Piața imobiliară locală a intrat în 2025 cu două viteze: creditele pentru locuințe au accelerat la un maxim al ultimilor ani, în timp ce finanțarea sectorului construcțiilor s-a restrâns puternic, potrivit raportului anual al BNR. Pentru bănci, mesajul este o mutare a expunerii către retail și către portofolii în lei; pentru dezvoltatori, semnalul este mai dificil, fiindcă cererea finanțată prin credite ipotecare nu se traduce automat în capital mai ușor pentru proiecte noi.
Creditul pentru locuințe a crescut cu 6,5% în decembrie 2025, față de 4,2% la finalul lui 2024, iar media anuală a dinamicii a urcat la 6,0%, de la 2,1% în 2024. Componenta în lei a ajuns la un ritm de 9,1%, susținută de un nou maxim istoric al fluxului de credite noi, inclusiv pe fondul achizițiilor devansate înainte de majorarea TVA la locuințe, intrată în vigoare la 1 august 2025. În același timp, prețurile locuințelor au accelerat la 5,7% în 2025, de la 5,0% în 2024, ceea ce arată că finanțarea a crescut mai repede decât piața de prețuri.
Implicația de business este clară. Randamentul investițiilor rezidențiale începe să depindă mai mult de viteza de rotație a stocului și de disciplina de preț decât de simpla apreciere a activului. Dacă prețurile cresc cu 5,7%, iar creditarea ipotecară în lei avansează cu 9,1%, piața primește mai mult combustibil din finanțare decât din fundamentul prețului. Pentru investitori, asta poate susține tranzacțiile pe termen scurt, dar comprimă marja de eroare la intrarea în proiecte cumpărate la evaluări deja tensionate.
Iar schimbarea structurii de finanțare este la fel de relevantă. Ponderea creditelor în lei în totalul finanțărilor pentru locuințe a urcat la 90,8%, cel mai ridicat nivel din ultimii ani. Pentru sectorul bancar, o astfel de structură reduce expunerea valutară pe retail și face portofoliul ipotecar mai predictibil din perspectiva serviciului datoriei. Pentru dezvoltatori, însă, avantajul unei baze de cumpărători mai bine finanțate în lei nu compensează automat restrângerea creditului către companii.
Finanțarea companiilor s-a orientat spre valută, creditul în lei scade
Pe ansamblul economiei, dinamica anuală a creditului acordat societăților nefinanciare a urcat ușor la 6,7%, dar creșterea a venit exclusiv din componenta în valută, care a accelerat la 10,4%. Creditarea în lei a companiilor a intrat în teritoriu negativ în semestrul II din 2025 și a coborât la 2,4% ca medie anuală. Pentru decidenții din construcții, aceasta este cifra care schimbă planurile de investiții: costul și accesul la finanțare în moneda locală s-au deteriorat tocmai într-un sector care are nevoie de capital intensiv și maturități mai lungi.
Numai că această divergență nu este doar o problemă de volum, ci și una de alocare a capitalului. Dacă firmele trag mai mult pe valută, iar retailul ia mai mult credit în lei, băncile își mută practic profilul de creștere către segmentul cu cerere mai vizibilă și risc istoric mai bine modelat. Potrivit Forbes, ponderea creditului în lei în totalul finanțărilor firmelor a scăzut la 49,2% în 2025, de la 55,5% în 2024. Este o coborâre de 6,3 puncte procentuale într-un singur an, în timp ce la locuințe ponderea în lei a urcat la 90,8%.
Pentru dezvoltatorii imobiliari și antreprenorii din construcții, efectul practic este o presiune dublă. Pe partea de venituri, prețurile locuințelor cresc, iar cererea ipotecară rămâne activă. Pe partea de bilanț, finanțarea proiectelor devine mai dificilă, mai ales în lei, ceea ce poate întârzia lansările, poate mări dependența de capital propriu și poate împinge unele companii spre finanțare în valută. Acolo, riscul de curs intră direct în modelul de rentabilitate al proiectului.
Și acesta este punctul în care piața devine segmentată, nu uniformă. Proprietarul final vede o fereastră de acces la credit înainte de o eventuală nouă schimbare a costurilor. Constructorul vede un mediu în care cererea există, dar capitalul de producție se obține mai greu. Diferența contează, fiindcă într-o piață sănătoasă fluxul de credit către cumpărător și fluxul de credit către ofertă ar trebui să avanseze mai aproape unul de celălalt, nu să se despartă.
BNR semnalează stabilitate bancară, cu o alocare selectivă a riscului
Din perspectiva stabilității financiare, raportul BNR arată un sistem bancar încă bine amortizat. Rata creditelor neperformante este de 2,71%, iar raportul credite/depozite se situează la 66,2%. Pentru managementul bancar, asta înseamnă lichiditate disponibilă și o calitate a activelor care nu semnalează stres sistemic. Cu alte cuvinte, contracția finanțării din construcții nu pare rezultatul unei lipse generale de resurse în sistem, ci mai degrabă al unei selecții mai prudente a riscului.
Dinamica depozitelor populației, de 9,7%, și creșterea masei monetare M1, de 9,9%, susțin aceeași lectură. Baza de economisire a continuat să avanseze mai repede decât creditul ipotecar total, care a crescut cu 6,5% în decembrie 2025, dar aproape la același ritm cu componenta în lei a acestuia, de 9,1%. Pentru bănci, aceasta este o combinație favorabilă pe partea de resurse. Dar pentru economie, întrebarea relevantă rămâne unde este direcționat capitalul nou și cât merge către capacitatea de producție, nu doar către tranzacționarea activelor existente.
Dar semnalul strategic pentru 2026 este deja conturat de cifrele din 2025. Cererea de locuințe a fost împinsă înainte inclusiv de majorarea TVA de la 1 august 2025, ceea ce a alimentat fluxul de credite noi în lei și a ridicat finanțarea ipotecară la un maxim post-2018. Dacă această cerere nu este însoțită de finanțare suficientă pentru construcții, presiunea se poate muta în livrări mai lente și în costuri mai ridicate ale proiectelor. Într-un astfel de scenariu, marjele dezvoltatorilor vor depinde mai puțin de creșterea prețurilor și mai mult de structura finanțării, de viteza de execuție și de capacitatea de a evita riscul valutar într-un an în care creditul companiilor a crescut doar prin componenta în valută, cu 10,4%.
Pentru a fi la curent cu toate știrile, urmărește Financiarul.ro și pe Google News
Parteneri
Articole recomandate din rețeaua noastră
Revista IoanaCum aerisești caloriferele unei case cu etaj. Începe la parter și verifică presiunea centralei la final
News24Călin Georgescu cere arest la domiciliu sau control judiciar. Tribunalul București a început judecarea solicitării
Dolce SportAntal Árpád cere sancțiuni după scandările xenofobe ale galeriei lui Dinamo la meciul cu Sepsi
GetPonyMașinile și aplicațiile testate au trimis date despre șoferi către Google, Amazon și alte companii
BravonetO fană BTS a renunțat la forumuri după atacuri online pentru că nu i-a plăcut o piesă
LylaAdulții care au mâncat într-un interval de opt ore au slăbit aproximativ 3-4 kg într-un studiu preliminar
