Deși piața imobiliară oferă numeroase opțiuni de achiziție, clienții care aleg să își ridice o locuință de la zero se confruntă cu o structură de finanțare complexă și costuri în continuă schimbare. Un credit de un milion de lei, echivalentul a 200.000 de euro, accesat pe o perioadă de 30 de ani, generează o rată lunară de puțin peste 6.100 de lei în primii trei ani cu dobândă fixă, urmând să urce până la 7.800 de lei după această perioadă.
Provocarile birocratice si avansul costurilor de executie
Ce înseamnă concret această evoluție pentru bugetul dvs. De investiții? Pentru bănci, creditul de construcții este o ecuație complicată, cu un grad de risc mai ridicat comparativ cu un credit ipotecar standard. Instituțiile de credit aplică riguros normele BNR, eliberând fondurile doar pe baza stadiului fizic al lucrărilor.
„Aici îmi centralizam toate informațiile pentru bancă și fiecare culoare însemna tranșa. Uite, trei tranșe.”, explică un client implicat într-un astfel de proiect, subliniind nivelul de organizare necesar.
Diana și Laurențiu Butiseacă au achiziționat un teren în Otopeni și au optat pentru varianta ridicării imobilului de la zero, accesând inițial un credit în valoare de puțin peste 100 de mii de euro. Însă calculele inițiale de pe hârtie rareori se suprapun perfect cu realitatea inflaționistă din teren. O casă estimată inițial la 200.000 de euro a ajuns, în trei ani, la 350.000.
„Totul a început în pandemie. E fain să te trezești dimineața, să bei o cafea și să începi lucrul. De pe terasă.”, mărturisește Laurențiu Butiseacă.
Numai că gestionarea unui șantier necesită o implicare similară cu administrarea unui business full-time, cu impact direct asupra capacității de muncă a beneficiarului. „Presupune un efort ca timp, îți schimbă viața, din punctul meu de vedere. Decât dacă ești foarte pasionat, cum este soțul meu, dar să stai aici de dimineața până seara, adică nu mai ai job. Să fie ăsta job-ul tău.”, adaugă Diana Butiseacă.
Conditiile de creditare si transparenta fiscala pe santier
Iar pe baza datelor furnizate de Observatornews într-o analiză recentă a pieței rezidențiale, obținerea efectivă a finanțării presupune costuri inițiale deloc neglijabile pentru aplicant. Ca să obțină un credit pentru construcții o persoană are nevoie de cel puțin 8.500 de lei pentru notar, pentru evaluări, dar și pentru comisionul de acordare.
Aceste sume trebuie achitate din capitaluri proprii, înainte de prima tragere din contul de credit.
O altă barieră majoră în absorbția acestor fonduri bancare este reprezentată de trasabilitatea fiscală a materialelor și a manoperei. Instituțiile financiare eliberează tranșele exclusiv pe baza documentelor justificative (facturi fiscale, chitanțe, contracte de prestări servicii).
„Nu puteai să faci achiziții fără factură. Noi știm cum sunt meșterii, îți vine o mașină, rămâneau și muți când le ceream factură. Evaziunea încă există, mai ales în construcții. Atunci am apelat la o firmă.”, explică Diana Butiseacă.
Pe lângă contractarea unei firme specializate, legislația impune și prezența unui specialist tehnic autorizat pe toată durata proiectului. Mai exact, e obligatoriu și un diriginte de șantier, ceea ce adaugă o nouă linie de cost în bugetul operațional al investiției.
Regia proprie versus achizitia de la dezvoltator
Cum vă puteți optimiza totuși costurile dacă alegeți această direcție de dezvoltare imobiliară? Răspunsul stă în flexibilitatea produsului bancar ales și în capacitatea de negociere a prețurilor la materialele de construcții.
„Vrei să te duci eventual să-ți cumperi tu materialele, să negociezi, să găsești prețuri mai bune, atunci ai nevoie de o bancă mai permisivă, o bancă care să te lase să construiești în regie proprie.”, detaliază Dragoș Nichifor, broker de credite.
Dincolo de birocrație și de costurile administrative, randamentul final al investiției poate justifica efortul asumat. La o privire mai atentă asupra pieței, clientul poate fi mai avantajat decât dacă și-ar fi cumpărat casa direct de la dezvoltator, păstrând în propriul portofoliu marja de profit pe care ar fi încasat-o antreprenorul general.
„Matematica e în felul următor: dacă pe mine mă costă o casă 150.000 printr-un credit de construcție sau m-ar costa 250 de mii printr-un credit de achiziție, adică ăsta ar fi prețul de cumpărare, cred că este mult mai avantajos să mi-o construiesc.”, punctează analistul financiar Claudiu Trandafir.
În prezent, structura dobânzilor pentru creditele ipotecare noi acordate în moneda națională este influențată direct de deciziile de politică monetară și de evoluția pieței interbancare. Indicele de referință IRCC (publicat zilnic de BNR și calculat ca medie trimestrială) se situează la 5,99%, următorul nivel aplicabil contractelor de credit urmând să intre în vigoare la data de 1 ianuarie.
Pentru a fi la curent cu toate știrile, urmărește Financiarul.ro și pe Google News
Parteneri
Articole recomandate din rețeaua noastră
GetPonyMașinile pot fi furate fără cheia proprietarului. Ce verificări și protecții recomandă un expert în securitate
BravonetProcurorii au dispus control judiciar pentru Toma Cuzin după accidentul produs cu permisul suspendat
LylaPacienților cu cancer li se vând promisiuni de vindecare. Proiectul de norme lasă reclamele nereglementate
Revista IoanaTe muți la țară? Lemnele de la Romsilva pornesc de la 200 lei pe metru cub, la locul recoltării
News24Radu Miruță solicită o prezență sporită a aliaților la Marea Neagră după incidentul navei Yara J
Dolce SportGianni Infantino trebuie să explice Consiliului FIFA planul de cedare a 20% din competiții
