Care este distanța minimă legală dintre blocuri?
În prezent, distanţa este unul dintre principalele dezavantaje pe care le observi la numeroase complexe rezidențiale care se dezvoltă haotic în ultimii ani în marile orașe al României.
În contextul imobiliar, cel mai bine se înțelege dacă te plimbi printr-un cartier oarecare dominat de blocuri construite înainte de anii 2000 și apoi mergi într-un complex rezidențial construit relativ recent. În cazul celor mai multe ansambluri rezidențiale noi, îți va fi foarte ușor să realizezi că spațiul dintre blocuri este mai mic, scriu jurnaliștii de la Patru Pereți.
Partea amuzantă în toată povestea asta este că dezvoltatorii imobiliari aflați în această situație nu respectă reglementările legale, dar blocurile sunt construite legal, pe baza autorizațiilor de construire eliberate de primării.
Din articol
Ce spune legea despre distanța minimă dintre blocuri?
Din punct de vedere legal, distanța minimă dintre două clădiri este reglementată de autoritățile locale ale unui oraș prin Planul Urbanistic General (PUG).
Iar, pentru o exemplificare cât mai relevantă, din informațiile despre distanța minimă dintre două clădiri în PUG-urile din București (pentru că este cel mai mare oraș din România) și Cluj-Napoca (pentru că este cel mai scump oraș din România), ambele cu o piață imobiliară care s-a dezvoltat puternic în ultimii ani.
Astfel, distanţa minimă dintre clădirile de pe aceeaşi parcelă va fi egală cu înălţimea la cornişă a clădirii celei mai înalte pentru faţadele cu camere locuibile. Distanţa se poate reduce la jumătate, dar nu la mai puţin de 4 metri, dacă fronturile opuse nu au camere locuibile.
Între timp, PUG-ul orașului Cluj-Napoca este disponibil pe site-ul oficial al Primăriei, iar informațiile care ne interesează aici sunt în capitolul despre zona de locuințe colective realizate după anul 1990. Articolul 7 menționează:
Distanţa minimă dintre două clădiri aflate pe aceeaşi parcelă va fi egală cu:
(a) înălţimea clădirii mai înalte […] dar nu mai puţin de 12 metri în cazul în care cel puţin una dintre acestea are orientate spre zona de învecinare camere de locuit;
(b) jumătate din înălţimea clădirii mai înalte […] dar nu mai puţin de 6 metri în cazul în care nici una dintre acestea nu are orientate spre zona de învecinare camere de locuit.
În contextul legii, în definiția camerei de locuit se încadrează atât dormitorul, cât și livingul.
Cum estimezi dacă se respectă distanța minimă legală dintre blocuri?
Evident, înălțimea unei clădiri variază puternic în funcție de numărul de etaje, dar numărul de etaje nu este nici el un indicator extrem de precis, întrucât înălțimea unui etaj de clădire nu este reglementată prin lege.
Cei mai mulți dezvoltatori imobiliari nu menționează nimic despre înălțime în planul unei locuințe, însă în general aceasta este de 2,55 – 2,7 metri. Dacă luăm în calcul și placa de beton dintre etaje și toate finisajele necesare, poți aproxima înălțimea unui etaj la circa 3 metri. În plus, ia în calcul faptul că, în blocurile noi care au spații comerciale la parter, înălțimea parterului este de multe ori mai mare, de circa 4 metri.
Practic, poți aproxima că înălțimea unui bloc de 10 etaje (la care trebuie să iei în calcul și parterul) este de 33-35 de metri, astfel că distanța minimă legală între două blocuri de 10 etaje ar trebui să fie de circa 17 metri, și asta în cazul în care fațadele cu camere de locuit nu se intersectează. Dacă fațadele cu camere de locuit se învecinează, atunci distanța minimă legală ar trebui să fie de circa 34 de metri.
Dacă se gândeşte cineva la numerele astea, la o data viitoare când merge într-un ansamblu rezidențial îşi va da seama din ochi dacă respectă sau nu aceasta cerință legală. În multe dintre cazuri se va estima probabil că distanța dintre blocuri este mai mică de 10 metri, chiar și între blocurile cu câte 10 etaje.
Codul Civil pentru case, aplicat la blocuri?
În prezent, cum ajung însă dezvoltatorii să construiască legal, astfel de complexe rezidențiale, fără să respecte distanța minimă dintre clădiri? Este posibil ca autorizațiile de construcție să fie oferite pe baza distanțelor minime legale menționate în Codul Civil, care se referă însă la case individuale, nu la locuințele colective cunoscute sub numele de blocuri.
Astfel, în articolul 615 din Codul Civil se specifică:
Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
În plus, articolul 612 din Codul Civil precizează că:
Orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar.
Câtă lumină de la soare trebuie să primească o locuință?
Distanța dintre două clădiri are un impact semnificativ și asupra luminii naturale pe care o vei primi zilnic de la soare. Planul Urbanistic General (PUB) și Codul Civil nu menționează anumite limite în acest sens, însă acestea sunt menționate în Normele de igienă referitoare la zonele de locuit (da, există așa ceva).
În contextul articolului 3, spune cam așa:
Amplasarea clădirilor destinate locuinţelor trebuie să asigure însorirea acestora pe o durată de minimum o oră și jumătate la solstiţiul de iarnă, a încăperilor de locuit din clădire şi din locuinţele învecinate.
Solstițiul de iarnă are loc în perioada 20-23 decembrie și marchează cea mai scurtă zi din an, care durează undeva la 9 ore. Practic, în ziua respectivă, în apartamentul tău ar trebui să bată soarele cel puțin o oră și jumătate pentru a respecta aceste norme de igienă.
Evident, pentru un simplu cumpărător, este aproape imposibil să-şi dea seama, la o vizionare dacă aceasta normă este respectată. Totuși, Normele de igienă referitoare la zonele de locuit menționează la același articol 3 că:
In cazul în care proiectul de amplasare a clădirilor evidenţiază că distanţa dintre clădirile învecinate este mai mică sau cel puţin egală cu înălţimea clădirii celei mai înalte, se va întocmi un studiu de însorire.
Teoretic, în acest studiu de însorire se menționează explicit durata în care locuința beneficiază de lumina de la soare în ziua solstițiului de iarnă.
Cu alte cuvinte, dacă distanța dintre două blocuri este cel mult egală cu înălțimea blocului mai înalt, poți cere dezvoltatorului imobiliar să-ți prezinte studiul de însorire. Nu știu de ce, dar sunt destul de sigur că cel puțin unii dintre dezvoltatori se vor preface că nu știu ce este acest studiu de însorire sau îți vor spune chiar că nu există așa ceva.
De ce este importantă distanța dintre blocuri?
Pe scurt, pentru confortul tău. Mai pe larg, în primul rând pentru că o distanță mai mare între clădiri îți oferă lumină naturală în casă pentru o perioadă de timp mai mare pe parcursul unei zile. Iar asta nu este important doar din cauza prețurilor la energia electrică, ci și pentru că lumina naturală a Soarelui care ajunge în casă este mai benefică pentru tine decât cea artificială din punct de vedere al relaxării și al odihnei.
Din punctul ăsta de vedere, în funcție și de poziționarea geografică, este preferabil să locuiești la un etaj superior al blocului, întrucât vei avea lumina naturală mai mult timp decât un vecin care locuiește pe aceeași parte a blocului cu tine, dar la unul dintre primele etaje.
De asemenea, o distanță mai mare între clădiri înseamnă mai multă intimitate față de vecinii din blocul alăturat. Există complexe imobiliare unde practic dacă te uiți pe geam poți observa în cele mai mici amănunte la ce serial de pe Netflix se uită vecinii din blocul alăturat. Ceea ce nu înseamnă că poți să renunți la abonamentul de Netlix, dar înseamnă că vei fi nevoit să stai cu jaluzelele trase (și cu luminile aprinse) aproape tot timpul.
În concluzie, atunci când cumperi o locuință este important să știi pe ce parte a blocului va fi poziționată aceasta și să analizezi în detaliu distanța față de blocurile din jur, inclusiv din perspectiva luminii naturale. Asta pe lângă analiza drumurilor de acces către restul orașului.
