașele mari din România se confruntă cu stagnarea prețurilor apartamentelor

Vânzătorii se așteaptă ca prețurile să scadă. Aceasta este poate cea mai neașteptată veste de pe piața imobiliară la început de 2026, după un an 2025 în care prețurile au explodat la nivel național cu aproape 14%. Un sondaj recent arată că nu doar cumpărătorii, ci și peste jumătate dintre proprietarii care vor să vândă (57%) anticipează o scădere a valorii locuințelor. Semnele sunt deja vizibile: în Oradea, prețurile nu doar că stagnează, dar au înregistrat deja ușoare scăderi. În același timp, în Cluj-Napoca, cea mai scumpă piață din țară, ritmul de creștere a încetinit dramatic.

Urmărește Financiarul pe Google News Adaugă Financiarul ca sursă preferată

O piață națională cu două viteze

După euforia din 2025, anul 2026 a adus o doză de realism în piața rezidențială. Deși cifrele agregate încă arată creșteri, dinamica s-a schimbat fundamental. Specialiștii estimează că piața se va așeza după primul trimestru, pe măsură ce românii se adaptează la costurile de trai mai mari și la condițiile de creditare încă restrictive. „Creșterea prețurilor ar putea fi mai lentă în 2026”, estimează Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro, care adaugă că mulți cumpărători vor amâna decizia de achiziție.

Apare astfel o discrepanță majoră între percepția publicului și anumiți indicatori tehnici. În timp ce majoritatea românilor se așteaptă la ieftiniri, Monica Dudău, șefa de marketing la OLX Group, avertizează că oferta redusă de locuințe noi, cauzată de numărul mic de autorizații de construire din anii trecuți, ar putea menține o presiune pe prețuri. „Ne așteptăm ca prețurile să continue să crească, dar într-un ritm mai lent decât în anii precedenți”, a declarat ea. Practic, piața este prinsă la mijloc: cererea este temperată de inflație și dobânzi, iar oferta este limitată de lipsa proiectelor noi.

Harta stagnării: Cluj frânează, Oradea scade, București încă accelerează

Diferențele dintre marile orașe sunt mai pronunțate ca niciodată. Fiecare centru urban important pare să aibă propria sa traiectorie, în funcție de specificul local.

Cluj-Napoca, campionul absolut al prețurilor, dă cele mai clare semne de frânare. Deși un metru pătrat util într-un apartament nou a depășit pragul de 3.300 de euro, ritmul anual de creștere a fost cel mai redus dintre marile orașe, de doar 5%. Pe segmentul vechi, scumpirile au fost mai alerte (11%), ducând prețul mediu la 3.227 de euro/mp, dar tendința generală este de temperare.

La polul opus, Oradea este primul mare oraș unde piața pare să fi intrat deja într-o fază de corecție, cu stagnare și chiar „ușoare scăderi recente”, conform corespondenților ProTV. Aici, entuziasmul anilor trecuți s-a disipat cel mai repede.

Paradoxal, Bucureștiul pare să ignore tendința națională. Capitala a înregistrat cele mai puternice scumpiri din ultimul an, de 17%, atât pe segmentul nou, cât și pe cel vechi. Prețul mediu pentru un apartament nou a ajuns la circa 2.500 de euro/mp, în timp ce locuințele vechi se tranzacționează cu o medie de 2.159 euro/mp.

În restul țării, situația este mixtă. Brașovul se remarcă printr-o dinamică unde apartamentele noi s-au scumpit mai rapid (11%, la 2.698 euro/mp) decât cele vechi (9%, la 2.166 euro/mp). Timișoara are una dintre cele mai mari diferențe între segmente: 2.131 euro/mp pentru nou și doar 1.820 euro/mp pentru vechi. Iașiul rămâne cel mai accesibil mare centru urban pentru locuințe noi, cu un preț mediu de 1.972 euro/mp, sub pragul psihologic de 2.000 de euro.

De ce s-a gripat motorul imobiliar?

Răcirea pieței nu este un accident, ci o consecință a mai multor factori economici care s-au acumulat în ultimele luni. Principalii vinovați sunt inflația și costul creditării, care au erodat puterea de cumpărare și au indus o stare de prudență.

„Inflația care a venit peste noi încă din trimestrul 3 anul trecut ne face să fim mai calculați, așa cum se spune din popor, să măsurăm de 10 ori și să tăiem o dată.”
– Florin Popovici, președintele comunității profesioniștilor din imobiliare

Pe lângă prudența cumpărătorilor, piața este afectată și de o ofertă în scădere. Numărul redus de autorizații de construire emise în anii 2024 și 2025 se traduce acum, în 2026, printr-un stoc mai mic de locuințe noi. Dezvoltatorii înșiși au devenit mai precauți. „Cei care analizau să dezvolte în 2026 probabil că se vor gândi cel puțin în următoarele 6 luni dacă vor mai dezvolta”, explică agentul imobiliar Christian Tudorache. Costurile cu forța de muncă și materialele, deși stabilizate, rămân la un nivel ridicat, punând sub semnul întrebării profitabilitatea unor noi proiecte.

Un alt element cheie este comportamentul investitorilor. Claudiu Trandafir, broker de credite, subliniază că din piață „vor ieși de la cumpărare acei mici investitori, cei care căutau să pună bani în zona de real estate”. Rămân activi în principal cei care au o nevoie reală de o locuință, iar aceștia sunt mult mai sensibili la preț și la condițiile de creditare. O posibilă relaxare a dobânzilor, conform estimărilor din piață și a semnalelor de la Banca Națională a României, este așteptată abia din vara acestui an, ceea ce ar putea debloca o parte din cererea aflată în așteptare.

Ce urmează: Cumpărătorii dictează prețul

Toți indicatorii sugerează că balanța puterii înclină, după mult timp, în favoarea cumpărătorilor. Perioada de tranzacționare a unei proprietăți este în creștere, ceea ce le oferă potențialilor clienți mai mult timp pentru analiză și negociere. Specialiștii sunt de părere că ne îndreptăm spre o piață în care prețul final va fi stabilit mai degrabă de oferta cumpărătorului decât de cererea vânzătorului.

Florin Popovici este direct: „cumpărătorii cei care nu amână decizia de a cumpăra vor fi cei care vor spune prețul pe care sunt dispuși să îl plătească”. Această schimbare de abordare va forța proprietarii să devină mai realiști în privința așteptărilor financiare. Totuși, o prăbușire a prețurilor este puțin probabilă, având în vedere oferta limitată de locuințe noi.

Pentru românii care vor să cumpere o casă, primele luni ale lui 2026 reprezintă o fereastră de oportunitate pentru negociere, în special în orașele unde piața a început deja să se răcească. Pentru vânzători, răbdarea și o evaluare corectă a proprietății devin esențiale. În final, evoluția pieței va depinde de sănătatea economiei dar un lucru este clar: anii de creșteri explozive și tranzacții rapide par să fi ajuns, cel puțin pentru moment, la final.

Surse: